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▲ 대전 소재 한 아파트 전경(자료사진). ⓒ 심규상
국민의 절반 이상이 공동주택, 즉 아파트에 거주하면서 공동주택 관리에 관한 법령이 국민생활에 미치는 영향이 날로 커지고 있다.
이에 따라 정부와 국회는 공동주택 관리 과정에서 발생하는 문제를 바로잡기 위해 지난해부터 대대적인 관련 법령 정비에 나섰다. 하지만 현장의 목소리가 제대로 반영되지 않았다는 지적이 끊이지 않고 있다. 법령이 취지는 이해하지만 현실과 부합하지 않는 내용이 부지기수라는 것이다.
이에 따라 <오마이뉴스>는 아파트 관리의 실무를 맡고 있는 관리소장과 입주자대표회의 회장, 감사 등을 만나 의견을 들어 보았다. 지난 6월 입법 예고된 '주택법 시행령 및 시행규칙 일부개정안 입법예고'의 내용 중 논란이 되고 있는 3가지의 쟁점을 주된 내용으로 했다.
16일 오전 대전 중구 문화동 기독교연합봉사회관 아담스홀에서 열린 이번 좌담회에는 아파트관리소장 3인과 윤병수 버드네아파트 1단지 입주자대표회의 회장, 임재근 대동 펜타뷰아파트 입주자대표회의 감사 등 5명이 참석해 열띤 토론을 벌였다. 다만, 아파트관리소장 3인은 현직에 있다는 점과 해당 아파트 입주민과의 관계를 고려해 실명을 공개하지 않않았다.
첫 주제 : 입주자대표회의 회장 및 감사 직선제
가장 먼저 토론을 벌인 쟁점은 '입주자대표회의 회장과 감사에 대한 직선제 실시'다. 국토해양부는 지난 6월 입법예고한 '주택법 시행령 및 시행규칙 일부개정안 입법예고'를 통해 '공동주택 입주자대표회의 회장과 감사 선출시 관리규약에 정할 경우에는 간선제 선출도 허용한다(안 제50조 제6항)'는 내용을 입법예고했다.
즉, 지난 2010년 개정한 법률에서는 입주자대표회의의 회장과 감사를 입주자 과반수의 찬성으로 선출토록 하는 '직선제'를 강제조항으로 두었으나, 이번 개정안은 관리규약에 따라 간선제와 직선제를 선택하도록 하는 한 것.
이에 대해 이미 1회 이상의 직선을 통한 회장 및 감사선출 업무를 담당해 온 관리소장들은 현장에서의 많은 문제점을 지적하며 '직선제'의 부정적인 측면을 강조했다. 반면 입주자대표회의 회장과 감사의 경우에는 부정적인 측면을 인정하면서도 직선제가 주는 장점에 대해서도 인정해야 한다는 의견을 피력했다.
다음은 이와 관련한 토론자들의 주요 발언 내용이다.
A소장 : 입주민의 손으로 회장과 감사를 뽑도록 한 입법취지는 바람직하다고 생각한다. 그러나 실제로 직선으로 회장과 임원을 선출하는 것은 많은 문제를 일으킨다. 직선제가 주는 장점보다는 과열경쟁으로 인한 후보자간 비방, 선거 후 명예훼손 소송, 과도한 선거비용 지출 등 많은 문제점이 파생되고 있다.
B소장 : 직선으로 선출된 회장의 독선적인 태도가 오히려 더 큰 문제가 되고 있다. 즉, 입주자대표회의의 동대표들이 아닌 입주민에 의해 직접 선출됐다는 의식 때문에 동대표들이나 관리사무와의 갈등이 생긴다. 그러다 보니 동대표들과의 융화도 잘 안 된다.
C소장 : 직선제라고 하지만 실제는 입주자의 1/10 투표참여에 과반수 득표로 선출된다. 따라서 1000세대의 경우에는 최소 51세대만 득표를 해도 회장이 되는 것이다. 이런 경우에 어떻게 대표성을 가질 수 있나?
