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▲  인천시 도시재생사업은 여러 문제점을 내포하고 있다. 빌라 등 일반 주택이 밀집된 인천시 부평구 일부 지역.
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서울, 부산에 이어 재개발ㆍ재건축 사업이 집중돼 있는 인천지역에서 추진되고 있는 주택재개발 사업이 현행 분양가 상한제 아래서는 대부분 경제성이 없는 것으로 조사돼, 순차적 개발이 필요하다는 분석이 제기됐다.

2008년 4월 기준으로 인천지역에서는 90개 구역에서 재개발 사업이 추진 중이지만, 준공된 구역은 주안2구역, 착공 단계인 구역은 송림2구역, 산곡1구역으로 재개발 사업의 초기단계에 해당된다. 특히 인천의 경우 서울의 재개발구역과도 분양률 등의 차이를 보여 재개발구역을 전반적으로 검토할 필요가 계속적으로 제기돼 왔다.

인천발전연구원은 최근 '인천광역시 주택재개발사업의 경제성검토 및 활성화방안'이란 연구 논문(송동필ㆍ김보경 책임연구원)을 발표했다.

연구 자료에 따르면 인천지역 재개발 사업은 분양가 상한제를 적용했을 경우 재개발사업의 경제성을 분석한 결과 일부 구역을 제외한 대부분의 구역에서 경제적 타당성이 없는 것으로 조사됐다.

또한 분양가 대신 주변지역 아파트 시세의 110%를 적용했을 경우 39%의 구역에서 경제성이 겨우 있는 것으로 나타났으며, 특히 공공시설의 기부채납을 통한 인세티브(용적율 상향) 제공에도 불구 사업의 경제성이 없는 것으로 조사돼 대책 마련이 시급한 실정이다.

인천시의 도시 관리는 공공과 민간에서 대규모의 주택 사업을 동시다발적으로 추진하는 양상을 띠고 있다. 현재 공공ㆍ민간 개발 사업 현황에 따르면, 민간은 21㎢, 공공은 238㎢를 개발할 계획이다. 인천시에서 진행 중인 도시 관리 사업은 70년대부터 지금까지 서울의 도시 관리 사업의 3배에 달하는 총 31㎢(약 924만평)에 이른다.

도시개발사업 10㎢(303만평), 도시 및 주거환경정비사업 13㎢(392만평), 도시재정비촉진사업 8㎢(229만평)에 달한다. 여기에 인천 경제자유구역개발 사업 209㎢까지 포함할 경우 인천은 말 그대로 개발공화국의 전형을 그대로 보여주고 있다.

인천시는 2006년 8월 '인천시 도시 및 주거환경정비 기본계획'을 고시했고, 지난해 7월 기본계획을 수정 고시했다. '2010 도시정비 기본계획'에 반영된 곳은 총 179개 구역으로 면적은 1294만 9891㎡에 이른다. 주거환경개선사업지구 12곳, 주택재개발사업구역 90곳, 주택재건축사업구역 45곳, 도시환경정비사업구역 20곳, 사업유보구역 12곳에 이른다.

이로 인해, 인천의 경우 공공과 민간에서 대규모 주택사업을 2004년부터 2015년까지 동시다발로 추진하는 것이 가장 큰 문제로, 기하급수적 인구 증가, 주택 과잉 공급, 도시 소외계층 재정착 문제 등이 우려되고 있다.

이에 대한 해결책으로 생활권 단위의 권역 설정 및 순차적 시행이 필요하다는 지적이 제기됐다.

인발연은 '2010인천시 도시․주거환경정비기본계획' 재정비를 통해 생활권을 설정한 후 지역의 파급효과가 큰 재개발사업을 우선 시행해, 순차적․순환식 재개발 사업이 활성화도록 유도하는 방안을 모색해야 한다고 지적했다.

인천시 내의 재정비 촉진지구의 지정 및 인근지역 도시재생사업과의 연계를 통해 도시의 효율적 개발을 주문했다. 재정비촉지지구 지정의 남발보다는 소규모 재개발 구역을 연계해 공공시설을 배치하는 방법을 통해 주택과잉공급, 도시기반 시설 부족 문제 해결도 주문했다.

인센티브를 받을 수 있는 기부채납시설을 문화ㆍ복지시설로 확대해 난개발 방지와 시민들의 삶의 질 향상이 필요하다고 밝혔다.

특히 이 기관은 최근 경기 침체로 인해 사업성이 떨어지나, 노후도가 심각한 지역은 공공개발이 가능한 주거환경개선사업 등으로 사업 방식을 전환하는 것도 필요하다고 지적했으며, 재개발구역 내 임대주택 등과 같이 공공성을 띤 시설의 경우 임대주택 건설 비용 등을 사업 초기에 보조하는 방안 등을 고려할 것도 주문했다.

하지만, 인발연이 이번 연구 결과에 대해 인천시가 정책에 반영할지는 미지수로 보인다.

평화와 참여로 가는 인천연대 장금석 사무처장은 "인발연의 이런 지적은 수년전부터 지적돼 왔던 부분이지만, 인천시는 계속적으로 기본계획에서 정비구역을 늘리고 있다"면서, "2010년 지방선거를 앞두고 표를 의식한 안상수 인천시장이 난개발이 우려되는 현재의 인천시 주거환경 정책에 변화를 꽤할 지는 미지수로 보인다"고 지적했다.

이어 "사업성이 우선시 되는 민간 재개발 사업의 난발은 토착민을 삶의 터전에서 쫓아내고 공공성 주택이 투기의 수단으로 전락하게 되는 셈이 되기 때문에 인천시의 주택정책은 시급히 수정되어야 한다"고 말했다.