누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말

임대차계약을 앞둔 세입자들이 전세보증금을 지키기 위해서 고려해야 할 점이 많습니다. 집값 하락 시기에는 집값이 부채(선순위근저당+보증금)보다 낮아져 계약 만기일에 보증금을 반환받지 못하거나 경매에 넘어가 보증금 일부를 떼이는 사례가 빈번하게 나타나는 현상입니다. 최근에는 대리인들의 사기계약 피해도 늘어나고 있습니다. 이런 피해를 줄이고 보증금을 지키기 위해서 세입자들이 주의해야 할 점이 있습니다.

① 첫 단추부터 잘 끼우자 - 등기부·위임장은 꼼꼼히 확인

건물 등기부상 갑구(소유권에 관한 사항 표기)의 소유자가 임대인입니다. 임대인이 직접 계약 장소에 나와 신분증을 제시하고 등기부상 소유자와 동일인임을 증명하고, 서명날인해야 계약이 유효합니다.

그런데 임대인이 불가피한 일이 있어 못 나오는 경우나 임대사업을 하는 경우에는 대리인을 선정하며, 대리인이 계약을 대리합니다. 대리인은 건물 관리인(관리소장)이거나 인근 공인중개사 사무소인 경우가 많습니다. 임대인이 작성한 위임장에는 위임받는 부동산 소재지와 위임받는 사람 및 인적사항, 위임의 범위, 위임의 기간을 명시하고 임대인의 인감도장을 날인하고 임대인의 인감증명원을 첨부해야 합니다.

그러나 위임장에 전세계약인지 월세계약인지 등 위임의 범위와 대리계약의 유효한 기간 등이 정확하게 작성되지 않는 경우가 많은데 임대차계약위임장 제목만 보고 '대리인이 이 집의 임대차계약을 위임받았구나'라고 계약을 진행하면, 후에 대리인이 임대인에게 위임해준 범위를 넘어선 계약을 하는 경우에는 책임소재를 놓고 분쟁에 휩싸이거나 보증금을 떼일 수도 있습니다.

이를 예방하기 위해 계약할 때 위임장 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 다음과 같은 안전조치가 필요합니다. 대리인과 계약할 때는, 계약일에 임대인과 직접 통화해서 임대조건 (보증금, 월세, 임대기간)을 확인하고, 계약금은 임대인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 그리고 계약서 단서조항에 '임대인이 직접 참석하는 조건으로 중도금·잔금을 지불한다'로 명시하여야 합니다.
 

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② 복잡다단한 다가구 전세 계약은 이렇게

임대차계약을 할 때 "만기가 될 때 내 보증금을 떼이지 않고 반환받을 수 있는가?"를 고민하게 됩니다. 부채비율(부채/집값)이 70%를 넘어서면 주의하라고 하는데, 지역 ·주택의 유형에 따라 다르기에 일률적으로 말할 수 없고, 세입자의 입장에선 보수적으로 판단해야 합니다.

특히 주의해야 할 것이 다가구주택 전세계약입니다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 1명이고, 등기부등본이 하나만 있는 주택으로, 흔히 꼭대기층에 임대인이 거주합니다. 또 개별 가구(세대)마다 등기부등본이 별개로 있어 세대별로 소유주가 있는 다세대주택이나 아파트와는 구별됩니다.

이 경우 부채비율을 어떻게 계산할까요? 여기서 집값은 집의 매매되는 시세이고, 부채는 근저당설정액에 세입자들의 보증금을 합한 금액입니다.

부채 = 근저당설정액+ 선순위 세입자 보증금총액+ 본인 보증금

근저당설정액은 등기부등본 을구(소유권 외 근저당 등 표기)에 설정된 금융기관 등의 근저당 액수로 파악가능합니다. 그런데 다가구주택의 경우 부채에 속하는 입주세입자(선순위 세입자)들의 보증금을 파악하기 어렵습니다. 임대인만 알고 있고, 제3자가 알 수 있게 공시하지 않고 있습니다.

그렇다면 "입주한 세입자들은 대부분 월세라 보증금이 많지 않고 이번에 돈이 필요해서 전세를 놓는다"는 임대인의 말을 믿고 계약을 체결해도 될까요? 물론 임대인의 말이 사실일 수 있지만, 확인할 길이 없다면 세입자는 보수적으로 판단하는 게 좋습니다.

주택시세가 15억 원이고, 선순위 근저당설정액이 5억 원일 경우를 예로 들어 보겠습니다.

1) 임대인 말대로 선순위 세입자 투룸 5가구가 호별로 소액 보증금만 있는 경
우의 선순위 보증금 : 선순위 세입자가 투룸 5가구로 보증금을 2천만 원으로 예상
하면, 5가구 x 2천만 원 = 1억 원입니다. 

 이때 본인 전세금 1억 2천만 원이면, 부채비율은 =(5억 원 + 1억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원으로 = 48%로 전세보증금 반환이 안전하다고 볼 수 있습니다.

2) 반면에 보수적인 시각으로 선순위세입자 투룸 5가구가 모두 전세라고 보는 경우의 선순위 세입자 보증금 : 5가구 x 전세시세 1억 2천만 원 = 6억 원.

본인 전세금 1억 2천만 원이라면, 부채비율은 부채 (5억 원 + 6억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원= 12억 2천만 원/15억 원=약 80%입니다. 이 경우 부채비율이 높아 전세보증금 반환이 불확실해집니다.

