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▲ 서울 동대문구의 한 부동산 중개소. ⓒ 김동환
"2년 전에 1억9000만 원 정도에 들어왔거든요. 그런데 요즘 부동산 가서 물어보면 전세 시세가 2억4000만 원 가까이 된다고 하니까… 어떻게 해야 하나 고민이죠." - 이진석(가명·서울 강서구 방화동 거주)
서울시 강서구 방화동 82.5㎡(25평) 아파트에 거주하는 이진석(37·가명)씨는 두 달 앞으로 다시 다가온 전세계약 때문에 걱정이다. 그는 "돈이 없지만 어느 집주인이 세입자 입장 생각해 주겠느냐"면서 "요즘은 집주인에게 전화 올까 봐 조마조마하다"고 털어놨다.
최근 가을 이사 철을 앞두고 서울과 수도권 전셋값이 오름세를 지속하고 있다. KB국민은행 부동산통계에 따르면, 9월 수도권 주택 평균 전셋값은 2억106만 원으로 나타났다. 지난해 말에 비해 1075만 원(5.7%), 2년 전인 지난 2012년 9월과 비교하면 2414만 원(13.6%) 오른 수치다. 서울 지역 전세값은 2억5939만 원으로 추산된다. 올해 들어서만 평균 1277만 원(5.9%) 올랐다.
박근혜 정부 들어 전셋값 14%↑... "해결 의지 없어"
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▲ 지난 9월 1일 오후 서울 양천구 목동의 한 빌딩에서 바라본 목동아파트 2·3단지 전경. 이날 정부가 발표한 9·1 부동산 대책에 따르면 재건축 연한이 40년에서 30년으로 10년 단축돼 지난 1985년 말부터 1988년 말까지 준공한 목동 신시가지 아파트 1∼14단지 2만6천629가구가 가장 혜택을 볼 것으로 전문가들은 내다봤다. ⓒ 연합뉴스
박근혜 정부는 취임 이후 총 6번의 부동산 정책을 발표하며 '주택 매매를 활성화시켜서 전셋값을 안정시키겠다'고 밝혀왔다. 그러나 정부가 출범했던 지난 2월부터 올해 9월까지 수도권 아파트 평균 매매가는 2.3% 떨어졌고, 평균 전셋값은 14%가량 올랐다. 매매 활성화와 전세 안정 두 마리 토끼 모두 놓친 셈이다.
KB국민은행 통계를 보면 지난 9월 서울 평균 전셋값은 2억5939만 원이지만 국민이 체감하는 전셋값은 그보다 더 높을 것으로 보인다. 실제 순서상 중간층에 해당하는 주택의 가격을 의미하는 중간값은 3억47만 원이기 때문이다.
변창흠 세종대 교수는 이 같은 전셋값 고공 행진이 앞으로도 계속 이어질 것으로 내다봤다. 그는 현재의 전셋값 상승을 막으려면 정부가 공공 전세 공급을 확대해야 한다고 설명했다. 전세 보증금 인상을 막거나, 전세 임대인에게 세금 인센티브를 주는 내용의 입법도 필요하다. 그러나 정부가 내놓는 정책을 보면 이 같은 노력이 보이지 않는다는 것이다.
변 교수는 "지금 소형주택 중에서도 가족이 살 수 있는 40~60㎡짜리 전세가 부족하다"면서 "이런 크기의 주택을 저렴한 전세로 공급할 수 있도록 정부가 지원해야 한다"고 강조했다. 그러나 그런 정책이 실제로 도입될 가능성에 대해서는 "높지 않을 것"이라고 덧붙였다.
그는 지금 이 전세 상승세가 2009년 3월부터 꾸준히 이어진 것이라는 점을 지적하며 "동일한 문제가 이렇게 길게 안 풀린 적이 없다"고 말했다. 이어 "국민들이 고생하고 있지만 정부가 해결 의지가 없는 걸로 봐야 할 것 같다"고 말했다.
