토지이용계획확인서를 발급받아 보면 맨 위에 해당 토지의 용도지역이 표시되어 있다. 용도지역은 토지의 가치를 결정하는 아주 중요한 사항이다. 해당 토지의 건폐율이 얼마가 될지 또 용적률은 얼마가 될지가 다 용도지역에 따라서 결정되는 것이다.

그래서 부동산 투자자에게 있어서 ‘용도지역’ 은 가장 기본적으로 알아야 할 핵심 내용이 된다. 토지의 용도지역을 모르고 토지에 투자한다는 것은 모래위에 집을 짓는 것이나 마찬가지로 위험한 일이다.

토지이용계획확인서를 보면 맨 위에 용도지역에 관한 내용이 기재되어 있는데, 순서는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 순으로 되어 있다. 담당자가 토지의 해당 용도지역에 표시를 해 준다. 예를 들어 해당토지의 용도지역이 농림지역에 해당하는 경우 농림지역에 체크를 하고 그 위에 담당자의 도장을 찍어준다. 만일 자연환경보전지역에 체크가 되어 있고 그 위에 담당자의 도장이 찍혀있다면 해당 토지의 용도지역이 자연환경보전지역이라는 말이다.

1) 용도지역에 따라 토지의 가격이 달라진다

용도지역은 토지의 가치를 결정하는 가장 중요한 요인이다. 그런데 어떠한 용도지역이 좋은가는 정답이 없다. 상황에 따라, 투자목적에 따라, 토지의 이용목적에 따라 그에 적합한 용도지역이 달라지기 때문이다. 다만 몇 가지 공통된 점들은 있을 수 있다.   

토지의 가치는 건폐율이나 용적률에 따라 달라진다. 건폐율이나 용적률이 클수록 토지의 가격이 높아진다. 건폐율이나 용적률이 크다는 것은 그만큼 토지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것이기 때문이다. 그런데 건폐율, 용적률의 크기는 용도지역에 의해서 결정된다.

네 개의 용도지역 중에서 도시지역의 건폐율이나 용적률이 가장 높다.  따라서 일반적으로는 도시지역의 토지가 가장 쓸모가 크고 가치도 높다고 할 수 있다. 반면에 네 개의 용도지역 중 건폐율이나 용적률이 가장 낮은 자연환경보전지역은 토지의 가치가 가장 낮은 지역이라고 할 수 있다.

< 건폐율, 용적률이 큰 순서 >
도시지역 > 관리지역 > 농림지역, 자연환경보전지역

또한 행위제한의 정도도 용도지역에 따라 달라진다. 즉, 해당 토지에 어느 정도의 개발이 가능 하느냐 하는 것도 토지의 용도지역에 따라 결정된다는 것이다. 일반적으로 도시지역이 가장 행위제한의 정도가 약하다. 즉, 도시지역이 가장 개발이 쉽다는 말이다. 반대로 행위제한의 정도가 가장 강한 지역이 자연환경보전지역이다. 자연환경보전지역에서는 개발행위가 엄격히 제한되고 있다.

< 개발하기가 쉬운 순서 >
도시지역 > 관리지역 > 농림지역, 자연환경보전지역

이제 토지의 용도지역에 대해서 좀 더 자세하게 알아보자. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에서는 전국의 토지를 ① 도시지역 ② 관리지역 ③ 농림지역 ④ 자연환경보전지역 4개의 용도지역으로 구분한다. 전 국토를 이렇게 4개의 용도지역으로 구분한 다음 각 용도지역별로 행위제한의 정도를 다르게 한다. 여기서 행위제한이라 하는 것은 예를 들면 개발행위제한, 건축행위제한 등을 말한다.

  토지의 용도지역 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 36조 제1항)

1. 도시지역  :  주거지역,   상업지역,   공업지역,   녹지지역

2. 관리지역  :  계획관리지역,   생산관리지역,   보전관리지역

3. 농림지역

4. 자연환경보전지역

도시지역은 4개의 용도지역 중 행위제한의 정도가 가장 약하다. 즉 개발이 가장 많이 허용되는 용도지역이며 건축하기가 제일 쉬운 곳이다. 따라서 토지 가격도 일반적으로 가장 비싸다.

