부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야한다. 권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때는 가급적 권리분석의 범위를 넓히고 완전하게 확신이 설 때까지 철저하게 살펴봐야 한다. 권리분석을 할 때는 다음과 같은 원칙에 입각해서 하도록 하자.

1. 하자전제의 원칙

권리분석을 할 때는 모든 부동산에는 반드시 하자가 있다는 전제하에 권리분석을 해야 한다. 그만큼 철저하게 권리분석을 하자는 것이다. 속된 말로 ‘눈에 불을 켜고’ 부동산의 숨은 하자를 찾아내자는 말이다.

권리분석을 할 때는 긍정적이거나 낙관적인 사람이 되지 않도록 하자. 부동산투자에 임하는 마음자세는 긍정적이고 낙관적인 것이 좋다. 반드시 성공한다는 자신감과 확신에 넘쳐야한다. 그러나 권리분석을 할 때는 부정적이고 의심 많은 사람으로 잠깐 변하기를 권한다.

2. 완전심증의 원칙

권리분석을 하는 과정에서 조금이라도 의심되는 부분이 있다면 끝까지 확인을 해봐야한다. ‘괜찮겠지, 별일 없겠지’하는 생각으로 대충 넘어가서는 안 된다. 부동산 권리분석은 그야말로 ‘꺼진 불도 다시 보자’ 는 심정으로 해야 한다. 부동산의 모든 측면을 보고 또 보고, 확인하고 또 확인해서 완전한 믿음이 생길 때 까지 파헤쳐야 한다.

좀 이상한 말이지만, 부동산 권리분석을 할 때는 잠시 비정상적인 사람이 되어 보자. 권리분석을 할 때는 ‘편집증’적인 성격 혹은 ‘강박증’에 사로잡힌 사람들의 모습을 보여도 좋다. 조금이라도 미심쩍은 부분이 있으면 끝까지 붙들고 늘어지자. 그래서 완전히 안심이 될 때까지 확인하고 또 확인해 보자.

3. 범위 확대의 원칙

권리분석을 할 때는 권리분석의 범위를 가급적 확대하는 것이 좋다. 권리분석은 권리관계의 시점에 따라 현황권리분석과 소급권리분석으로 나누어진다. 현황권리분석이란 현재의 권리관계에 대해서 하는 권리분석이다. 예를 들면 현재의 소유권에 하자가 없는지를 살펴보는 것이다. 흔히 부동산 거래를 할 때 현재의 소유자가 진정한 소유자인지 살펴보는데 이것이 현황권리분석에 해당한다.

반면 소급권리분석이란 과거의 권리까지 모두 살펴보는 것이다. 현재의 소유권에 하자가 없는지 살펴보는 데서 그치는 것이 아니라 최초의 소유권등기인 소유권보존등기로 거슬러 올라가서 보존등기 이후 현재의 소유권에 이르기까지 설정된 여러 소유권이전등기에  하자가 없는지를 모두 분석해 보는 것이 소급권리분석이다.

권리분석을 할 때 소급권리분석을 해야 하는 필요성은 왜 생겨날까? 예를 들어 보자. 유비가 토지 한 필지를 소유하고 있었다. 유비가 이 토지의 최초의 소유자이었던 관계로 이 토지는 유비의 명의로 소유권보존등기가 이루어져 있었다. 그런데 어느 날 관우가 서류를 위조하여 무단히 이 토지의 소유권을 자기 이름으로 이전시켜 놓았다. 그리고 얼마 후 장비와 매매계약을 맺고 장비에게 토지의 소유권을 이전시켜 주었다.

관우가 진정한 소유자라고 믿고 거래한 장비는 과연 이 토지의 소유권을 취득할 수 있을까? 답은 ‘아니다’ 이다. 장비는 이 토지의 소유권을 취득하지 못한다. 소유권은 여전히 유비에게 남아 있다.

