부동산등기부에 전세권등기를 하게 되면 전세권자에게는 어떤한 권리가 생길까? 전세권자가 가지는 권리에는 다음과 같은 것들이 있다.

* 유익비상환청구권 : 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 필요비상환청구권은 인정되지 않는다. 전세권자에게는 목적물에 대한 수선 ∙ 유지의무가 있기 때문이다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다.

반면 임대차의 경우에는 임차인에게 필요비상환청구권이 인정된다. 전세권이 아닌 임대차의 경우 임차인이 목적물에 관하여 보존·수선 등을 위하여 비용을 지출한 때에는 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대차에서는 임대차 목적물을 사용·수익에 불편함이 없는 상태로 유지할 의무가 임대인에게 있기 때문이다. 그리고 임차인이 목적물을 개량하기 위해 유익비를 지출한 때에도 임대인은 임대차가 종료한 때에 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다.

* 전세금증감청구권 : 전세금이 목적 부동산에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 증액청구의 비율은 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하며, 또 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

* 경매청구권 및 우선변제권 : 전세권은 용익물권과 담보물권의 성질을 동시에 가지고 있다. 전세권이 담보물권의 성질을 갖는다는 것은 바로 전세권자에게 경매신청권이 있다는 의미이다. 전세권자는 전세기간이 만료되었음에도 전세권설정자(집주인)가 전세금을 반환해 주지 않을 경우에 전세목적물에 대하여 경매를 신청하여 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 자신의 전세금을 변제받을 수 있다.

* 전세권의 양도 및 담보제공 : 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 또 그 존속기간 내에 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 전세권을 양도하면 양수인은 전세권설정자(주인)에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리와 의무를 가진다. 전세권을 타인에게 담보로 제공할 수 있다는 말은 전세권위에 저당권을 설정할 수 있다는 의미이다.

한편, 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 사용 ·수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 이러한 경우에 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다. 전세권이 존속기간의 만료로 인해 소멸하면 전세권자는 그 목적부동산을 원상으로 회복하여야 하고, 그 목적부동산에 부속시킨 물건은 이를 수거할 수 있다.