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경찰의 강경진압으로 6명의 안타까운 목숨이 사라져간 용산4구역 참사 사건을 계기로 뉴타운과 재개발, 재건축 등 재개발 사업 전반에 대한 전면적인 재검토가 필요하다는 주장이 힘을 얻고 있다.

이는 현재의 재개발 방식이 형식적인 세입자 대책으로 인해 조합과 세입자간의 지속적인 마찰, 사업추진과정에서 발생하는 각종 조합비리, 일방적인 철거 과정에서 발생하는 불법폭력 등, 모두 공익개발이라는 이름으로 행정기관에서 구역을 지정하지만 실제는 민간조합이 주도하는 방식의 사실상 민간개발방식이기 때문이다.

민간개발 방식은 도시주거환경개선이라는 공익적 사업목표를 민간조합과 건설사들의 이익 창출을 목표로 바꿔버린다. 인간이 좀 더 나은 환경에서 살아갈 수 있도록 하기 위해 추진되는 도시 재개발이 탐욕의 장으로 전락하는 것이다.

국제빌딩 4구역, 일명 용산4구역이라고 불리는 용산역 국제빌딩 주변 재개발 지역은 이러한 탐욕의 정점에 있었다고 해도 과언이 아니다. 이 지역은 지주들이 재개발로 인한 막대한 이익을 얻은 반면, 세입자들은 권리금도 보장받지 못하는 보상비만을 책정받아 이로 인한 상대적 박탈감은 더욱 컸던 것으로 보인다.

용산4구역 조합원들 평당 6700만원 이익... 지분쪼개기도 성행

필자가 입수한 용산4구역 조합원 권리가액 자료에 따르면, 이번에 참사가 발생한 용산4구역의 경우 총 사업면적은 4만8624.29㎡(1만4708평)에 달하고 토지에 대한 감정평가 결과는 총액 7754여억원에 달한다.

그러나 이 지역 사업면적 중 당시 건설교통부와 지하철공사 부지를 제외한 용산 4구역 지주조합원들만의 보상금액을 계산하면 총면적 3만1827.59㎡에 5551여억원으로 평가되어 조합원당 평균 재개발 사업으로 보상받은 금액은 3.3㎡당 7768만7918원에 달하는 것으로 나타났다.

이는 실제 이 지역의 재개발 추진이 2004년부터 추진위원회 결성 등으로 본격화되었다는 것을 고려해 당시 3.3㎡당 천만원대이던 부동산가격을 고려하면 만 3년만에 약 8배에 가깝게 부동산 가격이 오른 것이다.

[표1] 용산4구역 최종 보상현황(단위 : ㎡, 원)

총면적㎡	평가합계	㎡당 단가	3.3㎡당 평균평가액	3.3㎡당 조합원권리가액평균
48,624.29	775,439,431,619	15,947,572	52,719,484	70,644,109

[표2] 건교부, 지하철공사 부지를 제외한 용산4구역 최종 보상현황 (단위 : ㎡, 원)

총면적㎡	평가합계	㎡당 단가	3.3㎡당 평균평가액	3.3㎡당 조합원권리가액평균
31,827.59	558,182,104,944	17,537,679	57,976,058	77,687,918

이러한 부동산 가격상승에 대한 기대심리로 인해 이 지역은 부동산 투기 또한 심했던 것으로 알려져왔다. 이와 관련해서 조합원 권리가액 자료를 분석해 보면, 이 지역엔 전체 234개의 건물이 있고 이 중 지하철공사, 건교부, 세계일보 등 일부 부지를 제외한 지번은 226개의 지번으로 구성되어 있다. 그러나 실제 재개발 보상을 받은 조합원 수는 446명으로 지번에 비해 거의 두 배에 가까운 조합원 수를 보이고 있다.

이는 일명 지분쪼개기가 이 지역에서 성행했다는 것을 증명한다고 할 수 있을 것이다. 실제 한 지번에 5명의 조합원이 각자의 지분을 가지고 보상금을 받은 경우 등이 상당수 있었다.

[표3] 용산4구역 조합현황 (지하철공사, 건교부등 일부 부지제외) 

건물동수	지번현황	실 조합원 수
234개동	226개 지번	446명

특히 용산4구역은 타 지역과 비교해봐도 상가지역으로 개발이익에 대한 기대심리가 높아 지주들의 이익이 더욱 커진 곳이다.

일반주택지인 동작구 흑석뉴타운 6구역의 경우 조합원들이 보상받은 금액이 평균 930여만원으로, 이를 용산4구역의 조합원들의 보상금액과 비교해 보면 용산4구역의 재개발 이익이 얼마나 높았는지를 알 수 있게 한다.

