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▲ 검단스마트시티 두바이 자본의 검단스마트시티 사업 투자가 불확실한 가운데 인천도시공사의 금융이자가 늘어나고 투자비 회수 지연으로 재무구조가 악화되자, 인천도시공사노동조합과 인천시투자기관노동조합협의회, 인천평화복지연대 등은 26일 오전 시청에서 기자회견을 열어 인천시에 협상 종료를 촉구했다.
ⓒ 김갑봉	관련사진보기

인천시와 코리아스마트시티(두바이스마트시티가 인천에 설립한 유한회사)가 검단스마트시티 사업 추진을 위해 지난 4일 체결하려한 토지매매 기본협약이 협상 결렬로 무산됐다.

다음날 유정복 인천시장이 알 거가위 아랍에미리트(UAE) 내각장관을 송도에서 만나 협상했지만, 진척이 없는 상태다. 그 사이 검단새빛도시(옛 검단신도시) 사업 공동 시행자인 인천도시공사와 한국토지주택공사(LH)의 금융이자만 눈덩이처럼 불어나고 있다.

인천도시공사와 LH는 검단새빛도시 사업(사업비 약 12조 원)에 토지 보상비로 약 5조2000억 원을 쏟아 부은 상태다. 하지만 개발이 더뎌지면서 투자비 회수가 늦어지고 있고, 이로 인해 하루 발생하는 이자만 약 3억 원에 달한다. 검단새빛도시 사업이 지난해부터 검단스마트시티 사업에 발목이 잡혀, 불어난 금융이자만 1000억 원대로 추산된다.

인천도시공사는 인천시 재정위기의 주범이라 할 수 있다. 인천도시공사 부채는 약 7조 원인데, 검단새빛도시 사업 부채가 약 34%를 차지한다.

이에 인천도시공사는 올해 검단새빛도시 1단계 사업에서 투자비 1600억 원을 회수하는 목표를 세웠다. 하지만 검단스마트시티 사업에 발목이 잡혀 계획한 투자비 회수가 무산됐다. 금융이자가 늘어나고, 투자비 회수가 무산되면서 이중으로 재정 압박을 받고 있다.

인천시와 인천도시공사는 검단스마트시티 사업이 추진되면 5조 원 안팎의 투자금액이 유입돼 검단새빚도시 사업에 출구가 될 것으로 기대했다. 그러나 올해 1월 두바이 자본과 체결한 투자 합의각서(MOA)에 따른 토지매매 협상 종료 기한(8월 22일)을 두 달을 넘겼는데도 진척이 없다.

유정복 시장이 지난 21일 시의회 시정질문 답변 때 '협상이 상당 부분 진행됐고, 두바이 자본을 유치해 인천의 도시모델을 만드는 사업으로 일반적인 절차와는 다른 절차 진행이 불가피한 상황'이라며 막판 타결 가능성을 시사했지만, 소식은 없는 상태다.

인천도시공사와 LH의 금융이자가 늘어나고 투자비 회수 지연으로 재무구조가 악화되자, 인천도시공사노동조합과 인천시투자기관노동조합협의회, 인천평화복지연대 등은 26일 오전 시청에서 기자회견을 열고 시에 협상 종료를 촉구했다.

이들은 "검단새빛도시 사업 부채는 7조 원이 넘는 인천도시공사 부채의 34%를 차지한다. 인천시는 지난해 12월 인천도시공사와 LH가 1-1공구와 1-2공구로 나눠 민간건설사에 대행개발 사업형태(공사비를 토지로 지급)로 개발하게 했다"라면서 "그러나 검단스마트시티 사업으로 인해 개발이 중단됐다. 시는 MOA에 따른 토지매매 협상 종료 기한(8월 22일)에 맞춰 대행개발 사업을 본격화한다고 했지만, 여전히 협상에 발목이 잡혀있다"라고 짚었다. 이어 "이로 인해 인천도시공사는 1000억 원 규모의 이자를 떠안게 됐고, 투자비 회수마저 무산됐다. 이제 유 시장이 협상 종료를 결단해야 한다"라고 강조했다.