윤병수 회장 : 사회변화에 맞게 법이 개정되는 것은 바람직하다. 그러나 법 개정 이후 발생할 문제에 대해서 충분히 고려해 신중하게 법 개정이 이루어져야 한다. 그런 면에서 주택법 개정에 아쉬운 면이 많다. 입주자대표회의 회장 직선제는 제도의 문제라기보다는 운영의 문제가 더 크다고 본다. 법의 취지대로라면 문제가 없다. 직선제의 폐해가 크다고 하지만 실제는 긍정적인 면도 많다. 직선제로 하다 보니 아파트 관리에 대한 주민들의 관심이 높아졌다. 직선과 간선 어떤 게 옳으냐는 판단은 어려운 면이 많다. 다만, 대표성 문제제기는 동의하기 어렵다. 회장과 감사는 동대표 중에서 선출하는 것이기 때문에 출마이전에 이미 1차적 검증을 거쳤고 대표성도 충분히 얻었다고 생각한다.
임재근 감사 : 직선제를 할 경우, 선거관리위원회 구성과 운영, 투표율 저조 등 많은 어려움이 있다는 것은 인정한다. 그러나 직선제를 할 수 있도록 한 법 취지를 먼저 고려해야 한다. 직선제가 주는 어려움이 있다고 해서 간선제가 정답이라고 할 수는 없다. 직선제 참여가 저조하다고 해서 간선제를 하면 대표성이 확보되는 것은 아니지 않나?
A소장 : 대표성 이야기를 한다면 법적으로 입주자대표회의 회장은 입주자대표가 아니라 입주자대표회의의 대표라는 것이다. 입주민이 꼭 직접적으로 선출해야할 성격의 자리가 아니라는 것이다. 국회나 지방의회도 의원들이 선출하지 않느냐, 더 나아가 직선제는 동대표들이 스스로 대표회의 회장을 선출할 수 있는 권한을 침해하는 것이다. 선거권을 제한하여 동대표의 권한을 무력화시키는 것이다. 간선제의 경우에는 투표권이 동대표들에게 있기 때문에 입주자대표회의를 운영하면서 회장과 동대표들이 조화와 균형을 이루며 운영할 수 있다. 그러나 직선제를 실시할 경우 회장의 독선적 운영으로 흐를 수 있다. 그러면 그 피해는 고스라니 입주민들에게 돌아가게 된다.
윤병수 회장 : 다시 말하지만 이는 제도의 문제가 아니라 운영의 문제다. 현장에서 변칙적인 운영으로 문제가 파생되는 것이지 입법취지 자체가 문제가 아니다. 일부에서 독단적 운영을 하는 게 문제지 법취지를 잘 살려서 원만하게 운영한다면 문제가 되지 않는다고 생각한다.
B소장 : 일부 아파트에서 (입주자대표회의 또는 회장의) 전횡이 이뤄지다 보니까 직선제가 추가된 것이고, 또 직선제에 문제가 있다 보니까 다시 간선제를 선택적으로 할 수 있도록 한 것이다. 직선제의 경우 복수의 후보가 경선을 할 경우 무리한 공약이 난무한다. 그러면 회장이 이를 이행하기 위해 무리한 전횡을 하게 되고, 선거운동 과정에서도 전임대표나 관리사무소는 무조건 잘못한다는 논리를 펴는 경우가 많다. 이는 또 다른 갈등을 낳게 된다.
A소장 : B소장님의 지적대로 경선에서 오는 부작용이 상당하다. 직선을 하게 되면 선거가 정치를 닮아간다. 선거가 혼택해 지고 선거 후 명예훼손 소송 등 후폭풍도 크다. 결국은 입주민간의 갈등으로 이어진다. 선거비용도 많이 발생한다. 모두가 다 입주민의 피해로 이어지는 것이다. 따라서 직선제는 삭제되는 방향으로 법이 개정되어야 한다.
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▲ 16일 오전 대전 중구 문화동 기독교연합봉사회관 아담스홀에서 열린 '주택법령 개정, 무엇이 달라졌고, 무엇이 달라져야 하나 좌담회'. ⓒ 장재완
두 번째 주제 : 주택관리업자에 대한 입주자등의 만족도 평가
국토해양부는 또 지난 6월 입법예고를 통해 '주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가(안 제82조의3)' 조항의 신설했다. 특히, 국토부는 이러한 선문조사를 정기적(매년)으로 실시해 공동주택 정부시스템에 공개하도록 했다. 첫 시행은 2013년부터다.
이러한 조항에 대해 관리소장들은 양질의 서비스 제공을 유도하기 위한 입법취지는 이해하지만 현실에서는 악용의 소지가 더 크다는 입장이다. 입주자대표회의 회장과 감사의 경우에도 명확한 기준과 방법이 명시되지 않은 상황에서는 만족도조사의 객관성을 담보하기 어렵다는 입장이다.