"전세가율 70% 넘어 주택구입 고려해 볼 만" VS "집 사는 것 위험"
곧 이사를 앞둔 전세 서민들은 이런 상황에 어떻게 대응해야 할까. 변 교수는 "실수요자고 전셋집 구하는 게 고통스럽다면 발상의 전환으로 집을 사볼 수도 있다"고 제언했다. 현재 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 70%가 넘는 상황이고 앞으로도 전셋값이 계속 오른다면 굳이 지금 전세만을 고집할 이유가 없다는 것이다.
변 교수는 "어차피 전세금이 모자란 상태라면 전세대출보다는 주택담보 대출이 금리도 낮다"고 설명했다. 이어 "주택 가격이 소폭 하락할 수는 있지만 비 강남권, 가격 거품이 덜한 지역은 내리더라도 폭락하지는 않을 것"이라고 말했다.
반면 선대인경제연구소의 선대인 소장은 같은 이유로 대량 대출을 낀 주택 매매는 위험하다고 지적했다. 집값이 폭락할 경우 은행 대출을 갚는 것만으로 집이 사라질 수 있다는 이유다. 그는 "강남 재건축도 다시 거래가 잦아들면서 주춤하는 모습을 보이고 있다"면서 "(주택 구매는) 신중할 필요가 있다"고 덧붙였다.
선 소장은 미국발 금리 인상 영향을 받는 국내 시장금리를 고려해야 한다는 논리를 폈다. 그는 "지금 금리가 올라가면 가계대출이나 기업 자금조달 금리도 높아지면서 시장이 얼어붙게 된다"면서 "최근 정부 정책으로 인해 대출금이 다량 투입된 주택시장도 깊은 침체를 겪을 수밖에 없다"고 설명했다.
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▲ 전세금안심대출, 정말 괜찮을까? ⓒ sxc
대출 받을 땐 반드시 고정금리로... 전세 보증보험도 활용
요즘엔 대부분의 집주인이 주택담보대출을 가지고 있다 보니 전세도 위험한 경우가 많다. 지난 7일 홍종학 새정치민주연합 의원은 올해 상반기 수도권 주택담보대출 82조 원 중 담보인정비율(LTV)이 60%를 넘는 대출 잔액이 총 20조 9000억 원이라고 밝혔다. 이렇게 빚이 많이 들어있는 주택은 집값이 떨어지면 '깡통주택'으로 전락할 가능성이 높다.
선 소장은 "집주인이 앞서 대출받은 대출액에 전세보증금을 합친 돈이 집값의 70% 이하인 '안전한 전세'가 아니면 안심하기 어렵다"면서 "매달 보험료를 내더라도 전세금을 보장해주는 전세 보증보험을 적극 활용하는 게 좋다"고 말했다.
집주인이 올려달라는 전세금을 다 주기보다는 여러 가지 선택지를 확보해 놓고 협상에 나서는 것도 하나의 방법이다. 그는 "김포, 고양 삼송지구, 남양주 등지는 수도권에 교통이 나쁘지 않으면서도 전세가격이 아직 낮게 형성되어 있다"면서 "다양한 대안을 가지고 있어야 협상력이 생긴다"고 조언했다.
국토교통부는 홈페이지에서 전국 지역별 주택 매매와 전세 실거래가 자료를 공개하고 있다. 그는 "언론 보도나 부동산 중개업소 얘기만 들으면 왜곡된 정보에 휘둘리기 쉽다"면서 "다양한 경로로 정보를 수집하는 것이 좋다"고 말했다.
전세든 매매든 부득이하게 대출을 받을 때는 당장 이자율이 조금 높더라도 고정금리 방식의 대출이 안전하다. 시장금리가 오르더라도 매달 일정액의 이자만 부담하면 되기 때문이다.
2014년 상반기 기준으로 은행 및 보험업권의 전체 주택담보대출 잔액은 365조2000억 원에 달한다. 그러나 이중 고정금리 적용 대출은 3.9%에 불과하다. 변 교수는 "집 값이 떨어지는 것보다는 매달 부담해야 하는 이자가 불어나는 게 가계에 타격이 크다"면서 "특히 주택담보 대출을 받을 때는 고정금리 방식의 대출을 받아야 한다"고 강조했다.
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