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▲  6월 28일 오후 '역전세 등 전세피해 방지를 위한 정책개선'이라는 주제로 더불어민주당 김수흥 국회의원과 한국공인중개사협회가 주관하는 정책토론회가 열렸다.
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주택시장 불안으로 경제적 약자의 주거권이 위협 

전국 아파트 전셋값이 2년 전보다 약 11%가량 하락했다. 이에 따라 빌라왕 사태, 깡통전세, 역전세난 등 계속되는 전세피해에 서민들의 불안감이 커지고 심지어 스스로 목숨을 끊는 사태까지 잇달아 발생하고 있다. 현 상황이 지속되거나 더 심해지면 300조 원(1년 내 만기 전세보증금)에 달하는 국민 재산이 위협을 받을 수 있는 상황도 예상이 가능하다.

이 같은 상황 속에서 6월 28일 오후 2시 '역전세 등 전세피해 방지를 위한 정책개선'이라는 주제로 더불어민주당 김수흥 국회의원과 한국공인중개사협회가 주관하는 정책토론회가 열렸다.

김수흥 국회의원은 축사를 통해 "임차보증금 미반환 사고나 전세금 반환보증 제도를 무자본 갭투자에 악용하는 등 피해규모가 점점 커지고, 불안정한 주택시장에 따라 수법도 다양해지면서 경제적 약자의 주거권이 위협받는 상황이다. 전세피해 현황과 부동산 시장을 점검하고 적절한 해결방안을 도출해 소중한 국민재산을 보호하는 대책 마련이 시급하다"고 말했다.

이종혁 한국공인중개사협회장은 개회사를 통해 "전세 피해가 나날이 확산되는 심각한 상황에서 다양한 분야의 의견을 수렴하여 부동산 거래 시장 안정과 부동산 거래 질서 확립을 위한 정책대안을 찾을 때다"라며, "4차산업혁명 시대를 맞아 부동산 중개시장도 이제는 선진화와 전문화를 기해야 한다"라고 밝혔다.

원희룡 국토교통부 장관은 축사를 통해 "급등하였던 집값과 전셋값이 하락하기 시작하면서 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 주거 불안을 겪는 사례들이 계속 발생하고 있다. 정부는 전세사기 예방과 피해자 지원을 위해 몇차례 범정부 차원의 종합대책을 발표했고 특별법을 통해 피해자 조사·지원체계를 구축하여 전세 피해자의 주거 불안 해소와 지원에 최선을 다할 계획이다"라고 밝혔다.
 

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▲  6월 28일 오후 '역전세 등 전세피해 방지를 위한 정책개선'이라는 주제로 열린 정책토론회에서 더불어민주당 김수흥 국회의원이 축사를 하고 있다.
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▲  6월 28일 오후 '역전세 등 전세피해 방지를 위한 정책개선'이라는 주제로 열린 정책토론회에서 이종혁 한국공인중개사협회장이 개회사를 하고 있다.
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토론회는 전경운 경희대학교 교수가 좌장을 맡아 진행했다. 먼저, 서진형 경인여자대학교 교수가 '전세사기예방과 법적 과제'라는 주제발표를 통해 "최근 전세시장은 전세가격 지수가 고금리의 여파로 지난 연말연초 급격한 하락세를 보였다가 금리인상이 주춤한 지금은 서울은 상승하는 반면 여타 지역은 하락하는 혼조세를 보이고 있다"고 말했다.

서 교수는 또 "전세사기 8가지 유형으로 임차인 대항력 확보 전 선순위 리스크, 위임받지 않은 중개사의 계약, 이중계약, 시세조작, 체납사실 미고지 등 임대인 단독형이 있고, 서류 위조와 전세대출 편취, 하나의 주택에 이중으로 담보대출 편취 등 임대인 & 임차인 공모형이 있다"고 설명했다.

