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불공정한 상가임대차 제도로 인한 소상공인들의 피해사례를 점검하고, 제도개선 방안을 모색하기 위한 정책 토론회가 지난 21일 국회에서 열렸다.

"상가임대차 피해사례 및 제도개선 방안 마련"을 주제로 열린 이날 토론회는 인천시 소상공인연합회와 박주민(더불어민주당)·배준영(국민의힘) 국회의원이 공동 주최하고, 인천시 공정거래지원센터가 주관, 인천시가 후원했다.

이날 토론회에서는 유명 프랜차이즈 카페를 운영하는 김광부씨와 인천 송도 커넬워크상점가 박연호 회장이 피해사례를 발표했다.

이어 서원대학교 비전학부 서영천 교수가 발제하고, 맘편히장사하고픈상인모임 박지호 사무국장, 건국대학교 부동산대학원 황규현 겸임교수, 한국부동산원 인천지사 임대차분쟁조정위원회 박지혜 사무국장(변호사), 법무법인 도담 김남주 변호사, 법무부 법무심의관실 최형규 검사가 토론을 진행했다.

피해사례 발표에서 김광부씨는 '업종제한 관리규약'을 무시당한 자신의 사례에 비추어 관리규약 제정이 의무화되어 있지 않아 보관 및 열람의무만 있는 현행 법률의 취약점을 지적하며, 일정규모 이상의 집합건물을 대상으로 관리규약 제정을 의무화할 필요성을 강조했다.

김광부씨는 "건축 인·허가 및 상가 계약 입점 시 관리규약 공개를 의무화하고 지자체 등의 기관에 보관의무를 두어 임차인의 권리를 보장해야 한다"며 "또한 용도 변경 시 동종업종 구분소유자나 임차인에게 동의받았는지 여부를 용도변경 요건에 포함하면 동종업계 출점으로 인한 불필요한 분쟁을 최소화 할 수 있을 것"이라고 주장했다.

송도 커넬워크상점가 박연호 회장은 ▲관리 투명 집행에 대한 상가임차인의 권리 전무 ▲관리비 및 잡수입 집행 불투명 ▲분쟁 발생 이후 특정 상인을 회의에서 배제시키려고 하는 관리단의 전횡 ▲과다한 관리비 부과 및 관리비에 대한 권한을 점유자가 아닌 구분소유자로 한정한 부당성 등의 문제를 지적하며, "관리단 회계관리에 대해 주기적인 외부감사가 필요하다"고 밝혔다.

김남근 변호사(법무법인 위민, 고려대학교 법학전문대학원 겸임교수)가 좌장을 맡아 진행된 발제 및 토론에서는 현행 상가임대차 제도의 문제점을 점검하고, 해결 방안을 모색했다.

'상가임대차 분쟁 완화를 위한 제도개선 방안'을 주제로 발제한 서영천 교수는 "관리비 인상, 환산보증금 초과 임대차, 임차인의 계약 해지 통고 기간" 등 법률상 문제와 "상가임대차 분쟁조정위원회의 신청사건 각하처리 및 관할, 표준계약서의 유명무실화" 등의 제도 운영상의 문제를 지적하며 ▲상가임대차법 개정 ▲분쟁조정 제도 활성화 ▲관련 교육제도 신설 등의 방안을 제시했다.

구체적으로는 ▲관리비 규정의 신설 ▲환산보증금 제도의 폐지 ▲임차인의 해지 통고 기간 규정 ▲준대규모 점포의 권리금 회수기회 보호 ▲조정 전치주의 제도 도입 ▲광역 지방자치단체의 분쟁조정 기구 설치 의무화 ▲개업 공인중개사의 표준계약서 고지 의무화 ▲고교 교육과정 신설 및 성인 대상 교육 활성화 등의 추진 필요성을 강조했다.
 

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"필수적 조정전치주의 제도 도입 및 개업 공인중개사의 표준계약서 고지 의무화 등 필요"

이어진 토론에서 첫 번째 토론자로 나선 박지호 맘편히장사하고픈상인모임 사무국장은 '재건축·임대료 3기 연체·계약갱신청구권' 등의 다양한 분쟁 사례를 소개하고 그 해법을 제시했다.

박지호 사무국장은 "정부나 지자체 주도의 재개발 시 건물주에게 보상이 있듯이 건물주 주도의 재건축 시에도 권리금 보호법의 취지에 맞게 감정평가 등을 통해 권리금을 보상해야 한다"며 "재건축 사유로 임차인을 내보낸 후 재건축 사유가 허위임이 입증되거나 일정기간 내에 재건축을 진행하지 않을 경우 임차상이 투자했거나 받을 수 있는 권리가액의 배수를 보상해야 한다"고 주장했다.

