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"분양 주택의 경우 공영개발 방식을 재벌 건설사 참여 방식으로 바꿔서 재벌 먹거리 제공으로 내놓는데, 이거는 문재인 정부 적폐 청산 차원에서 공공성 회복으로 가야 합니다."

정동영 민주평화당 의원이 11일 국회에서 열린 국토교통위원회 한국토지주택공사(아래 LH) 국정감사에서 강도 높은 비판을 쏟아냈다. 정 의원은 이어 "공영 개발 방식으로 전환하고 (LH가) 공공성을 회복해야 한다"고 강조했다.

박상우 LH 사장은 "주택 시장과 정책에서 경험적으로 우리나라 제도를 볼 때, 너무 시장 위주로 돼 있다. 공공성을 회복하는 게 필요하다"며 자세를 낮췄다.

정 의원이 꼬집은 것은 LH의 민간 참여 공공주택사업(아래 민간참여사업)이다. 지난 2015년부터 본격 시행된 이 사업은 LH 등 공공기관이 공공 택지를 제공하고, 민간 건설사와 공동 분양하는 사업이다. 공공기관 부채 감축을 명분으로 공공 아파트를 분양하는데 민간 건설사를 참여시킨 것이다. 

LH 민간참여 공공주택사업, 재벌 건설사 비중 높아
 

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 그런데 민간 참여 사업을 곰곰이 뜯어보면 이해하지 못할 점이 몇 가지 있다. 먼저 '재벌 건설사 몰아주기'다.

실제 경제정의실천시민연합(경실련)과 정동영 의원실이 LH의 민간 참여 사업을 조사한 결과 총 33개 사업(총 3만 907세대) 중 시공능력평가 5위 이내 대형건설사 컨소시엄이 가져간 사업이 14개(1만 5409세대)였다. 사업비 규모로 보면 절반 가량을 재벌 건설사가 차지했다. 33개 민간참여사업의 총 사업비는 8조 4000억 원인데, 이중 시공능력 5위 이내 재벌 건설사들이 확보한 사업비는 4조 6000억 원으로 나타났다.

이 사업을 수주한 재벌 건설사를 보면 GS건설이 7건으로 가장 많고, 대림산업(6건), 대우건설(5건), 현대건설(2건) 순이었다. 물론 대형 건설사들이 사업 물량을 많이 가져간 것만으로 문제 삼긴 어렵다. 근본적인 문제는 민간 사업자 선정 기준이다.

사업자 선정 기준, 수치로 확정할 수 없는 '비계량' 항목 비중 높아

경실련이 확보한 민간참여사업 사업자 평가지침을 보면 사업자 평가는 개발계획과 재무계획, 가격평가 등 크게 3개 항목으로 이뤄진다.

개발계획은 500점, 재무계획은 300점, 가격평가는 200점으로 돼있다. 가장 비중이 높은 개발계획의 경우 평가항목이 20개 항목이다. 20개 항목은 단지 배치와 평면계획, 특화설계 등 수치로 책정할 수 없는 '비계량' 항목이다.

재무계획도 8개 항목 중 5개 항목이 수치로 책정되지 않는 '비계량' 항목이다. 가격평가는 수치로 확정할 수 있는 계량 항목이지만 점수 비중이 가장 낮다. 가격 평가에서 뒤처져도 계발계획이나 재무계획에서 앞서면 사업을 따내는 것이 가능하다.

즉 공사비를 높게 책정해도 사업 수주가 충분히 가능한 구조다.

정 의원은 비계량 항목들의 점수 비중이 높다며 의구심을 나타냈다. 사업자 선정 과정에서 나온 4대강 담합 같은 비리가 저질러지지 않았을까 의심하는 것이다.

정 의원은 이날 국감에서 "민간참여사업은 6대 건설사가 독식하고 있다"며 "디자인이니 애매모호한 걸로 (평가해) 물밑거래가 가능해 선정 과정이 불투명한 4대강 담합과 비슷하다. 수사 의뢰 대상이라 생각한다"고 지적했다.

"선정과정 불투명했던 4대강 담합과 비슷, 수사 대상"

사업에 참여하는 건설사들이 '자기 돈'을 들이지 않고 사업을 한다는 지적도 있다. 경실련은 건설업자들의 투자는 선분양제 소비자들이 조달하는 돈으로 가능하다고 주장한다.

현 선분양제도 아래 소비자들은 계약금 10%, 중도금 60% 등 토지비용(LH가 투자해 조성이 완료)이 포함된 분양가의 70%를 아파트 공사 진행 단계에서 낸다. 실제 건설업자는 이 돈을 받아 공사를 하고 이익을 챙길 수 있다는 것이다.

민간참여사업의 경우 아파트 분양가가 과도하게 책정됐다는 지적도 나온다.

경실련이 최근 공개된 경기도시공사의 민간참여사업 4개 단지를 분석한 결과 아파트를 짓는데 실제 들인 평균 공사비용은 3.3㎡당 543만 원이었다. 그런데 분양가로 받은 건축비는 3.3㎡당 652만 원이었다. 3.3㎡당 109만 원의 분양가가 부풀려졌다고 볼 수 있는 것이다.

최승섭 경실련 부장은 "민간 참여 공공주택 사업으로 건축비를 포함한 분양가 부풀리기가 이뤄지고 있고, LH 등 공기업들이 저렴한 주택을 공급하기보다는 재벌 건설사들의 과도한 이익을 챙겨주는 통로가 되고 있다"고 비판했다.