토지의 가격은 행위제한의 정도에 크게 영향을 받는다. 행위제한의 정도가 약할수록 당연히 토지의 가격은 높아진다. 행위제한에 대한 규제가 강할수록 그 토지는 쓸모가 적고, 행위제한에 대한 규제가 약한 토지일수록 쓸모 있는 토지라고 생각하면 된다.

도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어진다.
주거지역은 주거기능을 위주로 하는 지역, 즉 주택들이 주로 있는 지역이다.
상업지역은 상업기능을 위주로 하는 지역이다. 상가들이 주로 있다.
공업지역은 공업기능을 위주로 하는 지역으로 공장들이 많이 있는 지역이다.
녹지지역은 녹지의 보전을 위해 지정된 지역인데, 도시지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강한 곳이다. 그래서 일반적으로 토지의 가격이 낮다.

도시지역에 비해 농림지역이나 자연환경보전지역은 행위제한의 정도가 강하다. 이 지역은 개발에 상당한 제한을 받는다. 이 지역에서는 건축이 쉽지가 않다. 특히 자연환경보전지역은 개발이 대단히 어렵다. 이곳은 말 그대로 자연환경을 보전하자는 지역이다. 그래서 가격도 매우 낮다.

한편, 관리지역은 개발 목적과 보전 목적이 동시에 존재하는 지역이다. 관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어진다. 보전관리지역은 자연환경보전지역에 준하여 관리하는 지역이다. 따라서 개발보다는 보전이 주 목적이 된다. 생산관리지역은 농림지역에 준하여 관리하는 지역인데, 이곳도 역시나 개발보다는 보전위주로 관리되는 지역이다. 반면, 계획관리지역은 도시지역에 준하여 관리하는 지역이다. 이 지역은 보전보다는 개발에 더 무게를 두고 있는 지역이다. 관리지역 중 개발이 가장 많이 허용되는 지역이고 따라서 토지 가격도 관리지역 중에서 가장 높다.

2) 용도지역에 따라 토지의 이용방향이 달라진다

앞서 살펴본 대로 토지의 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에 의해 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분이 된다. 그리고 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어지고, 또 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나누어진다.

그런데 용도지역 중 도시지역은 다시 국토계획법 시행령에서 다시 다음과 같이 세분이 된다.
< 용도지역의 세분 >

국토계획법	국토계획법 시행령		용도지역의 구체적 내용
주거지역	전용 주거 지역	제1종 전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		제2종 전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
	일반 주거 지역	제1종 일반주거지역	저층주택(4층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제2종 일반주거지역	중층주택(15층 이하)을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제3종 일반주거지역	중고층주택을 중심으로  편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
	준주거지역		주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 업무 ∙ 상업기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
상업지역	중심상업지역		도심, 부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 지역
	일반상업지역		일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
	근린상업지역		근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
	유통상업지역		도시 안 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
공업지역	전용공업지역		주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
	일반공업지역		환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
	준공업지역		경공업 기타 공업을 수용하되 주거기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역
녹지지역	보전녹지지역		도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 잇는 지역
	생산녹지지역		주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
	자연녹지지역		도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

위 표의 내용을 좀 더 자세하게 살펴보자. 주거지역은 전용주거지역(1,2종), 일반주거지역(1,2,3종), 준주거지역으로 나누어진다. 주거지역에서 가장 중요한 포인트는 ‘쾌적성’과 ‘편리성’ 이다. 위의 세분된 용도지역 중 쾌적성이 가장 좋은 지역은 전용주거지역이며 그 중에서도 제1종 전용주거지역이 쾌적성이 가장 양호하다.

제1종주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이다. 이 지역은 단독주택 중심이므로 APT건축이 불가능하다. 다만, 연립주택이나 다세대는 그 지역의 조례로 가능한 경우도 있다.

제2종주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 이곳은 공동주택 중심이므로 APT건축이 가능하다. 

