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▲  29일 오후 서울 여의도 국회 의원회관 소회의실에서 민주노동당 119민생희망운동본부와 참여연대 민생희망본주 공동 주최로 열린 '전세피해 사례보고대회 및 해법 토론회'에서 서채란 변호사가 "매번 반복되는 심각한 전제문제, 이렇게 해결하자" 주제로 발제를 하고 있다.
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"방 두 칸의 반지하 방에 산다. 건물이 오래돼 이번 폭우로 인해 천장에 물이 새고 이곳저곳 곰팡이 피는 곳도 많다. 보증금 500만 원에 월세 40만 원이다. 집주인은 보증금이나 월세를 올려야하는데 봐주고 있다고 한다. 이제 이사를 해야 하는데, 이 정도의 보증금과 월세로는 다른 집으로 옮겨가기 쉽지 않다." - 정혜경, 서울 성수동 세입자

"6년 전 서울에 올라와서 근로복지공단이 운영하는 구로여성근로임대아파트에 살고 있다. 원래 2년인 계약 기간이 결혼할 때까지 자동 갱신됐는데, 그마저도 중단됐다. 재건축을 하기 위해서다. 인근 원룸 전셋값이 평균 5천만 원이다. 월급 150만 원으로 한 달 50만 원 저축하는 것도 쉽지 않은데, 5천만 원을 모으려면 7년이 필요하다. 쉽지 않다. 계약 기간이 끝나면 어디로 가야하나?" - 노정옥 구로여성근로임대아파트 자치회장

최근 서울을 중심으로 전세난이 심화되고 있다. 정부는 전세자금 대출 확대 이외에는 전세난으로 인한 서민들의 고통을 줄이기 위한 대책을 아직까지 내놓고 있지 않다. 전세자금 대출 확대는 세입자로 하여금 빚을 얻어 전세자금을 지불하게 하는 미봉책에 불과하다는 비판이 많다.

전세난으로 고통 받고 있는 서민들에 대한 근본적인 대책에는 무엇이 있을까? 29일 오후 서울 여의도 국회 의원회관 소회의실에서 열린 '2010 전세대란, 주거안전망 해체' 토론회에서 전문가들은 전세난 대책으로 ▲공공임대주택 공급 확대 및 주택 멸실 축소 ▲민간 임대시장 정부 개입 ▲계약갱신청구권 도입 등을 꼽았다.

전세난 대책이 대출 더 받아 전셋값 지불하는 것?

이날 토론회 참석자들은 대책을 내놓기에 앞서 정부의 대책을 강도 높게 비판했다.

서채란 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 "정부는 전세난에 대해 안일한 인식 가지고 있다, 특별한 대책이 없다"며 "전셋값 상승의 근본 원인을 먼저 분석하고 차후에 대책 발표하겠다고 했는데 서민들의 고통은 커간다, 전세난의 근본 원인은 전세대란이 심각해지는 현재에도 뾰족한 대책이 없는 것"이라고 지적했다.

특히, 전세자금대출 확대와 관련 서 변호사는 "가계 빚이 800조 원에 육박하여 다음 금융위기의 폭탄은 가계 빚이 아닌가하는 전망이 나오고 있다"며 "대출을 더 해줄 테니 (세입자로 하여금) 빚을 얻어 뛰어오른 전셋값을 지불하라는 것은 당장의 미봉책에 불과하다"고 말했다.

그는 이어 "은행의 주택담보대출 확대로 주택 가격이 크게 오른 것처럼 전세자금대출을 확대하면 전셋값 상승을 부추기고 가계부채만 늘릴 수 있으므로 전세자금지원 확대는 매우 신중하게 검토해야 한다"고 지적했다.

그렇다면, 미분양 주택 매입은 어떨까? 이에 대해 전문가들 사이에서는 논쟁이 벌어졌다. 서 변호사는 "건설사들의 미분양 물량을 전세주택으로 내놓아 전세난 해결에도 기여하고 건설사의 현금 유동성 확보를 통한 위기 극복에도 기여하도록 유도해야 한다"며 공감을 표시했다.

하지만, 홍헌호 시민경제사회연구소 연구위원은 "준공 후 미분양은 몇 채 되지 않고, 또한 대부분은 109㎡(33평)형 이상의 중대형"이라며 "정부가 미분양 주택을 매입해서 전세난을 해결하겠다는 것은 실효성이 없다"고 지적했다.

홍 연구위원에 따르면, 서울지역의 준공 후 미분양 주택은 987호에 불과하다. 그 중 109㎡형 이하 소형 주택은 404호다. 경기도 지역에서도 전체 미분양 5295호 중 109㎡형 이하 소형주택은 1078호에 그쳤다.

그는 서울시 장기전세주택(시프트) 공급 확대 역시 전세난 대책이 될 수 없다고 못 박았다. 홍 연구위원은 "서울시가 분양주택의 이익금으로 시프트를 짓고 있다"며 "재원마련 방안도 없이 시프트를 더 많이 짓도록 하는 것은 결국 분양주택의 분양가를 높이게 만든다, 이는 전세난의 현실적인 대책이 아니다"고 지적했다.

"민간임대주택 공식화하고, 계약갱신청구권 도입해야"

그렇다면 전세난을 완화할 수 있는 대안은 무엇일까? 대표적으로 순차적 재건축·재개발을 통해 주택 멸실 규모를 축소하고, 공공임대주택의 공급을 확대해야 한다는 주장이 많다. 하지만 공공임대주택 공급 확대의 경우, 재원 마련 방안이 마련돼야 하고 공급하는 데까지 많은 시간이 걸린다는 맹점이 있다.

이에 대해 이주원 '나눔과 미래' 지역사업국장은 "주택정책 방향의 전환이 필요하다"며 "다주택자의 소유 그 자체에만 초점을 맞추는 방식을 넘어서 다주택자의 여유주택의 운영에 공적으로 개입하는 방향으로 정책의 중심을 옮겨야 한다"고 밝혔다.

이 국장은 "공공임대주택을 대량으로 공급하기 어려운 상황에서 민간임대주택을 공식화(양성화)하는 과정이 필요하다"며 "그 방법으로 사문화되어 있는 임대소득세의 현실화가 필요하다"고 전했다. 그는 "민간임대주택에 대해 공공이 '집 수리비를 지원할 테니, 임차인에게 전세금을 몇 퍼센트 이상 올리지 말라' 등의 방법으로 개입할 필요가 있다"고 덧붙였다.

정소홍 변호사('민주사회를 위한 변호사 모임' 민생경제위원)는 계약갱신청구권의 도입을 강조했다. 현재 강기갑(민주노동당)·박영선(민주당) 의원이 임차인이 4~6년의 범위 내에서 계약 갱신을 청구할 수 있도록 하는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안을 제출해놓은 상태다. 그는 "전세난에서 임차인들을 보호하기 위해서는 이 제도가 가장 시급하다"고 말했다.

서채란 변호사는 임대차 등록제 도입을 제안했다. 그는 "불투명한 전셋값에 관한 공시제도를 개선하고 전세 수요자에게 전세가격 등의 정보를 전달하여 지역적 전셋값 불균형 문제를 해결해야 한다"며 "부동산 등기부에 의하여 주택매매거래를 공시하듯이 임대차 등록제를 도입해야 한다"고 강조했다.