또한 "연체이자를 포함해 연체 임차료를 완납할 경우, 상가임대차보호법의 적용을 받도록 하고, 임대인과 임차인의 연체 이율 분쟁시에는 시중은행의 신용 또는 담보 대출 이율을 기준으로 하며, 코로나 기간 특례기간을 전기간으로 확대해야 한다"고 짚었다.

아울러 "건물주의 '재계약 안함' 의사 표명이 계약 종료 6개월에서 한달 내의 한달 내에 있을 시 임차인은 그 이후 한달 이내의 의사 표명으로 하거나, 건물주는 계약종료 7개월~2개월 내, 임차인은 6개월~1개월 이내 의사표명을 하도록 해야 한다"고 지적했다.

권리금 분쟁과 관련해서는 "권리계약서를 계약종료 6개월 이내만 인정하는 것은 시장 원리를 무시한 것이고, 가짜권리계약서를 양성할 소지도 있다"며 "권리금 계약서는 계약 종료 6개월 이내와 상관없이 이루어짐으로 기간 상관없이 임대인의 권리금 회수 기회 방해는 보상으로 이루어 지도록 해야 한다"고 주장했다. 이와 함께 '비영리 1년 6개월 조항'의 폐지를 주문했다.

두 번째 토론자로 나선 황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수는 현재 우리나라의 상가임대차 실태 및 분쟁 현황에 대해 소개하고, 영국의 임대차 규제 제도를 참고한 상가임대차 분쟁해결을 위한 지원 사업을 제안했다.

구체적으로는 "상가임대차 실태조사를 강화해 임차상인의 피해 실태 및 애로사항 청취를 통한 제도 개선을 추진하고, 행정기관의 임대료 결정 제도와 각하 사건 및 불성립 사건에 대한 권고 결정 제도를 도입하는 등 분쟁제도를 개선해야 한다"고 밝혔다.

또한 "상담센터의 역할을 내용증명 작성 등 소송 전 지원을 비롯해 단순 상담에서 구제지원으로 확대하고, 상가와 주택의 임대차 상담을 일원화해야 한다"고 덧붙였다.

아울러 ▲상가임대차계약 임대료 실거래가 신고의무제 도입 ▲광역지방자치단체별 표준임대료 도입을 비롯한 임대료 인상 제한 및 최초 임대료 규제 ▲소송 제기 전 분쟁조정제도 참여를 의무화 하는 임대차 분쟁의 필요적 전치주의 도입 등을 제안했다.

세 번째 토론자로 나서 박지혜 변호사(한국부동산원 인천지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장)는 상가임대차분쟁조정위원회의 운영현황에 대해 설명하고 분쟁조정제도를 활성화 하기 위한 방안을 제시했다.

구체적으로는 ▲필수적 조정전치주의 제도 도입 ▲광역 지방자치단체의 분쟁조정 기구 설치 의무화 ▲개업 공인중개사의 표준계약서 고지 의무화 등을 제안했다.

이어 분쟁조정위원회의 운영 개선 방안으로는 ▲간이조정 및 즉일조정 도입 등 조정 절차의 다양화 모색 ▲조정 결과를 재판상 화해로 인정하는 조정결과의 효력 변경 ▲소멸시효 중단 및 정지 근거 규정 마련 ▲조정대상 범위 확대 등을 제시했다.

네 번째 토론자로 나선 김남주 변호사(법무법인 도담)는 '상가임대차 안정화 및 임차인 보호를 위한 제도 개선'을 제언했다.

구체적으로는 ▲계약갱신 요구 기간 상한 폐지 ▲3기 차임연체 기준 시점 명확화 ▲수수료 매장 차임 연체액 기준 명확화 ▲재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 노후, 훼손 기준 명확화 ▲재건축 건물의 우선입주권 및 손실보상 법제화 ▲임차인 단체 설립 및 지원 ▲소상공인기본계획에 상가임대차 현황 등 포함 ▲강제집행 과정에서 임차인 보호 등을 제도 개선 방안으로 제안했다.

마지막 토론자로 나선 최형규 검사(법무부 법무심의관실)는 '상가건물 임대차보호법' 개정과 관련해 전반적은 취지에는 동의하면서도 부분적으로 "관리비의 개념 및 범위의 명확히 해야 하고, '환산보증금 제도' 폐지 시 법 취지 또는 형평성에 반하는 것인지에 대한 검토가 필요하다"고 밝혔다.

