<부동산 이야기> 마흔일곱번째입니다. 지난번에 이어서 부동산 투자의 위험과 포트폴리오에 대해서 말씀드리겠습니다.
지난번에 부동산 투자에서 오는 위험을 줄이기 위해 여러 종류의 부동산에 분산투자를 한다는 것에 대해 말씀드렸습니다. 부동산 분산투자의 예는 상황에 따라 여러 가지가 있을 수 있습니다.
예를 들자면 주거용 부동산(주택)에 투자하면서 동시에 상업용 부동산(상가)에도 투자해 두는 방법이 있을 수 있습니다. 일반적으로 주거용 부동산 경기와 상업용 부동산 경기는 반대의 흐름을 보입니다. 즉, 주거용 부동산 경기가 호경기 일 때 상업용 부동산 경기는 불경기를 맞게 됩니다.
그 이유는 이렇습니다. 지난번에 부동산의 ‘고가성’에 대해서 말씀 드렸습니다. 부동산은 값이 비싸다는 말입니다. 고가성의 특성 때문에 부동산 수요자나 공급자는 일정 부분 타인자본(은행 융자금)을 필요로 합니다.
그런데 일반경기가 불경기이면 기업의 자금수요가 적기 때문에 은행에 현금이 많아서 이자율이 낮아진다고 보는 것입니다. 그러면 주택의 공급자는 낮은 이자로 자금을 빌려와서 주택을 많이 지어서 공급하고 또 주택의 수요자도 저 금리로 융자를 받아 주택을 많이 구입하게 된다는 것입니다. 즉, 주거용 부동산 경기가 호경기를 맞게 됩니다.
이 때 일반경기가 불경기 이므로 상업용 부동산 경기도 불경기를 맞게 됩니다. 상업용 부동산 경기는 일반경기와 흐름이 일치합니다. 그러므로 주거용 부동산과 상업용 부동산 양쪽에 분산투자를 하면 어느 한 쪽에서 오는 이익으로 다른 쪽에서 오는 손실을 상쇄할 수 있으므로 투자위험을 줄일 수 있게 됩니다.
분산투자의 예로는 규모가 큰 부동산과 규모가 작은 부동산에 나누어 투자하는 것도 있을 수 있습니다. 토지에 투자하는 경우를 예로 들어 보겠습니다.
일반적으로 규모가 큰 토지(면적이 넓은 토지)는 매매가 쉽게 되지 않습니다. 그래서 환금성의 위험이 커질 수 있습니다. 이럴 때 규모가 작은 토지(면적이 작은 토지)에도 투자해 놓으면 필요할 때 보다 쉽게 현금화할 수 있습니다. 그만큼 환금성의 위험이 줄어드는 것이죠.
그 외에도 토지와 주택의 포트폴리오, 혹은 수도권 부동산과 지방의 부동산으로 이루어진 포트폴리오 등 다양한 형태의 포트폴리오들이 있을 수 있습니다.
포트폴리오를 구성할 때 주의할 점은 수익률의 움직임이 반대방향인 자산들로 포트폴리오를 구성해야 한다는 것입니다. 이를 상관계수가 (-)가 되게 포트폴리오를 구성한다고 말합니다.
예를 들면, 우산공장 주식을 사면서 동시에 양산 공장 주식도 사는 것이 상관계수가 (-)가 되게 포트폴리오를 구성하는 것이 되겠습니다. 비가 많이 오면 우산공장 주식에서는 이익을 보게 될 것이고, 양산공장 주식에서는 손해를 보게 되므로 투자 위험이 줄어들게 되는 것이죠. 햇볕이 쨍쨍 내리쬐는 날씨가 계속되면 반대의 상황으로 투자 위험이 줄어들게 될 것입니다.
이 원리를 부동산 투자에 적용시키자는 것입니다. 즉, 부동산 투자수익률에 영향을 줄 수 있는 어떤 사건이 발생했을 때 그 사건에 대하여 하나의 부동산은 수익률이 상승하고 다른 하나의 부동산은 수익률이 하락하는 반응을 보이는 부동산으로 포트폴리오를 구성하는 것이 투자위험을 줄이는 방법입니다.
만약 하나의 사건에 대해 두 개의 투자부동산의 수익률이 같은 방향으로 움직인다면 잘되면 큰 수익을 남기겠지만 잘못되는 경우에는 큰 손실을 보게 될 것이기 때문입니다.
부동산의 투자위험과 포트폴리오에 대하여 살펴보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.
저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지
오탈자 신고