실제로 "선순위 세입자의 보증금이 얼마 되지 않아 문제없다"는 임대인 혹은 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 이후에 경매에 들어가서 보니 선순위 세입자의 보증금이 계약 때 들은 금액보다 많아 보증금을 떼이는 사례가 적지 않습니다.

이 때문에 전세보증금반환보증보험을 취급하는 보증보험회사에서도, 다가구주택인 경우 선순위 세입자의 보증금을 확인해 주는 서류가 없으면 보험 가입을 제한합니다. 하지만 이 서류는 임대인만 발급받을 수 있습니다. 다가구주택에서 선순위 세입자들의 임대차정보에 대해 공시할 수 있는 제도적 개선책 마련이 필요한 부분입니다.

③ 강조 또 강조할 수밖에 없는 세 가지

보증금을 법적으로 받기 위해서는 전입신고, 확정일자 발급, 실제 거주 조건을 모두 갖추어야 합니다. 잔금을 치른 후에는 잔금일에 주민 센터에 가서, 임대차계약서에 확정일자 도장을 받고(직원이 확정일자 대장 작성), 전입신고를 하고, 실제 거주를 시작하면, 바로 다음날을 기준으로 보증금이 경매시에 순위 배당을 받게 됩니다.

인터넷 민원24에서 전입신고를 한 후, 인터넷 등기소에서 확정일자 받을 수 있습니다. 이 경우 공인인증서, 임대차계약서 스캔본이 필요합니다.

보증금 최우선변제에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 소액임차인을 보호하기 위해 배당신청을 한 순위에서 밀린 소액임차인에게 선순위 근저당(등기부등본 을구에 근저당권 중 가장 먼저 설정된 근저당) 이나 보증금이 많은 선순위 세입자보다 일정보증금 이하 금액에 대해 일정액수를 최우선적으로 경매 시에 배당하고 있습니다.

금액은 지역마다 다른데, 2019년 1월 서울시는 보증금 1억 1천만 원 이하가 대상이며 3700만 원까지는 최우선변제가 됩니다. 그러면 2019년 1월에 서울시에 방을 3500만 원 보증금에 계약하는 경우, 최우선변제금액 이하지만 전액을 보호받지 못할 수도 있습니다. 임차보증금범위와 보증금 중 최우선변제금액은 임대차계약일이 기준이 아니고 선순위 근저당설정일을 기준으로 하고 기준일에 따라 그 금액이 다르기 때문입니다.
 

소액임차인의 우선변제금액 범위

- 서울특별시 1억 1천만 원 이하 최대 3700만 원
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 1억 원 이하 최대 3400만 원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 6천만 원 이하 최대 2천만 원
- 그 밖의 지역 5천만 원 이하 최대 1천 700만 원

위 주택의 선순위 근저당 설정일이 2018년 9월 18일 이후이면 가능할 수 있습니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 2001년 9월 15일에서 2008년 8월 20일 사이면 이 시기 임차보증금 범위 금액은 4천만 원 이하이고 최우선변제는 1600만 원까지 가능합니다. 1600만 원까지는 최우선으로 보호되고, 나머지 금액은 전입신고+확정일자+실제거주의 다음날을 기준일로 순위 배당됩니다.

그런데 선순위 근저당 설정일이 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일 사이면 이때 임차보증금 범위 금액은 3천만 원 이하이고 최우선변제금액은 1200만 원입니다. 이 경우 임차보증금범위를 초과하기 때문에 최우선변제금액은 없고 순위 배당에 해당합니다.

그리고 경매 시에 최우선변제금액이 주택배당가액의 1/2을 초과할 수 없고, 경매가 진행 중인 주택에 세입자가 입주해 최우선변제를 받는 것에 대해 그만큼 금액 배당을 받지 못하는 선순위 근저당권자들이 '불량임차인'으로 이의제기를 하고 법원도 이를 받아들이기 때문에 경매기입등기 주택의 임대차계약은 피해야 합니다.
 

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④ 역전세난, 감액계약서 작성도 방법

전세난은 전세 물건이 귀해 전세 가격이 오르는 현상이고, 역전세난은 전세를 구하는 세입자가 귀해 전세 물량이 쌓이고 전세 가격이 낮아지는 상황을 뜻합니다. 이 경우, 방이 잘 빠지지 않아 기존 세입자가 계약 만기 후에 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 일이 벌어집니다.

전세가 잘 빠지지 않는 역전세난 상황에서는 계약 만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 통보하는 게 좋습니다. 대다수 임대인은 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주는데, 세입자가 이사 갈 곳을 자기 돈으로 계약금을 걸고 계약하면 낭패를 볼 수 있습니다.

임대인이 보증금반환을 약속했다 하더라도 만기일에 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해 세입자는 임대인에게 이사 갈 곳의 계약금조로 기존 보증금의 10%를 요청하는 게 좋습니다.

임대인이 중개업소에 방을 내놓았더라도 세입자도 임대인에게 중개업소에 방을 내놓아도 되는지와 임대 조건(보증금과 월세)을 물어보고 중개업소에 내놓아야 합니다. 임대인이 시장 임대료와 큰 차이가 나도록 높은 임대조건을 제시하여 방이 빠지지 않는다고 생각되면, 세입자는 임대인과 대화하여 시정을 요청해야 합니다.

그래도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황이 되면 어떻게 해야 할까요? 세입자 입장에서 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. 후자를 '감액 임대차재계약'이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 됩니다. 감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요가 없습니다.