<부동산 이야기> 마흔 세번째입니다. 오늘은 가격형성요인 중 '상업지의 지역 요인'에 대하여 살펴보겠습니다.
'상업지의 지역요인'이란 하나의 상업지(상업용으로 사용되는 토지)가 있을 때 이 상업지의 가격에 영향을 주는 '그 지역이 가지고 있는 요인' 입니다. 그런데 상업지의 가격에 가장 큰 영향을 주는 요인은 '수익성'입니다.
수익성이 높으면 상업지의 가격이 높고 수익성이 낮으면 상업지의 가격이 낮습니다. 그래서 상업지의 지역 요인에는 수익성과 관련된 내용이 많습니다. 몇 가지만 소개하겠습니다.
상권의 크기
상업지의 수익성은 상권의 크기와 관련이 깊습니다. 상권의 범위가 클수록 상업지의 수익성 높습니다. 그래서 상권의 크기는 상업지의 가격에 영향을 줍니다.
당연히 상권의 범위가 클수록 상업지의 가격이 높습니다. 대규모 상권은 상업지의 수익성도 높고, 상업지의 가격도 높습니다.
② 고객의 질과 양
고객의 수, 또는 고객의 소득수준 등도 상업지의 가격에 양향을 줍니다. 고객의 수가 많을수록 수익성이 커지고 그래서 상업지의 가격도 높아집니다.
낚시 좋아하시는 분들, '고기가 많은 곳에 낚시를 던져라'는 말 들어보셨을 겁니다. 고기가 많은 곳에서 낚시를 해야 고기를 많이 잡을 수 있다는 것이죠. 상식적인 말이지만 점포를 내실 때는 고객의 수가 많은 곳에 내셔야 합니다. 그래야 많은 수익을 올릴 수 있습니다.
고객의 구매력도 높아야 합니다. 고객이 소득수준이 높아서 자주 물건을 사야 장사가 되고 돈을 벌게 되는 것입니다.
그래서 고객의 수도 많고, 고객의 소득수준도 높은 곳이 상업지로서 좋습니다. 점포를 내실 때는 고객의 양과 질을 동시에 고려하시기 바랍니다.
③ 번영의 정도 및 성쇠의 상태
지역 상권의 번영의 정도 혹은 성쇠의 상태가 상업지의 가격에 영향을 줍니다.
현재 발전하는 과정에 있다면 수익성이 좋아서 상업지의 가격이 높겠지만, 쇠퇴해 가는 중이라면 수익성이 나빠서 상업지의 가격이 낮아집니다.
흔히 '이 지역은 뜨는 상권이다' 혹은 '그 동네는 지는 해다'는 말들을 합니다. 그 지역이 성장해 가는 단계인가 아니면 쇠퇴해 가는 단계인가 하는 것은 그 지역의 상업지 가격에 직접적으로 영향을 미칩니다. 잘 살펴봐야 할 점입니다.
그러나 현재 쇠퇴해가는 동네라 하더라도 만약 재개발이 예정되어 있거나 재개발의 가능성이 있다면 미래를 바라보고 투자해볼 만합니다.
④ 영업의 종류 및 경쟁의 상태
점포는 종류에 따라 같은 종류의 점포가 밀집되어 있을 때 수익성이 더 좋아지는 경우가 있고, 반대로 같은 종류의 점포가 밀집되면 수익성이 나빠지는 경우가 있습니다.
가령 가구점이나 여성 의류점을 내려고 할 때는 그런 상점이 밀집되어 있는 곳에 내면 수익성이 높아질 수 있습니다. 상품의 특성상 고객들이 하나의 가게에 들러서 덥석 물건을 사는 것이 아니라 이 가게 저 가게 들러보고 나서 물건을 사는 것이 일반적입니다. 따라서 고객들은 자기들의 쇼핑 편의를 위해서 가구점이나 의류점이 밀집되어 있는 지역을 선호합니다.
반대로 일용품이나 생활필수품을 파는 상점은 서로 떨어져 있어야 좋습니다. 이런 가게들이 서로 밀집되어 있으면 고객이 분산되기 때문에 수익성이 낮아집니다.
위에서 본 것처럼 상업지의 가격은 똑같은 상업지라도 그 상업지를 어떤 용도로 이용할 것인가에 따라서도 가격이 달라집니다.
이번에는 상업지의 지역요인에 대해서 살펴보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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