다음은 토론자들의 발언 전문이다.
A소장 : 구체적인 평가 방법과 내용, 기준 등이 마련되지 않은 상황이다. 이 때문에 올바른 평가가 이루어지기는 어렵다고 본다. 평가의 객관적 기준이 마련되어야 한다. 매년 만족도 평가를 실시해 양질의 서비스를 제공하도록 하겠다는 취지는 좋지만 과욕이 아닌가 생각된다.
C소장 : 공동주택 관리 서비스의 개선을 위해 마련된 취지라고 볼 때 바람직하다고 생각한다. 하지만 현재처럼 명확한 평가기준과 방법이 명시되지 않은 상황에서는 객관적인 평가가 어렵다고 생각한다. 자칫 일부에 의한 주관적인 평가가 될 수 있고, 개인의 감정이 반영된 평가가 이루어져 관리업체에 대한 왜곡된 평가가 이루어질 수 있다.
B소장 : 관리사무소에 오는 전화의 대부분은 개인적인 민원이다. 이를 잘 해결해 주면 잘하는 것이고, 이를 잘 해결하지 못하는 다른 것은 상관없이 잘못하는 것이다. 입주민들이 아파트 관리업무 전반을 잘 모르거나 관심이 없는 상태에서 자칫하면 만족도 조사가 객관적이지 않고 입주민의 주관적인 평가로 왜곡될 우려가 크다.
임재근 감사 : 주택관리 서비스 품질을 높이자는 취지는 훌륭하다고 생각한다. 다만 이렇게 법적으로 의무화하는 것은 관리업무를 하고 있는 관리업체에게는 너무 큰 부담이 된다고 생각한다. 그것 보다는 자발적인 평가를 하도록 해야 하고, 평가 내용과 기준이 명확하게 정해지지 않은 상황에서 평가를 하라는 것에는 동의할 수 없다. 어떤 평가를 하겠다는 것을 먼저 밝혀야 한다. 만족도 평가는 업체가 스스로 자발적으로 할 때 입주민과의 신뢰도가 더 쌓인다고 본다.
윤병수 회장 : 가장 큰 문제는 법령이 조변석개 하듯이 자주 바뀌는 것이다. 새로운 조항이 생겼을 경우 파생될 문제에 대해 보다 더 신중하게 접근했어야 했다. 기본적으로 평가를 한다는 취지는 동의한다. 입주민의 의사를 표출한다는 점에서도 평가는 필요하다. 그러나 평가의 기준과 방법이 모호한 상태에서 이 조항이 시행되면 그 폐해는 상당히 많을 것으로 예상된다. 평가의 주체가 누구냐에 따라서 주관이 가미될 수 있다. 맘에 들지 않는 업체 몰아내기로 맘먹으면 주민의사를 왜곡시켜서 그 쪽으로 몰아갈 수 있다. 그런 폐해를 없애려면 시행 전에 명확한 규정을 마련해야 한다.
A소장 : 현재의 만족도 평가는 주택관리업체에 대한 평가이기 보다는 관리소장과 직원에 대한 평가일 수밖에 없다. 입주민들의 이해가 부족하거나 관심이 부족해 아파트 관리업체의 전반적인 면을 보기 보다는 입주민과 직접적으로 부딪치는 경비나 청소원에 대한 불만이 평가에 고스라니 담길 우려가 크다. 그러나 그런 사람들은 용역업체 직원에 불과하다. 또한 이 만족도 조사가 관리업체 계약에 악용될 소지가 크다. 일부 관리업체 계약 경쟁이 치열한 단지의 경우 상대 업체가 여론몰이를 할 소지가 있다. 따라서 민족도 평가에 대한 기준을 관리소장과 직원이 아닌 관리업체에 대한 평가가 될 수 있도록 시행이전에 명확히 마련해야 한다. 그리고 관리직원에 대한 평가가 필요하다면 주택관리업체가 입주민을 상대로 자발적으로 실시해 그 결과에 따라 인사적 책임을 물으면 된다. 그런데 이렇게 법적으로 만족도조사를 매년 실시하도록 하는 것은 부작용만 낳을 우려가 크기 때문에 반드시 재검토되어야 한다.