세입자 보상은 55평 당구장이 2860만원

이에 비해 세입자들에 대한 보상은 형편없이 낮은 실정이다.

이 구역 약 35평을 임대하여 영업하던 한 식당의 경우 보상금액이 약 2900여만원으로 평가되었다. 이 식당의 경우 보증금 1000만원에 월세 80만3000원을 납부하고 있었고 권리금은 4500만원, 최초 식당개업 시 인테리어비는 3690만원이었다. 결국 이 식당 주인이 다른 지역으로 이전해서 식당을 운영하려면 보상금액과 보증금을 포함하여 3900만원으로 시작해야 하는 상황이다.

또 약 55평 규모 당구장의 경우 약 2860만원이 보상금액으로 평가되었다. 이 당구장의 경우 모두 7명이 출자하여 2006년 계약 당시 보증금 3000만원에 월세를 242만원 납부하기로 하고 여기에 추가적으로 권리금을 1억2천만원 지급하였다. 그러나 보상금으로 책정된 2860만원으로는 사실상 더 이상 당구장을 이전해서 개업하기도 어려운 상황이다.

결국 재개발로 인해 지주들이 막대한 이익을 얻고 있을 때 이 지역에서 상권을 형성하고 지역개발의 기대이익을 높이고 있던 상가세입자들은 상대적으로 낮은 보상가와 권리금 피해 등으로 인해 실질적인 손해에 대한 박탈감에 시달리고 있었던 것이다.

물론 용산 4구역이 타 지역에 비해 더욱 높은 재개발에 따른 시세차익을 누렸다고 해서 다른 지역의 재개발은 괜찮았다는 것은 아니다. 용산4구역이 도시 중심부의 상가 지역이라는 특수성에 근거해 개발에 따른 이익이 좀 더 클 뿐이지, 일반주택지의 재개발도 일반적인 부동산 가격 상승과는 다른 재개발 이익이 지주들과 건설업체에 돌아가는 것은 너무나도 잘 알려진 사실이다.

그렇다고 이러한 이득이 모든 지주에게 돌아가는 것도 아니다. 현재 재개발 지역의 영세한 가옥주들은 재개발이익을 얻어도 막대한 입주부담금과 서울전역의 부동산 가격 상승으로 평생 빚을 값아야 하는 가옥주가 되거나 다시 집 없는 세입자가 되는 일이 발생하고 있다.

결국 용산4구역 참사로 드러났듯이 현재의 재개발 방식은 좀 더 나은 주거환경과 도시개발이라는 공익이 사라진 탐욕의 장이 되어버렸다.

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뉴타운과 재개발 등 개발정책의 근본적 수정만이 해답

용산4구역 참사 이후 시민사회단체들은 물론 정치권도 뉴타운 등 그동안의 재개발 정책에 대한 전면적인 재검토가 필요하다는 목소리를 내고 있다. 그러나 더욱 중요한 것은 그동안 세입자들뿐만이 아닌 가옥주들도 현재와 같은 재개발 정책의 변화가 필요하다는 견해를 밝히기 시작했다는 것이다.

이뿐만이 아니라 물과 기름 같았던 가옥주들과 세입자들이 견해 차이를 넘어서 공동의 행보까지 모색하고 있다. 실제 지난 1월 22일 용산4구역 사건현장 앞에서는 '뉴타운 재개발 중단을 촉구하는 전국뉴타운재개발지구비대위대표연합'과 '서울지역 뉴타운·재개발 세입자대책위 대표자회의'와 시민사회단체가 공동 기자회견을 개최하기도 하였다.

이들은 이날 기자회견을 통해 주민 참여를 배제하는 뉴타운과 재개발사업을 중단할 것과 주민들의 참여가 보장된 정부 차원의 '뉴타운·재개발사업 종합개선추진위원회'를 구성할 것을 요구했다. 이와 함께 임대주택 의무건설비율 확대, 순환재개발 실시, 임시주택 제공도 요구했다.

이러한 요구들은 뉴타운으로 대표되는 재개발 등 개발정책에 대한 전면적인 재검토 없이는 이번 용산4구역 참사 같은 사건이 또 다시 발생할 수도 있다는 위기감의 표현이며, 현재까지 땅부자와 투기세력 그리고 건설업체를 중심으로 진행되어온 민간개발방식의 재개발 정책의 한계가 드러났음을 증명하는 것이다.

따라서 겉으로는 공익을 목적으로 하는 개발이라고 하지만, 실제 민간개발 방식의 재개발 정책에 대한 전면적인 재검토 없이는 죽음을 부르는 탐욕의 재개발은 계속될 것이다.