이러한 이유로 소급권리분석이 필요하게 된다. 현재의 소유권에 대한 권리분석 만으로는 충분하지 않다. 소유권이 이전되어 오는 과정에서 불법이 없었는지, 중간에 원인무효인 소유권이전은 없었는지도 확인해 보아야 한다. 그래서 권리분석의 범위는 가능한 한 넓히는 것이 좋다.

4. 감성 차단의 원칙

권리분석을 할 때는 감정적 요소를 차단하고 객관적으로 해야 한다. 부동산권리분석을 할 때 가장 주의해야 할 것이 감정적인 판단을 억제하고 철저하게, 끝까지 이성적이고 객관적인 시각을 유지하는 것이다.

부동산투자자는 권리분석을 할 때뿐만 아니라 투자 전반에 있어서 항상 이성적이고 객관적인  판단을 할 수 있어야한다. ‘00 지역에 개발사업이 일어난다. 앞으로 그 지역의 토지가격이 올라갈 것이니까 사두면 큰 돈을 벌 것이다.’ 뭐 이런 식의 투자 유치 한 번쯤 받아보셨을 것이다. 소위 ‘기획부동산’이라는 데서 어느 날 느닷없이 전화를 걸어와 투자자를 유혹하는 말이다.

평소에는 그렇게도 차분하고 이성적이던 사람이, 특히 돈 문제에는 더 없이 신중하던 사람이 기획부동산의 ‘큰 돈 번다’는 말 한마디에 그냥 속아 넘어가는 경우가 종종 있다. 부동산 투자에서는 처음부터 끝까지 이성적이고 객관적인 시각을 유지하는 것이 중요하다. 부동산 투자는 ‘상식에 맞게’ 하여야 하고 또 ‘상식에 맞게’ 하면 된다. 부동산 투자에서 ‘상식’을 잃어버리고 ‘상식’에서 벗어나는 순간 투자자는 위험에 빠지게 된다.

5. 증거주의 원칙

권리분석과정에서의 확인이나 판단은 증거자료를 가지고 해야 한다. 심증으로 분석하고 심증으로 판단해서는 안 된다. 부동산에 설정된 권리들은 당사자들의 법률행위에 의하여 이루어진 것이므로 그 진위여부는 반드시 증거에 의하여 판단하여야 한다.

권리분석에 필요한 증거자료에는 우선 각종 부동산 공부가 있다. 예를 들면 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등이다. 권리분석의 출발점은 해당 부동산에 관한 각종 공부를 발급받는 일이다.

이 때 권리분석에 필요한 공부는 본인이 직접 발급받아야한다. 가령 등기부등본을 분석하거나 혹은 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도 등을 분석할 때도 본인이 직접 발급받아서 분석해야지 매도인이나 중개업자가 건네주는 것으로 해서는 안 된다.

부동산관련 서류는 위조되는 사례가 많다. 부동산 사기꾼들이 작정하고 서류를 위조하여 달려드는 경우에는 웬만큼 노련한 투자자들도 맥없이 당하고 만다. 부동산 권리분석에 필요한 서류는 반드시 본인이 직접 발급받아야 한다.

6. 현장방문의 원칙

권리분석에 필요한 공부만 있으면 권리분석이 다 되는 것이 아니다. 공부에 기재된 내용이 실제와 일치하는지를 확인해야 하는데, 이러한 사실 확인은 현장으로 직접 가봐야만 가능하다.

공부상의 내용이 현황과 일치하는지의 확인은 현장답사나 증인들의 증언에 의존하게 된다. 부동산권리분석에서는 부동산 주변 사람들의 증언이 큰 역할을 한다. 가령 등기부상의 현 소유자가 진정한 소유자인지 여부를 가장 정확하게 확인하는 방법은 주변 사람들에게 물어보는 것이다.

공부상의 내용이 실제 상황과 일치하는지 여부는 투자자 본인이 직접 관련 당사자나 현장을 방문하여 확인하여야 한다. 매도자의 말만 믿어서는 안 된다.