윤병수 회장 : 평가는 필요하다고 할 수 있다. 다만 아주 객관적이고 체계적인 평가 기준과 방법이 마련되어야 객관적 평가결과를 도출할 수 있다. 국가가 국민의 세금으로 만족도 평가를 한다면 객관성을 담보할 수 있다. 그러나 현재처럼 명확한 규정이 없다면 여론재판으로 전락할 우려가 있다.
A소장 : 이러한 만족도조사를 법으로 강제규정으로 정하지 말고, 자발적인 방식으로 평가할 수 있도록 권장해야 한다. 만일 그런 방식이 효과가 없으면 나중에 강제조항을 만들면 되지 않겠나?
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▲ 좌담회 토론자로 참석한 임재근 대동 펜타뷰아파트 입주자대표회의 감사와 윤병수 버드네아파트 1단지 입주자대표회의 회장(왼쪽부터). ⓒ 장재완
세 번째 주제 : 입주민 과반수가 관리업체 교체 요구시 해당 업체 입찰배제.
국토해양부는 또 지난 6월 입법예고를 통해 주택관리에 대한 입주자의 의견을 청취한 결과 과반 이상이 현 관리업체의 교체를 요구할 경우, 현 주택관리업자나 용역 사업자는 입찰에 참가하지 못하도록 했다(안 제52조제6항 및 제55조의4제3항).
이에 대해 관리소장들은 이 조항이 관리업체 및 관리직원들에게 상당한 압박으로 작용할 수 있고, 일부에 의해 악용될 소지가 있다고 우려했다. 반면 입주자대표회의 회장과 감사는 입주자의 입장에서는 정말 문제가 있는 업체를 교체할 수 있는 근거가 마련되어 긍정적인 측면이 있다고 보는 반면, 보다 더 명확한 기준과 방법 등이 명시되어야 한다고 입을 모았다.
다음은 이 주제에 대한 토론자들의 발언 전문이다.
A소장 : 이 주제는 입주민 만족도 평가와 일맥상통한다고 할 수 있다. 입주민 과반이 관리업체의 교체를 요구할 경우 입찰을 배제하는 것은 매우 극단적인 조치라 할 수 있다. 입법취지는 관리업체가 계약기간 내에 최선을 다해 관리하도록 하기 위한 것이다. 그러나 실제 운영과정에 있어서는 실무적인 어려움이 매우 커질 수 있다.
C소장 : 신규아파트의 경우, 관리주체를 아파트 사업자가 선정하게 된다. 그런데 대부분 신규아파트는 하자보수가 잘 안 되는 경우가 있어서 금세 입주민들이 관리업체를 바꾸게 된다. 그렇게 되면 업무의 연속성이 떨어지고 인수인계도 되지 않아 주민들의 피해가 크다.
임재근 감사 : 관리업체간의 차별성은 크지 않다고 본다. 결국 아파트 관리라는 것은 사람이 하는 것이기 때문에 어떤 관리소장이 부임하느냐에 따라서 관리서비스는 달라질 수 있다고 본다. 경쟁입찰을 해서 들어왔을 때 현재 보다 서비스다 더 낫다는 보장이 없다. 그렇기 때문에 관리업체를 교체하는 경우가 많지 않다. 그러나 워낙 민원이 많이 발생하면 교체가 되기도 한다. 그 것은 그 만큼 현 업체에 대한 불만이 크다는 것이다. 현재 업체에 대해서 불만이 큰데 경쟁입찰을 통해서 다시 관리를 맡게 되는 것은 문제다. 따라서 이런 조항이 독소조항일 수 있지만 반드시 필요하다고 본다. 서면제출 방식을 통해 과반수가 문제를 제기한다는 것은 충분히 주민의사의 대표성이 있다고 보기 때문에 필요한 조항이라고 생각한다.
B소장 : 그 동안 입주자대표회의에서 무분별하게 기존업체를 교체하거나 입찰배제를 하기 때문에 명확한 근거규정을 마련한 것으로 보인다. 다만, 입주민의 과반수 동의를 얻을 때 연서명 보다는 선거관리업무에 포함시켜 보다 더 객관적인 관리를 해야 한다. 특정세력이나 경쟁업체에 의한 주민호도, 주민선동에 의해서 여론이 왜곡되어서는 안 된다.
