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더불어민주당이 지난달 28일 발표한 대선 정책 공약집을 통해 "10년 공공 임대주택 분양전환 방식을 개선하겠다"고 밝혔다.

이에 대해 현재 공공임대주택에 거주하고 있는 무주택 서민들을 중심으로 구체적인 개선 방향에 대해 관심이 높아지고 있다. 분양가 책정 방식을 어떻게 바꿀 것이고, 그로 인해 분양가가 얼마나 저렴해지느냐가 핵심이기 때문이다.

10년 임대주택 분양가... "지나치게 비싸다" 지적

10년 공공임대주택은 주택기금 지원을 받아, LH나 민간 건설사들이 공급하는 주택이다. 소유한 집이 없으면서 도시근로자 월평균 소득 100% 이하인 사람들이 대상이다.

10년 임대주택은 임대 의무기간(10년)이 끝나면 분양을 한다. 해당 임대주택 거주자에 우선 공급된다. 국토부에 따르면 10년 공공임대주택은 모두 13만5240호(2015년 기준)가 공급됐다. 경기 판교 등 일부 단지가 오는 2019년 임대시기 만료를 앞두고 있다.

그런데 일부 입주민들을 중심으로 분양가가 비싸다는 주장이 나온다. 10년 임대주택의 분양가는 감정평가 금액 이하로 책정하도록 규정돼 있다. 감정평가액은 주변 시세 등을 반영해 결정하는데, 가격이 지나치게 높다는 것이다.

특히 경기 판교 등 단기간 시세가 급등한 지역은 임차인이 분양가를 감당하기 어렵다는 설명이다. 김동령 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회장은 전화 통화에서 "감정가액을 기준으로 하면, 거의 시세와 맞먹는 수준의 분양가가 나온다"면서 "시세가 많이 오른 곳은 그 금액을 감당하지 못해 임차인이 쫓겨나게 될 상황"이라고 말했다.

연합회는 지난 3월 전국 31단지, 1만7000여 명의 서명을 받아, 공공임대주택 분양전환가 산정 기준을 개선해달라는 민원서를 각 당에 제출하기도 했다. 김병관 의원 등 더불어민주당 의원들도 분양전환가 기준에 대한 개선이 필요하다는 의견을 주장해왔다.

김병관 의원실 관계자는 "시세가 급등한 지역에서 기존 평가기준 대로 분양가를 산정하면, 임차인들의 내집 마련은 어려워질 수밖에 없다"라고 밝혔다.

더불어민주당 "분양가 산정방식 포함해 검토할 것"

이런 주장에 따라 더불어민주당은 대선공약집에 '10년 공공임대주택 분양전환방식 개선' 공약을 담았다. 10년 공공임대를 분양으로 전환할 때 생기는 문제점을 검토해보겠다는 게 공식 입장이다. 분양가 산정 방식도 검토 대상이다. 

홍종학 문재인캠프 정책본부장은 "(공공임대 분양 전환과 관련) 이런 저런 문제들이 있어서 검토를 하겠다는 것"이라면서 "분양가 산정 방식까지 포함해서 검토하는 것으로 알고 있다"라고 말했다.

국회에도 개정안이 발의된 상태다. 민홍철 의원 등 21명이 지난해 6월 발의한 공공주택특별법 개정안은 10년 공공임대주택 분양가 책정 기준을 바꾸는 내용을 담았다. 개정안은 분양가 책정기준을 '감정평가액'이 아닌 '건설원가와 감정평가액 평균'으로 정했다.

이 기준에 따르면, 임대주택의 분양가는 현재보다 19~53%가량 저렴해진다. 국토부가 국회에 제출한 검토자료에 따르면, 경기 A 단지 101㎡형의 분양전환가격은 지금대로라면 6억5600만 원이었지만, 개정안 기준으로 하면 5억3937만 원으로 낮아진다.

경기 B단지 59㎡형은 3억9680만원(기존)에서 1억9205만원(변경), C단지 84㎡형은 6억4720만원(기존)에서 3억668만원(변경)까지 하락할 것으로 조사됐다. 개정안이 통과되면, 임대주택자들의 내집마련은 훨씬 수월해질 것으로 보인다.

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"낮은 분양가, 임차인 과도한 시세 차익 우려"

하지만 문제가 없는 건 아니다. 임차인이 분양 즉시 아파트를 매각해, 높은 시세 차액을 누릴 수 있고, 공급자(LH와 민간건설사)의 사업비 부담이 증가할 우려도 제기된다.

국회 국토교통위원회 검토 보고서도 "분양가산정 방식을 변경할 경우, 사업위험 증가와 수익성 저하에 따라 장기임대주택 공급이 위축될 수 있다"면서 "일부 지역은 과도한 시세차액이 발생해, 임차인에게 귀속될 수 있다"고 지적했다.

특히 경기 판교 지역은 중대형 평형 비중이 높아(84㎡초과 비중 57.8%) 시세 차액에 대한 사회적 논란이 우려된다고 보고서는 덧붙였다. 실제로 지난 2015년 10월에도 비슷한 내용의 개정안이 발의됐지만, 논란 끝에 통과가 무산되기도 했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "공공적 측면에서 볼 때, (10년 임대주택) 입주자 모집 시점에 들어왔던 임차인들에게 과도한 특혜가 될 수 있다"면서 "입주자가 마치 로또에 당첨되는 식으로 들어오는 건데, 다른 사람들은 상대적 박탈감을 가질 수 있다"라고 지적했다.

그는 또 "그 가격(분양가 차액)을 누구에게 주느냐는 첨예한 문제"라면서 "공공임대는 LH가 주로 공급하는데, 자체적인 재무 건전성에 부담을 갖고 있는 점도 살펴봐야 한다"라고 덧붙였다.