일반주거지역은 쾌적성 보다는 편리성에 중점을 두고 있다. 쾌적성을 심하게 해치지 않는 범위 내에서 편리성에 초점을 맞추고 있다고 이해하면 좋다. 그래서 전용주거지역보다 쾌적성은 좀 떨어지지만 편리성은 상대적으로 더 좋다. 쾌적성 보다 편리성을 우선시하시는 분들은 일반주거지역의 주택이나 토지를 구입하는 것이 좋다.

제1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다. 여기서 저층주택이란 4층 이하의 저층주택을 말한다. 그래서 제1종 일반주거지역에서는 APT를 지을 수 없다. (APT란 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다.)

제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다. 중층주택이란 15층 이하의 주택을 말한다. 따라서 제2종일반주거지역에서 아파트를 지을 때는 15층 이하로 지어야 한다.

제3종일반주거지역은 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다. 이 지역은 층수제한이 없다. 따라서 제3종일반주거지역에서 APT를 지을 때는 층수 제한 없이 높이 지을 수 있다.

준주거지역은 주거기능을 위주로 하면서 일부 상업기능까지가 가능한 지역이다. 그래서 쾌적성 보다는 편리성을 강조하는 지역이다. 쾌적성을 많이 희생하면서 주거생활의 편리성을 극대화하자는 지역이라고 생각하면 된다.

상업지역은 다시 ‘중심 ∙ 일반 ∙ 근린 ∙ 유통’ 의  네 가지 지역으로 나누어진다. ‘중심상업지역’은 도심에 있는 상업지역을 의미한다. 토지를 가장 효율적으로 이용하는 곳으로 토지의 집약도가 가장 높은 곳이다. 따라서 토지의 가격도 가장 높다. 주로 고층빌딩들이 들어서 있다. ‘일반상업지역’은 말 그대로 일반적인 상업기능을 수행하는 곳이다.

근린상업지역에서‘근린지역’이란 ‘인근지역’이라고도 하는데, 쉽게 말하면 우리가 살고 있는 주변 지역을 말한다. 근린상업지역이란 주거지역 근처에 형성된 상업지역으로 이해하면 된다. 주로 소매시장이 여기에 해당한다. 여기에 비해 ‘유통상업지역’이란 유통기능을 수행하는 곳, 즉 도매시장을 의미한다.

공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 나누어진다. 전용공업지역은 주로 중화학공업이 들어서 있는 지역이다. 일반공업지역은 말 그대로 일반적인 공업이 입지하는 지역으로 생각하면 된다. 준공업지역이란 경공업을 위주로 하면서 여기에 주거기능과 상업기능이 추가된 지역이다. 쉽게 정리하자면 ‘경공업 + 주거 + 상업’지역이라고 할 수 있다. 준공업지역은 토지의 용도가 다양하므로 지가가 높다.

녹지지역에는 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역의 세 가지 종류가 있다. 보전녹지지역은 말 그대로 녹지공간을 보전하기위한 지역으로 녹지지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강하다. 따라서 토지의 가격이 낮고 쓸모도 적다.

생산녹지지역은 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 지역인데, 주로 현재의 용도는 농지가 많다. 현재는 행위제한의 규제가 많고 개발이 금지되지만 나중에 상황의 변화가 올 수도 있는 지역이다. 보전녹지지역과 생산녹지지역은 둘 다 개발 보다는 보전을 위주로 하는 지역인데, 생산녹지지역이 상대적으로 규제가 더 약하고 향후 발전가능성도 더 밝다. 그래서 생산녹지지역이 지가가 더 높다. 생산녹지지역은 규제의 정도나 토지 가격 등이 녹지지역 중에서 중간단계에 해당한다고 보면 된다.

자연녹지지역에서는 제한적인 개발이 허용된다. 녹지지역 중에서는 행위제한의 규제가 가장 약한 곳이다. 그러므로 토지가격은 녹지지역 중에서 가장 높다. 자연녹지지역은 투자대상으로 선호되며 거래가 많이 이루어진다. 그래서 자연녹지지역의 토지는 환금성이 높은 편이다.