이어 그는 전세사기 방지 방안으로 최우선변제 적용 범위 및 금액 확대, 소액임차인의 범위와 최우선변제금의 기준시점 조정을 통한 피해 회복 강화, 개업공인중개사에 선순위 임차인의 현황 확인 권리 부여, 중개대상물 확인설명서에 신탁등기 부동산 임차시 임대차계약 동의서 징구 확인 조항 신설, 전세금 반환 목적의 대출 규제 완화, 세입자와 임대인 매매시 세금혜택 부여, 개인임대인 전세금 반환보증의무 가입, 전세금 상환제 도입 등을 제시했다.
 

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▲  6월 28일 오후 '역전세 등 전세피해 방지를 위한 정책개선'이라는 주제로 열린 정책토론회에서 서진형 경인여자대학교 교수가 '전세사기예방과 법적 과제'라는 주제발표를 하고 있다.
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전세피해는 만기 집중된 올해 하반기와 내년 상반기 정점

박명주 한국공인중개사협회 정책특보는 '전세 피해 예방을 위한 개업공인중개사와 한국공인중개사협회 역할 강화 방안'라는 주제발표를 통해 "그동안 전세피해 방지를 위한 정부정책은 폭넓은 정보 제공, 안전한 거래환경 구축, 임차인의 법적 권리 강화 등인데 비대칭 해소 중심의 단기적 대책이어서 시장의 자정능력을 통한 개선 대책도 병행해야 한다"고 말했다.

이어 그는 깡통전세(기존 전세보증금>현재 매매 시세)와 역전세(기존 전세보증금<현재 전세보증금)에 의한 전세피해는 만기가 집중된 2023년 하반기와 내년 상반기에 정점에 달할 것이고 아파트 보다는 빌라와 오피스텔 피해가 더 클 것으로 봤다.

그는 또 자정 결의와 신고센터 설치, 피해 상담 실시 등 협회가 먼저 변화하는 모습을 보여야 하고 나아가서 윤리강령 제정 및 실효적 윤리기구 운영, 교육강화로 전문성·투명성 제고, 손해배상책임보장 제도 개선, 부동산시장 감독센터 설치, 전자계약활성화와 거래정보의 공공화, 중개업의 선진화 및 전문성 강화, 정부와 국회의 정책 지원 등의 방안을 제안했다.
 

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▲   '역전세 등 전세피해 방지를 위한 정책개선'이라는 주제로 열린 정책토론회에서 박명주 한국공인중개사협회 정책특보가 '전세 피해 예방을 위한 개업공인중개사와 한국공인중개사협회 역할 강화 방안'라는 주제발표를 하고 있다.
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협회와 정부 차원 다양한 대응책 필요

이어 진행된 토론에서는 김우철 더불어민주당 국토교통수석전문위원은 "한국은행은 경고(2023년 4월)대로 역전세 위험가구 비중은 2022년 1월 25.9%(51만 7000가구)에서 2023년 4월 52.4%(102만 6000가구)로 급증하고 있다. 보증금반환 대출규제 완화와 서민임차인 보호(세입자 보호조치) 대출규제 한시특례 부여 등 역전세 구제대책이 필요하다"고 말했다.

김용혁 한국공인중개사협회 서울남부지부장은 역전세 대책으로 "임대인들의 전세금 반환목적 대출 규제를 완화하고 대출금 상환 시 중도상환 수수료를 면제해주며, 만기 때 보증금 미반환시 "소송촉진특례법" 상의 지연이자를 임차인에게 지급하도록 법제화하면 임차인 보호에 큰 효과가 있을 것이다"고 말했다.

김학환 한국부동산경영학회 회장은 역전세에 대한 대책으로 "주택시장 및 주택거래 활성화, 임대인에 대한 전세보증금 반환대출 규제 완화, 전세임대차 거래 중개 시 공인중개사의 확인 권한 확대와 확인･설명의무, 확인･설명의무의 확대와 보수의 균형성 등 방안을 제안했다.