윤병수 회장 : 참 어려운 문제다. 문제가 있는 업체를 입찰에 배제하도록 하는 근거를 마련했다는 점에서는 매우 긍정적이다. 특히 입주민 과반의 찬성으로 교체하도록 한 것은 충분히 주민의견이 반영될 수 있다고 생각한다. 다만, 입주자대표회의에서 주민들의 의견을 왜곡시키려고 한다면 충분히 가능한 면이 있다. 관리업무에 100% 만족이라는 것은 있을 수 없다. 따라서 입주자대표회의에서 부정적인 면을 부각시켜서 관리업체를 압박하는데 악용하는 조항이 될 수 있다. 따라서 입찰배제의 사유를 법적으로 명확하게 규정해야 한다. 명백하게 어떠한 조항에 의해 문제가 되는지를 명시해야 한다.
C소장 : 입주민 50% 찬성이라는 조항은 현 관리업체에 대한 찬반투표라고 할 수 있다. 상황에 따라서는 쉽게 얻어낼 수도 있고, 입주민의 감정적인 투표로 흐를 수 있다.
B소장 : 입주민들의 참여가 많아지면 왜곡되는 부분을 바로 잡을 수 있다. 입주민의 관심과 참여가 중요하고, 또 정보에 대한 공개가 잘 되면 문제를 줄여갈 수 있다. 전자입찰 등과도 연계해서 문제되는 부분을 바로잡아나가야 한다.
A소장 : 현직에 있는 관리소장으로서는 매우 중요한 문제다. 즉 관리소장이 생존권과 직결되어 있는 문제다. 사전평가를 통해 입찰을 배제한다면 관리업체와 입주민과의 관계는 평등한 게 아니라 주종관계가 될 수 있다. 관리직원들의 인권적 측면에서도 문제이고 실업의 위협이라는 측면에서도 문제가 아닐 수 없다. 그렇기에 이러한 법조항은 시대를 역행하는 조항이라 생각한다. 이런 방식이 정착된다면 관리직원들은 아파트 관리보다는 입주자대표회의나 입주민의 눈치만 보고, 관계를 잘 유지하기 위한 일에만 몰두하게 될 것이다.
또한 관리업체가 아무리 양질의 서비스를 제공한다고 하더라도 입주민들의 대부분은 관심도 없고 내용도 잘 모른다. 현재 우리나라 입주민들은 아파트를 재산증식의 수단으로 생각하는 게 대부분이지 바람직한 공동주택문화를 만들기 위해 고민하는 입주민은 드물다. 따라서 이런 상황에서 누군가의 선동에 의해 사전평가를 한다면 객관적인 평가가 이루어 질 수 없다. 또 그렇게 해서 관리업체가 자주 교체될 경우, 장기적인 관리계획의 부실과 인수인계의 부실 등으로 인해 입주민의 피해가 더 커질 수 있다.
임재근 감사 : 현장에서 직접 일을 하고 있는 분들과의 느끼는 감이 다른 것 같다. 저는 이 조항이 실제 활용되기는 어렵다고 본다. 아무리 개인적인 불만이 있다고 하더라도 입주민 50%를 설득해 내는 것은 불가능하다고 본다. 관리업체의 과열경쟁으로 인한 폐해는 인정하지만 업체를 바꾸는 정도로 개인적인 이해관계를 활용할 것으로 보지 않는다. 만일 불만이 있다면 특정 직원 개인을 교체하는 방식으로 풀어낼 것이다. 입주민 입장에서 보면 정말 심각한 문제가 있을 경우, 업체를 교체할 수 있는 근거가 마련됐다는 점에서 필요한 조항이라고 생각한다.
C소장 : 임 감사님은 너무 긍정적으로만 보는 것 같다. 실제 현장에서는 한 개인의 의견으로도 충분히 주민 과반수의 동의를 얻어낼 수도 있다.
B소장 : 이런 조항의 적용 기준과 절차, 방법이 더 구체적으로 제시되어야 한다. 현재로서는 명확한 판단이 어려운 것 같고, 역기능이 더 많다는 생각이다.
이날 토론은 약 2시간 30분 동안 진행됐다. 토론자들은 각자의 입장에 따라 쟁점이 되고 있는 부분에 대해서 의견을 달리했지만, 마무리 발언을 통해 새롭게 신설된 조항으로 인해 파생되는 문제점을 간과하고 현장의 의견을 충분히 수렴하지 않은 채 입법 예고된 점에 대해 우려를 나타냈다.
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