장기 미집행 도시계획시설부지 매수청구권

<부동산 이야기> 스물여섯번째입니다. 이번 회부터는 '손실보상제도'에 대해서 살펴보겠습니다. 오늘은 그 첫번째로 '장기 미집행 도시계획시설부지 매수청구권'에 대해서 알아보겠습니다.

'도시계획시설부지'란 도시계획시설이 설치되는 토지를 말합니다. 도시계획시설부지를 설명하기 위해서 먼저 '기반시설'에 대해서 말씀드리겠습니다.

기반시설이란 우리가 살아가는데 필요한 중요한 시설을 말합니다. '기반시설 = 생활 기반시설'로 이해하시면 되겠습니다. 기반시설의 대표적인 예로는 도로, 철도, 항만, 공항, 학교, 도서관, 문화시설, 공공청사, 수도, 전기, 가스, 통신시설 등을 들 수 있겠습니다.

그리고 기반시설의 설치는 도시관리계획으로 결정합니다. 우리 동네에 학교를 짓는 경우를 가지고 설명해 보겠습니다.

우리 동네에 '학교'라는 기반시설을 설치하고자 할 때는 '우리 동네에 학교를 짓겠습니다'라는 것을 미리 도시관리계획으로 결정합니다. 그리고 우리 동네에 학교를 설치한다는 도시관리계획이 결정되고 나면 그 다음에 실제 학교 설치하는 사업이 시작됩니다.

이때 '학교'라는 시설은 우리 생활에 중요한 시설이므로 기반시설이라고 합니다. 그런데 이 학교라는 기반시설을 '우리 동네에 설치합니다'라고 도시관리계획으로 결정하게 되면 이때부터는 학교를 '도시계획시설'이라고 부릅니다. 그리고 이 학교라는 도시계획시설이 설치되는 토지(즉, 학교부지)를 '도시계획시설부지'라고 부릅니다.

그런데 어떤 토지가 도시계획시설부지로 결정이 되면 개인적인 건축물의 건축이 제한됩니다. 도시계획시설설치에 지장을 주기 때문이죠.

예를 들어 홍길동이란 사람이 주택을 지으려고 매입한 토지가 있는 토지가 있는데, 그 토지 위에 학교를 짓기로 도시관리계획으로 결정을 하면 홍길동은 그 토지위에 주택을 지을 수가 없습니다.

이때 홍길동의 토지가 도시계획시설부지(학교 부지)로 결정된 후에 곧바로 학교를 짓는 공사에 착수하면 홍길동은 보상금을 받게 될 것이니까 큰 문제는 없는데, 만일 홍길동의 토지가 도시계획시설부지로 결정만 되고 실제 학교 건설 공사를 시작하지 않고 있다면 홍길동은 집도 못 짓고 보상금도 안나오고 해서 이중으로 피해를 보게 될 겁니다.

이러한 피해를 보상하기 위해서 마련된 제도가 '장기 미집행 도시계획시설부지 매수청구권'입니다.

1. 의의 : 도시계획시설부지(학교 부지)로 결정된 날로부터 10년 내에 도시계획시설(학교)의 설치를 위한 사업이 시행되지 않는 경우 당해 도시계획시설부지로 되어있는 토지 중 지목이 '대'인 토지의 소유자는 특별시장, 광역시장, 시장, 군수에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있습니다.

위 규정의 의미는 이렇습니다. 홍길동이가 집을 지으려고 사놓은 토지가 도시계획시설부지(학교 부지)로 결정되었는데, 10년이 되도록 학교를 짓지 않고 있으면 홍길동이는 10년 동안 이 토지를 사용도 못하고 보상금도 못 받고 있게 되죠.

이 상황이 되면 홍길동이는 속이 부글부글 끓을 겁니다. 아니면 속이 시커멓게 다 타버리겠죠. 열받은 홍길동은 이렇게 말할 겁니다. "이거 너무 하는 거 아닙니까?" 그래서 열받은 홍길동이를 달래고 홍길동이의 피해를 줄여주는 방법으로 매수청구 제도가 생겨났습니다. 이때 홍길동이는 자기 토지의 지목이 '대'인 경우만 매수 청구를 할 수 있습니다.

그리고 이때 주의하실 점이 하나 있습니다. '기산일'에 대한 규정인데요, 2000년 7월 1일 이전에 이루어진 행정처분은 2000년 7월 1일에 이루어진 것으로 간주합니다.

예를 들어 홍길동의 토지가 1996년 6월에 도시계획시설부지로 결정되어 지금까지 10년이 넘도록 사용을 못하고 있습니다. 그렇다고 해도 홍길동은 매수청구권을 행사할 수 없습니다.

홍길동의 토지가 도시계획시설부지로 결정된 시점은 2000년 7월 1일로 보기 때문입니다. 2010년 7월 1일이 되어야 홍길동은 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

2. 매수 결정 및 통지 : 매수의무자는 매수청구가 있은 날로부터 2년 이내에 매수여부를 결정하여 토지소유자에게 통지하여야 합니다. 그리고 매수하기로 결정한 토지는 매수결정을 통지한 날부터 2년 이내에 매수하여야 합니다.

위 규정은 이런 의미를 가지고 있습니다. 홍길동이 "이럴 바에는 차라리 내 토지를 사가시오"라고 했다고 해서 다 사주는 것이 아니라는 겁니다. 매수해 줄 수도 있고 매수하지 않을 수도 있다는 겁니다. 만일 매수하기로 결정했다면 홍길동에게 매수결정을 통지한 날로부터 2년 이내에 매수하여야 합니다.

3. 실효 : 홍길동의 토지가 도시계획시설부지(학교 부지)로 결정된 날로부터 20년이 경과될 때까지 도시계획시설사업(학교 설치 사업)이 시행되지 않는 경우 20년이 되는 날의 다음날에 도시계획시설결정은 효력을 상실하게 됩니다.

즉, 20년이 넘도록 학교 설치 사업을 시작하지 않으면 학교를 지어보자는 도시계획결정은 효력을 상실하고 홍길동은 자신의 토지위에 애초 마음먹었던 주택을 지을 수 있게 됩니다.

오늘은 장기 미집행 도시계획시설부지 매수청구권에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.

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