'조종 전치주의 도입'과 관련해서는 "조정은 기본적으로 당사자 간의 양보와 타협을 전제로 하는 제도인데, 신청인의 신청에 대해 피신청인이 거절하는 경우를 각하 사유에서 배제하고 조정위원회에서 해당 건에 대해 조정안을 내도록 하는 것은 조정 절차의 취지에 반할 우려가 있으며, 또한 현행법상 조정은 최장 90일까지 소요될 수 있고, 조정이 성립되더라도 조정서에는 재판상 화해와 같은 효력이 없어 이후 당사자가 편심해 결과에 불복할 경우 소송 등을 통해 분쟁이 지속될 가능성이 크다"고 우려했다.

이에 대해 좌장을 맡은 김남근 변호사는 "상가건물 임대차보호법을 영세임차인만을 보호하기 위한 법으로 이해하는 것은 법무부가 입법 취지를 잘못 이해하고 있는 것이다"라고 지적했다.

아울러 "법원의 사법시스템과 조정절차를 어떻게 하면 유기적으로 연계, 결합하도록 할 지에 대한 고민과 연구가 필요하고 법무부가 그 역할을 해 줄 것을 기대한다"고 밝혔다.
 

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"상가건물 임대차보호법, 영세 소상공인만을 보호하기 위한 법 아냐"

한편, 이날 토론회에 앞서 공동주최자인 박주민 국회의원(더불어민주당, 서울시 은평구 갑)은 인사말을 통해 "소상공인을 '풀뿌리 경제 중심축'이라고 한다. 그러나 이들을 보호할 방안 마련을 위해 우리 사회가 얼마나 노력해왔는지는 되돌아봐야 한다"며 "소상공인 개개인의 생계를 위해서도, 우리 경제의 건전한 발전을 위해서도 임차상인들을 제대로 보호할 방안이 반드시 마련돼야 한다"고 강조했다.

배준영 국회의원(국민의힘, 인천시 중구·강화군·옹진군)은 "흔히 자영업자를 우리 경제의 뿌리로 묘사한다. 그렇다면 그 터전인 상가는 흙에 비유할 수 있을 것이다"라며 "농부가 식물 자체의 성장 뿐 아니라 그 근간인 토양 역시 주의 깊게 관리하듯, '상가임대차법' 역시 임차인과 임대인이 상생·발전할 수 있도록 각각의 권리와 이익을 보장해야 한다"고 강조했다.

인천시 소상공인연합회 홍종진 명예회장은 "상가임대차와 관련한 문제는 오래전부터 거론되어 왔고, 많은 소상공인들이 살만하면 내쫒기는 일들이 있어 왔다"며 "이런 문제들이 하루빨리 잘 해결돼서 우리 소상공인들이 웃으며 일할 수 있는 안전장치가 마련되길 바라며, 국회를 비롯한 정치권의 적극적인 협조를 당부한다"고 말했다.

김현기 인천시 소상공인연합회 회장은 서면 인사말을 통해 "경제위기 상황에서 임차 소상공인들은 임대료 인상 및 임대인의 부당한 행위로 시름이 깊어지고 있다. 상가임대차법, 집합건물법 등이 임차 소상공인 보호에 미흡해 개정이 시급함에도 불구하고, 국회에 계류된 채 논의조차 활발하게 이루어지고 있지 않음에 소상공인들은 발만 구르고 있는 실정이다"라고 지적하며 "국회에서 소상공인의 고통을 이해하고, 문재해결을 위해 이번 토론회에서 논의된 내용 중 개정이 시급한 법안들에 대한 국회의 통과가 시급한의 시점이다"라고 조속한 임차 상인 보호를 위한 입법을 촉구했다.

토론회를 참관한 양정숙 국회의원(무소속)은 "상가임대차보호법, 집합건물법 등 임차 소상공인들이 필요로 하는 법률들이 국회에서 표류하고 있는 상황이다. 민생을 위해 필요한 입법임에도 불구하고 국회에서 손놓고 있는 상황이다"라고 자성하며 "오늘 토론회에서 논의된 내용들을 잘 참고해 정책 수립과 입법, 예산 편성 등에 반영될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 밝혔다.

이날 토론회 개최와 관련해 인천시 소상공인연합회 지주현 사무처장은 <소상공인매거진/인천게릴라뉴스>와 가진 별도 인터뷰에서 "소상공인들의 어려움을 현장에서 소통하고 함께 고민하는 과정에서 오늘과 같은 토론회가 마련되게 되었다"고 취지를 설명했다.

이어 "사업을 하는데 있어 가장 기본이 되는 것이 '사업장'의 마련이고 이는 곧 임대차의 문제로 직결된다"며 "지속가능하고 안정적인 사업을 영위하기 위해서는 이 문제(임대차 분쟁 및 관련 문제)가 해결되는 것이 중요하다. 오늘 토론회는 그 해법을 모색하기 위한 자리이다"라고 밝혔다.