요즘 부동산 경매가 재테크 수단으로 인기를 끌고 있다. 부동산 경매가 이렇게 뜨는 이유는 재테크 수단으로서 부동산 경매가 가진 장점이 많기 때문일 것이다. 경매의 가장 큰 장점은 무엇보다도 물건을 싸게 살 수 있다는 것이다. 같은 물건을 보다 싼 값에 사게 되면 그 만큼 수익이 커지게 된다. 투자자들이 경매로 눈을 돌리는 가장 큰 이유는 경매를 이용하면 일반적인 부동산투자에 비해서 적은 투자금액으로 많은 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
그리고 경매는 사기당할 염려가 적다. 일반 부동산 매매의 경우 매도자나 중개업자들의 농간에 휘말릴 가능성이 있으나 경매는 상대적으로 그런 위험이 낮다. 또한 경매는 융자절차가 간편해서 차입금을 이용한 지렛대효과를 얻기가 쉬우며, 토지거래하가구역이라 할지라도 토지거래허가를 받지 않아도 된다(농지 제외)는 편리함도 있다.
부동산 경매는 전문 부동산투자자들에게만 유용한 재테크 수단이 아니다. 경매는 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들에게도 더 없이 좋은 기회를 제공해 준다. 요즘처럼 집값이 비싸고 대출이 까다로울 때 경매를 이용하면 적은 돈으로도 쉽게 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다.
이렇듯 부동산 경매는 전문 투자자에게나 일반 서민들에게나 매우 유용한 재테크 수단이다. 그러나 세상에 완벽한 것은 없는 법, 경매에도 몇 가지 단점이 있다. 가령 싼 맛에 샀는데 물건이 좋지 않아 별 재미를 보지 못하는 경우도 있다. 때로는 권리분석을 잘 못해서 바가지를 쓰는 경우도 있다. 물건도 좋고 가격도 저렴해서 큰 돈을 벌게 될 줄 알았는데 예상하지 못했던 권리관계가 불거져 나와 이익은커녕 큰 손실을 보게 되는 경우가 종종 있다. 권리분석은 부동산 경매에서 가장 주의해야 할 부분이다. 부동산 경매에서 성공하느냐 실패하느냐 하는 것은 일차적으로 권리분석에 달려있다.
그러면 부동산 권리분석이란 무엇이고 어떻게 하는 것인가? 부동산 권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해서 부동산의 권리관계를 조사하고 확인하는 작업을 말한다. 부동산 거래에는 고액의 자금이 오가며, 부동산 권리관계는 복잡하게 얽혀 있고 겉으로 드러나지 않은 것이 많기 때문에 안전한 부동산 거래를 위해서는 반드시 사전에 철저한 권리분석 작업이 선행되어야 한다.
그런데 권리분석을 할 때, 많은 사람들이 부동산 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리 관계만을 확인해 보는데서 그치고 만다. 흔히 권리분석이라고 하면 해당 부동산에 관한 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리관계를 분석해 보는 것을 떠올리게 된다. 가령 등기부에 등기된 소유권에 하자가 없는지, 을구에 어떤 제한물권들이 설정되어 있는지를 살펴보고 따져보는 일들을 권리분석이라고 알고 있다.
물론 권리분석을 할 때는 1차적으로 등기부등본에 나와 있는 권리관계들이 전정한 권리인지를 확인해야 한다. 그러나 여기까지만 해서는 완전하지 않다. 등기부에 나와 있지 않는 사항들도 살펴봐야 한다.
예를 들면 건물의 관리상태, 건물의 방향, 토지의 경사도, 도로의 포장상태, 세금체납 여부 등도 확인해야 한다. 건물의 가격은 방향에 따라서도 영향을 받는다. 주택의 경우에는 햇볕이 잘 드는 남향이 가격이 높다. 또한 토지도 경사도나 도로관계에 따라 가격이 달라진다. 특히 도로관계는 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 넓은 도로에 접해있는 땅이 좁은 도로에 접해 있는 땅보다 가격이 높다. 또 도로의 포장상태가 좋을수록 토지의 가격이 높아진다. 그리고 도로에 접한 부분의 길이가 얼마나 되느냐하는 것도 토지가격에 영향을 미친다. 그런데 이러한 것들은 권리관계가 아니므로 등기부에 나타나지 않는다. 그래서 현장으로 직접 가서 확인해보아야 한다.
게다가 권리관계이면서도 등기부에 표시되지 않는 것들도 있다. 점유권, 유치권, 분묘기지권 등이 여기에 속한다. 신축건물인 경우 하도급 업체가 공사대금을 받지 못해서 건물에 대해 유치권을 행사하고 있을 수도 있다. 가끔 신축건물에 공사대금을 받지 못한 사람들이 플랭카드 걸어 놓고 시위를 하고 있는 모습을 보셨을 것이다. 바로 이런 경우이다. 만일 하도급 업체가 유치권을 행사하면서 매수인에게 건물을 넘겨주지 않는다면 매수인은 그 건물을 사용할 수가 없게 된다. 많은 돈을 주고 건물을 사놓고서 사용을 못한다면 얼마나 허탈하겠는가?
분묘기지권도 반드시 현장으로 가서 확인해야할 사항이다. 토지를 하나 매입한 경우를 예를 들어보자. 투자자 유비가 어렵사리 종자돈을 모아 수도권 인근의 토지를 하나 매입하였다. 토지의 등기부에는 묘에 대한 권리가 등기되어 있지 않았다. 지적도에도 분묘(묘)가 표시되어 있지 않았다. 그래서 안심하고 토지를 매입하였다. 그런데 나중에 현장에 가보니 매입한 토지 한가운데 묘가 하나 있었다.
이 경우 토지를 매입한 투자자 유비는 토지 이용에 큰 지장을 받게 된다. 유비는 자기 마음대로 그 묘를 이장하거나 제거할 수 없기 때문이다. 분묘(묘)에 대한 권리는 분묘의 주인에게 있다. 뿐만 아니라 묘지(분묘가 위치한 땅)를 사용할 권리도 분묘의 주인에게 있게 된다. 이를 분묘기지권이라고 한다. 그래서 매수인 유비는 묘지를 자기 마음대로 사용할 수가 없게 된다. 결국 토지 한가운데 분묘가 있는 경우는 매수인 유비입장에서 볼 때 자기 토지 안에 남의 토지가 들어있는 것이나 마찬가지 상황이 된다.
저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지
오탈자 신고
