"그거(지분형아파트) 글쎄…2억(원)짜리 집을 5천(만원)에 산다는 거 아녜요? 그런데, 서울만해도 새로 짓는 아파트가 그 값에 나오는 게 있나?"

그는 고개를 갸우뚱했다. 지난달 29일 서울 옥수동 L부동산. 김아무개(54) 사장은 별로 관심없다는 반응이었다. 이곳은 당초 기자가 전세값을 알아보러 갔던 곳이다. 그는 컴퓨터 화면을 들여다보며, 전세 매물이 거의 없다고 했다. 전셋값도 요즘 오르는 추세고, 아파트값도 작년말부터 조금씩 오르고 있다고 소개했다.

김 사장은 "지분형인가 그것도 결국은 집값이 계속 올라야 지분을 투자하든지 말 것 아닌가"라며 "말은 안했지만, 정부가 나서서 앞으로 집값이 오를 것이라고 보증해준 것이나 다름없지"라고 말했다.

김 사장은 24년째 부동산 중개업을 해온 이 분야의 베테랑. 그는 당장 정부가 부동산 규제를 풀진 않겠지만, 총선 끝나고 나면 달라질 것이라는 분석도 내놨다. 이어 지금이라도 조그만한 아파트를 장만해두는 것이 좋을 것이라는 충고도 덧붙였다. 한 부동산 중개업자의 말이긴 했지만, 이명박 정부를 바라보는 시장의 한 단면이었다.

"정부가 나서서 집값 오를 것이라고 보증해준 셈"

굳이 김 사장의 말이 아니더라도, 부동산 전문가들이나 학자들조차도 비슷한 생각이다. 지난달 31일 한국주택학회 주최로 열린 '새정부 주택정책 방향' 토론회에 주제발표로 나선 한 전문가는 최근 대통령직 인수위원회의 행보를 비판하기도 했다.

권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "최근 인수위를 보면, 규제완화가 자칫 주택가격 안정성을 저해할 원인이 될 수 있다고 판단해 친 시장적 규제완화 시점을 지연시키고 있다"고 지적했다.

그는 한발 더 나아가 "새 정부가 참여정부 주택정책의 오류를 범할 수 있다"면서 "실용정부가 재활용정부가 될 수도 있다"고 날을 세우기도 했다. 한마디로 '규제완화와 시장활성화'라는 새 정부의 기조대로 밀고 가라는 주문이었다.

이름 밝히길 꺼린 건설업체 한 임원은 기자와 만나 "참여정부가 제도를 타이트하게 해놔서 쉽게 바꾸기는 어렵겠지만, 올해 안으로 (규제완화 등) 변화가 있을 것"이라며 "그렇지 않고선 정권이 바뀐 의미가 없지 않나"라고 되묻기도 했다.

그는 지분형아파트에 대해서도 "서민 주거용이라고 하지만, 여기에도 민간투자의 개념을 도입한 것 아니냐"면서 "투자이익만 확실하게 보증되면 (실현)될 수도 있다"고 말했다. 하지만 "쉽지 않을 것"이라며 "자칫 사회적 혼란만 일다가 흐지부지 될 수도 있다"고 진단했다.

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학계·건설업체, 정책 실효성에 의문

그 말대로 '지분형 아파트'는 이미 사회적 논쟁거리로 떠올랐다. 특히 이명박표 서민 주거대책의 핵심으로 떠오르면서, 찬반이 팽팽하다.

'이명박표 반값아파트'의 핵심은 아파트를 살 사람과 투자만 하는 사람을 구분한 것이다. 비율도 51대 49로 정했다. 이렇게 두 사람이 돈을 내서 아파트를 사고, 나중에 이 집을 팔 때 시세차익을 지분 만큼 나누는 것이다.

예를 들어 2억원짜리 아파트에 대해 51% 지분 만큼의 돈만 있으면 된다. 이 가운데서도 국민주택기금을 통해 돈을 빌릴 경우 5천만원만 있으면 집을 가질 수 있다는 것이다.