검단스마트시티 추진되더라도 '매몰비용' 악재

검단스마트시티 사업은 LH와 인천도시공사가 5대 5의 비율로 3단계에 걸쳐 개발하는 검단새빛도시 사업(1단계 387만㎡, 2단계 407만㎡, 3단계 324만㎡, 총1118만㎡) 중 1단계의 일부(230만㎡)와 3단계의 일부(240만㎡)를 합한 470만㎡에 인천경제자유구역 송도지구와 같은 복합도시를 건설하는 개발 사업이다.

인천시와 코리아스마트시티는 지난해 12월 본 계약 체결이 무산되자, 올해 1월 다시 합의각서(MOA)를 체결했고, 이 합의각서에 따라 8월 22일까지 토지매매 협상을 매듭짓기로 했다. 그러나 이 또한 불발돼 추가 협상이 진행되고 있다.

쟁점은 토지가격이다. 검단스마트시티 사업부지 조성원가는 3.3㎡당 약 605만원이다. 이를 토대로 한 검단스마트시티 개발 가용지(470만㎡에서 공원·도로 등 공공용지 제외)의 조성원가 총액은 약 5조 원 이상으로 알려졌다.

인천시와 두바이스마트시티 쪽은 토지가격 문제로 첨예하게 대립해왔다. 여러 차례 협상 끝에 3.3㎡당 200만원 이하에 공급하는 것으로 잠정 합의했지만, 토지 소유주인 인천도시공사와 LH를 설득하는 것이 문제로 남았다.

인천시는 LH와 인천도시공사 지분을 정리한 뒤, 인천도시공사의 토지만을 팔 계획을 세웠다. 전체 부지 1118만㎡ 중 검단스마트시티 사업 예정부지 470만㎡를 인천도시공사 소유로 정리해 두바이 자본에 매각하고, 나머지 648만㎡는 LH 소유로 정리해 LH가 개발하게 한다는 구상이다.

그러나 이 구상은 인천도시공사 내 반발을 야기했다. LH는 자신들이 이미 투자한 매몰비용을 시가 보전해주면 인천도시공사와의 공동사업을 접고, 자기 토지만으로 검단새빛도시를 개발하겠다는 입장을 취한 것으로 알려졌다. 하지만 인천도시공사는 수천억원에 달하는 매몰비용만 떠안게 된다며 반발했다.

검단새빛도시 사업 1단계 구역은 현재 대부분 LH 소유로 돼있고, 3단계 구역은 인천도시공사 소유이며, 2단계 구역은 절반씩 소유한 형태다. 토지 보상을 5대 5로 나눠 진행한 뒤 토지소유 등기를 마친 결과다.

즉, 검단스마트시티 사업은 검단새빛도시 사업 1단계 부지와 3단계 부지에 걸쳐 있는데, 이 부지를 두바이 자본에 매각하려면 LH 소유로 돼있는 1단계 부지를 인천도시공사 소유로 바꿔 매각해야한다. 그리고 LH는 3단계 부지에 있는 인천도시공사 소유의 땅을 매입해야한다.

양쪽이 이렇게 토지소유 등기를 변경하는 과정에서 발생하는 취득세만 약 1300억원에 달하는 것으로 추산되는데, 이를 모두 인천도시공사가 부담해야한다. 인천도시공사는 사업도 해보지 못하고 약 1300억 원을 떠안게 되는 것이다.

인천도시공사가 물어줄 'LH 매몰비용'만 2600억원

매몰비용은 등기 비용에만 그치지 않는다. 검단새빛도시 사업을 추진하면서 신도시 내 입주공장의 이주대책을 수립하기 위해 인천도시공사와 LH가 검단산업단지에 지원하고 있는 사업비만 약 1900억 원(도로사업비 1620억 원, 상수도 인입 관로와 공촌정수장 증설 140억 원, 검단폐수종말처리장 136억 원 등)에 달한다.

즉, 검단스마트시티 사업이 추진돼 검단새빛도시 사업방식이 공동 지분 방식(5:5 비율로 개발과 정산)에서 면적 분할로 변경되면, LH는 사업 공동시행자에서 빠지게 되고, 그러면 LH는 사업비용을 분담할 의무가 사라지는 것이다.

LH가 이미 발주한 1단계 공사에서 민간건설업체의 매몰비용도 문제다. LH는 지난해 12월 1단계 사업부지(1-2공구, 190만705㎡)를 대상으로 대방건설이 단지 조성공사를 맡고, 공사비를 토지로 지급하는 대행개발 사업을 시작했다.

