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 경의선공원은 지난 2014년부터 단계적으로 완공되어, 지역주민들의 쉼터가 됨과 동시에 연남동 지역에서는 '홍대 옆 명소'로 거듭나 새로운 번화가가 되고 있다. 사진은 구 효창역 부지에 만들어진 경의선공원.
 경의선공원은 지난 2014년부터 단계적으로 완공되어, 지역주민들의 쉼터가 됨과 동시에 연남동 지역에서는 "홍대 옆 명소"로 거듭나 새로운 번화가가 되고 있다. 사진은 구 효창역 부지에 만들어진 경의선공원.
ⓒ 박장식

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 서울 지하철 2호선 홍대입구역 3번 출구를 나오면 보이는 연남동 경의선 숲길공원은 연트럴파크(연남동+센트럴파크)라고 불리며 서울에서 가장 핫한 상권이다.

토지·건물 실거래가 애플리케이션 밸류맵에서 연트럴파크 근처 건물들을 검색해보면 연남동의 지가상승 추세를 알 수 있다. 연트럴파크에 인접한, 1989년에 지어진 한 건물은 2009년 8월, 15억원에 거래되었다가 10년이 지난 2018년 5월에는 40억에 거래되었다. 불과 10년 만에 2.7배가 올라 25억의 시세차익이 발생했다.

30년 세월이 지나 낡을 대로 낡은 부동산은 왜 시간이 지날수록 가격이 높아질까? 건물은 낡아 가치가 떨어지지만 연남동 땅의 가치는 시간이 지날수록 가치가 높아졌기 때문이다. 10년 만에 연남동 땅의 가치는 왜 3배 가까이 급등했을까?

2011년 11월 연남동 인근 홍대입구역에 공항철도가 개통되었다. 홍대입구역은 2012년 12월 경의선이 개통되어 2호선, 공항철도, 경의선이 지나가는 트리플 역세권이 되었다. 2015년 6월 경의선 폐선로를 경의선 숲길공원으로 만들면서 상권이 활성화되고 지가가 급등했다. 매일경제신문 보도에 따르면 경의선 숲길공원이 개방되면서 지난 5년간 주택가격이 4-5배 뛴 곳도 있다고 한다.

연남동 땅값이 급등한 이유...재주는 곰이, 돈은 왕서방이 챙기는 악순환

지가상승은 연트럴파크만의 이야기가 아니다. 숲세권(숲 인접), 공세권(공원 인접)이라는 신조어가 생길만큼 월드컵공원, 북서울 꿈의숲, 서울숲 공원, 서울로 7017 등 멋진 숲과 공원이 생긴 모든 곳의 인근 지역 땅값은 급등했다. 2019년 하반기에는 용산미군기지를 국가공원화하는 '용산공원 기본설계 및 공원조성계획(안)'이 공개될 예정인데 용산공원이 완공되면 용산의 땅값은 얼마나 뛸지 가늠이 되지 않는다.

이렇듯 대단위 공원이 들어서면 인근 지가는 급등한다. 지하철과 같은 교통시설도 마찬가지이다. 국민의 세금으로 막대한 비용을 들여 공원, 지하철, 문화시설 등을 지으면 인근 지가는 급등한다. 국민 모두의 세금으로 사회기반시설을 짓는데 공원, 지하철 등이 놓이는 인근 지역 토지소유자들이 가장 큰 경제적 혜택을 입는다. 비용은 사회가 부담하고 이익은 토지주가 독식하는 '비용의 사회화, 이익의 사유화'가 일어난다.

비단 한국만의 문제는 아니다. 창조적인 사람들이 도시 경제의 핵심이라는 '창조계급'을 주창하며 일약 세계적인 도시경제학자로 떠오른 리처드 플로리다의 저서 『도시는 왜 불평등한가』에서는 '서울로 7017'의 롤모델이었던 뉴욕 하이라인 파크가 만들어지면서 주변 지역의 토지가치가 엄청나게 상승했지만 거기서 발생한 이득은 공원이나 지역사회에 거의 돌아가지 않았다고 비판한다.

'이익의 사유화, 비용의 사회화' 악순환 끊는 토지보유세

재주는 곰이 넘고 돈은 왕서방이 챙기는 악순환을 어떻게 끊을 수 있을까? 리처드 플로리다가 제시한 해결책은 '토지보유세(토지가치세)'이다. '새로운 거주자의 유입, 새로운 레스토랑과 까페, 더 나은 신설학교, 범죄 감소 등의 현상이 발생한 거의 모든 도시지역 역시 규모만 작을 뿐 마찬가지'(235p)로 토지가치가 상승한다. 토지보유세는 개인의 노력이 아닌 국민의 세금으로 만들어진 공원, 교통시설 등으로 주거 및 상업환경이 개선되어 상승한 토지가치에 매기는 세금이다.

토지보유세는 사회기반시설 인근 토지주에게 집중되는 혜택을 다시 세금을 낸 모든 사람에게 돌아가게 한다. 그리고 낙후된 도심이나 쇠퇴한 지역의 도시재생비용으로 재투자하는 선순환 재원으로도 사용가능하다.

토지보유세는 도시재생 뉴딜 사업에도 주는 함의가 크다. 도시재생 뉴딜 사업이 토지보유세 강화와 함께 진행된다면 도시재생 뉴딜 사업에 들어갈 국가예산 50조원은 '비용의 사회화, 이익의 사유화'라는 악순환이 아닌 '도시재생 투자 → 지역환경 개선 및 활성화 → 토지가치 상승 → 세수증가 → 낙후지역 도시재생 투자비용 확보'라는 선순환의 마중물이 될 수 있다. 

도시재생 뉴딜 자금이 부동산 투기의 불쏘시개가 될까 염려되어 도시재생이 정말 필요한 곳을 사업지구로 선정하지 못하는 궁지에서도 벗어날 수 있다. 

 
 도시는 왜 불평등한가
 도시는 왜 불평등한가
ⓒ 알라딘

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토지불로소득 없고 땀흘려 일하는 사람이 대접받는 정의로운 세상을 꿈꾸는 희년함께 학술기획팀장으로 활동하고 있습니다.