이명박 당선인도 "서민이나 신혼부부 등이 적은 돈으로 자기집을 가질 수 있다는 희망을 줄 수 있다"고 평가하기도 했다. 이 당선인이 직접 이 제도에 힘을 실어주면서, 빠르면 올 9월부터 지분형 아파트 분양이 이뤄질 가능성이 크다.

하지만 부동산 전문가들을 비롯해 학계와 건설업체까지도 정책의 실효성에 의문을 던지고 있다. 일부 전문가는 '주거권'이라는 기본인권까지도 시장과 경기변동에 맡기는 위험한 발상이라고 반박했다.

기본 인권인 '주거권'까지도 시장에 맡기는 나라

홍종학(경원대) 교수는 "이번에 내놓은 지분형 분양제를 실시하는 나라는 어디에도 없다"면서 "영국도 비슷한 제도를 갖고 있지만, 지분을 민간시장에 맡기지 않는다"고 강조했다. 기본인권이라 할 수 있는 주거권이 경기변동에 따라 흔들리는 것을 용납하지 않기 때문이다.

홍 교수는 "지분구조가 51대 49라고 하는데, 금융시장에서 지분율은 교환가치에 따라 변할수밖에 없다"면서 "결국 교환가치에 따라 집값이 요동칠 수밖에 없고, 지분 가격이 전체 주택시장 가격을 좌우하는 현상이 벌어질 수도 있다"고 우려했다.

그는 "외국에선 공공기관이 들어가서 개인의 주택구입 과정에서의 위험을 흡수해주지만, 이번 인수위의 안은 정반대"라고 비판했다.

김경호 현대건설 상무는 아예 정부의 개입 없이는 민간건설사 등의 참여가 쉽지 않다고 말했다. 김 상무는 "지분형 아파트는 현재 내용만으론 지방은 되지 않고, 서울이나 수도권밖에 안된다"면서 "하지만 서울 주변에 2억짜리 아파트가 있나"라고 되물었다.

그는 "공동지분 소유로 가는데, 이것은 아파트값이 올라야 한다는 전제를 깔아야 한다"면서 "정부가 공적자금을 들여서 한다면 (건설업체들도) 들어갈 수 있다"고 설명했다.

또 하나의 이명박식 밀어붙이기, 지분형 아파트

김남근 변호사(참여연대 민생희망본부장)는 "지분형 아파트 공급은 집값 상승세를 기본흐름으로 주택공급 정책을 선언한 것"이라며 "부동산 시장이 요동칠 것이 불보듯 뻔하다"고 지적했다.

변창흠(세종대) 교수도 "과연 이것이 저소득층을 위한 주택공급 대책인지 의심스러울 뿐"이라며 "결국 민간 투자이익을 보장해야 하는데, 2억짜리 집이 5억이 넘을 것이라는 것을 정부 정책의 목표로 삼아야 하나"라고 반문했다.

이같은 비판과 논란에도 불구하고, 새 정부는 지분형 주택분양을 강행할 뜻을 분명히 했다. 지난 4일 인수위는 이례적으로 지분형아파트에 대한 별도의 해명자료까지 내고, "올 6월중에 법을 개정해, 9월께 지분형 아파트를 시범 분양한다는 계획에 변함이 없다"고 강조했다.

24년 부동산 중개업을 해온 김 사장의 말이 다시 와닿는다. 결국 정부 스스로 집값 상승을 보증해준 것이나 다름이 없다는 말. 좀더 부연하면, 새 정부 스스로 주택은 주거의 대상이 아닌 투자와 투기의 대상이라는 점을 분명히 한 셈이다.

빠르면 올 가을, 아니면 올해 안에 이명박표 반값아파트의 성적표가 나온다. 진정한 집 없는 서민을 위한 것인지, 또 다른 투기와 부동산 광풍의 진원지가 될지 말이다.