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▲ 송도재미동포타운 재미동포타운 조성사업은 연수구 송도동 155번지 일원 연세대학교 송도국제화복합단지의 ‘M2 부지’(=주상복합용지 5만 3724.3㎡)에 1단계로 공동주택(830세대)을 짓고, 2단계로 오피스텔(1972세대)과 호텔(312실)을 짓는 사업이다. 총사업비는 약 9700억원이다.
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송도 재미동포타운 조성사업이, 2단계 사업이 불투명해지면서 '재미동포를 위한 타운 조성'이라는 당초 목적과 달리 '해외 동포를 내세운 아파트 분양사업'으로 전락할 위기에 놓였다.

재미동포타운 조성사업은 연수구 송도동 155번지 일원 연세대학교 송도국제화복합단지의 'M2 부지'(주상복합용지 5만 3724.3㎡)에 1단계로 공동주택(830세대)을 짓고, 2단계로 오피스텔(1972세대)과 호텔(312실)을 짓는 사업이다. 총사업비는 약 9700억 원이다.

인천경제자유구역청과 재미동포타운 조성사업 시행자인 (주)송도아메리카타운은 M2 부지 중 M2-2B 부지(2만 4800㎡)를 1단계로 우선 개발하고 있다. 특수목적법인 (주)송도아메리카타운은 중도금 1000억 원을 포함해 3700억 원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켜 이 사업을 추진하고 있으며, 지난해 12월을 기준으로 공동주택 830세대 중 570세대를 분양했다.

인천경제청과 (주)송도아메리카타운은 1단계에서 나온 개발이익을 2단계 M2-1B(2만 8924.3㎡) 부지에 오피스텔과 호텔을 짓는 데 지원하겠다고 밝혔다. 하지만 2단계 사업은 사업성이 떨어진다는 이유로 구체적인 사업계획과 추진 일정을 확정하지 못한 채 답보상태에 있다. 송도지구에 이미 오피스텔이 많이 공급된 상황에서 오피스텔 위주로 돼있는 2단계 사업계획은 사업성이 떨어진다고 보는 것이다.

게다가 토지리턴(매입자가 매각자에게 이자를 더해 되파는 것) 매매계약 해지로 상승한 땅값은 2단계 사업의 사업성을 더욱 떨어뜨리고 있다. 인천경제청이 최초 시행자인 코암과 2012년 토지리턴 방식으로 처음 계약할 당시 M2-1B와 M2-2B 부지의 땅값은 3.3㎡당 1093만 9122원이었다.

그런데 2014년 토지리턴 계약 해지 후 인천경제청이 (주)송도아메리카타운과 계약할 때 M2-1B 부지의 땅값은 3.3㎡당 1533만 원으로 올랐고, M2-2B 부지는 830만 원으로 떨어졌다.

1단계 부지의 땅값은 내려갔지만, 2단계 부지의 땅값은 3년 전보다 184억 원 상승했다. 1단계 사업에서 최소 이 만큼의 개발이익을 창출해 2단계 사업에 쏟아 부어야한다는 얘기다.

이처럼 사업성 확보에 어려움을 겪자 인천경제청과 (주)송도아메리카타운은 상대적으로 분양이 수월한 공동주택을 더 늘리는 쪽으로 사업계획을 수정하고자 했다. 이 때문에 재미동포타운 조성사업이 아파트 분양사업으로 전락할 것이라는 우려가 제기된 것이다.

하지만 인천시교육청은 송도에 공동주택을 추가로 공급할 경우 학교가 부족한 상황을 심화할 수 있다며 반대 입장을 분명히 했다. 아울러 사업계획 변경에 대한 시민사회의 비판도 거세다.

"잘못된 토지리턴 정책으로 세금 200억원 낭비"

재미동포타운 조성사업은 처음부터 '수상한 토지리턴 매매계약으로 부동산 개발을 빙자한 금융 놀음'이라는 비판이 제기됐다. 그리고 지난해 인천시의회 '특수목적법인 조사특별위윈회'도 (주)송도아메리카타운의 방만한 경영과 이사회 없는 운영을 질타했고, 최초 사업 시행자인 코암이 여전히 영향력을 행사하고 있는 점을 지적했다.

경제자유구역의 토지이용계획에 따라 학교ㆍ공동주택ㆍ공장ㆍ상업 용지 등이 결정됐다. 재미동포타운 조성사업 또한 마찬가지로 경제자유구역 개발계획에 따라 공동주택ㆍ오피스텔ㆍ호텔 등이 계획됐고, 이를 산업통상자원부가 승인했다.

인천경제청이 당초 사업 목적대로 추진하지 못한 가장 큰 이유는, 인천경제청이 2012년 8월 코암 쪽과 체결한 토지리턴 매매계약에 있다. 인천경제청 스스로 사업 추진을 어렵게 해놓고, 공동주택으로 전환하는 걸 검토하고 있는 것이다. (주)송도아메리카타운 지분의 30%를 인천경제청이 갖고 있으니, 인천경제청 스스로 특혜를 주는꼴이다.

2012년 최초 토지리턴 매매계약 시 땅값은 1780억 9000만원이었고, 코암은 이중 1632억 2000만원(계약금 17억 8000만원+중도금 1614억 4000만원)을 납부했다.

인천경제청과 코암은 토지리턴 매매계약을 다섯 번 변경했다. 이 과정에서 땅값이 올랐다. 땅값이 올랐음에도 코암이 최초 납부 후 더 낸 건 없다. 2014년 이 계약을 해지하면서 시행자가 코암에서 (주)송도아메리카타운으로 바뀌었고, 코암은 인천경제청으로부터 1864억원 5000만원을 돌려받았다. 코암은 약 232억 3000만원을 벌었고, 이 돈은 (주)송도아메리카타운에 전가됐다.

인천경제청이 지난해 송도 6ㆍ8공구 '교보증권 토지리턴 매매 부지'를 한화증권 쪽에 매매할 때 이자율은 2%대였다. 그런데 (주)송도아메리카타운은 메리츠증권으로부터 연리 5.25%로 자금을 차입했다. 제1금융권이 재미동포타운 조성사업의 사업성을 신뢰하기 어렵다고 PF대출을 거절했기 때문에 이자가 올라갈 수밖에 없었다.

그나마 1단계 사업은 공동주택 분양이라 투자금을 회수할 가능성이 높다. 문제는 2단계 사업이다. 인천경제청은 현 사업계획으로는 사업 추진이 어렵다고 보고 계획 변경을 위한 용역을 추진하려한다.

이를 두고 김송원 인천경제정의실천시민연합 사무처장은 "재미동포타운 조성사업은 개발사업 투자를 빙자한 토지 매각이자 금융 놀음이었다. 이 잘못된 정책 결정으로 세금 200억원 이상을 낭비했는데도 문책이 없었고, 이제는 개발계획 변경으로 인천경제청이 '셀프 특혜'까지 줘가며 도덕적 해이를 일으키고 있다"고 비판했다.