LH는 대방건설과 계약해 수백억원에 달하는 단지 조성공사비를 1단계 구역 내 토지로 지급하기로 했다. 그런데 검단스마트시티 사업으로 1단계 부지가 두바이 자본에 매각되면, 대방건설의 투자비용과 기회비용을 인천도시공사가 또 떠안게 되는 것이다. 이 경우 소송으로 이어질 가능성이 높다.

아울러 정부의 '행복주택(=박근혜 정부의 반값 임대주택)' 건설계획에도 차질이 불가피하다. 인천도시공사와 LH는 검단새빛도시 사업 1단계 부지에 행복주택 1950세대 건설을 국토교통부로부터 승인받았다. 그런데 검단스마트시티가 들어서면 물거품이 될 처지에 놓이는 것이다.

인천도시공사노동조합 관계자는 "검단스마트시티 추진에 따른 LH쪽의 매몰비용만 약 2600억원으로 추산된다. 이걸 다 인천도시공사가 떠안아야 한다"라면서 "공사가 부채로 신음하고 있는데, 사업 한번 못해본 채 추가비용만 떠안게 생겼다. 시가 현명한 판단을 내려야 한다"고 말했다.

"검단경제자유구역 지정, 기존 지구 해제해야 가능"

택지개발사업으로 조성한 토지를 조성원가 이하로 매각할 수 없는 것도 과제다. '택지개발촉진법'은 '주택용지는 조성원가의 110~120%, 상업용지는 감정평가액으로 공급'하게 규정하고 있기 때문이다.

이 때문에 이 부지를 두바이 자본이 요구하는 가격으로 매각하려면 택지개발지구를 해지하고, 경제자유구역으로 지정해야하는 게 핵심 과제다.

하지만 이는 절차가 복잡하다. 우선 택지개발지구를 해지해야하는데, 그러는 동시에 토지수용권도 해지돼 '택지개발촉진법'에 따라 LH와 인천도시공사는 땅을 원소유주들에게 환매해야한다. 이후 다시 경제자유구역으로 지정하고 땅을 다시 수용해야하는데, 이 절차를 거치려면 최소 3~4년이 걸린다.

인천시는 해지와 지정이 동시에 가능하다는 의견이지만, 인천도시공사노조는 부정적으로 보고 있다. 노조가 산업통상자원부에 검단경제자유구역 추가 지정 가능성을 질의했는데, '검단을 지정하려면 기존 송도지구와 청라지구, 영종지구를 해제해야 가능하다'는 답변을 받았다고 밝혔다.

인천경제자유구역 송도·청라·영종지구 중 투자유치 실적이 저조한 영종지구의 경우 경제자유구역에서 해제되기도 했다. 이런 상황에서 추가 지정은 쉬운 일이 아니다.

특히, 정치적으로도 인천에 경제자유구역 추가 지정은 만만하지 않다. 인천에 경제자유구역을 추가 지정할 경우, 상대적으로 경제자유구역 개발이 더딘 영남과 호남, 충청 지역에서 거센 반발이 예상되는데 이를 잠재울 수 있을지도 의문이다.

"검단스마트시티 종료하고, 원안대로 추진해야"

인천도시공사는 올해 검단새빛도시 1단계 사업에서 토지매매 계약금으로만 투자비 1600억 원을 회수하려했다. 그런데 검단스마트시티 사업으로 무산됐다. 인천도시공사노조는 지금이 매각의 적기라고 했다.

노조 관계자는 "택지개발촉진법에 따른 신도시 예정지는 검단이 유일하다. 검단은 일몰 적용으로 폐지 예정인 택지개발촉진법상 유일한 택지다. 그래서 매입 의향이 있는 건설사들이 검단스마트시티 사업 추진 상황을 자꾸 물어본다. 검단스마트시티 사업이 안 되면 사겠다는 것"이라면서 "인천시가 재정위기를 극복하기 위해 부채를 감축하자면서도 현실은 이렇게 검단스마트시티 사업에 발목이 잡혀 있다. 두바이 자본과 협상을 종료하고 원안대로 추진해야 매각할 수 있다. 지금이 적기"라고 강조했다.