<부동산 이야기> 마흔여섯 번째 입니다. 오늘은 '부동산 투자의 위험과 포트폴리오'에 대하여 살펴보겠습니다.
투자에서 사용되는 '포트폴리오'라는 용어는 '여러 자산의 조합 혹은 집합'을 의미합니다. 즉, 투자자가 어떤 자산들에다가 자신의 돈을 투자해 두었는가? 그 자산들의 집합을 포트폴리오라고 합니다.
가령 어떤 투자자가 총 10억의 재산이 있는데, 이중 3억은 은행에 예금을 해두었고, 3억은 주식에 투자했으며, 나머지 4억으로 부동산을 사 두었다면 예금·주식·부동산을 이 투자자의 포트폴리오라고 말합니다. 흔히 '어떤 포트폴리오를 구성했는가'라는 말을 합니다. 이 말은 '어떤 자산들에 분산투자 했는가'라는 말입니다.
포트폴리오. 즉, 분산투자의 장점은 한 자산에만 집중 투자했을 때의 위험을 감소시키며 투자 수익률을 안정적으로 가져갈 수 있다는 것입니다.
예를 들면 가지고 있는 현금을 전부 부동산에만 투자했을 경우 환금성의 위험이 너무 커질 수 있습니다. 즉, 현금이 필요할 때 즉시 현금을 확보하기 어렵게 된다는 말입니다. 이 때 환금성이 좋은 예금이나 주식을 조금 가지고 있다고 한다면 금방 필요한 현금을 조달할 수 있으므로 환금성의 위험을 피할 수 있게 됩니다. 이것이 분산투자하는 목적입니다.
포트폴리오 이론은 원래 주식투자에서 사용되었습니다. 주식투자를 하시는 분이라면'달걀을 한 바구니에 담지 말라'는 속담을 들어 보셨을 것입니다. 포트폴리오 이론을 잘 설명해 주는 말입니다.
그런데 이 포트폴리오 이론은 부동산투자 내에서도 적용될 수 있습니다. 다시 말해서 부동산에 투자하는 경우에도 여러 종류의 다양한 부동산에 분산투자함으로써 투자위험을 줄이고 투자수익을 안정적으로 관리할 수 있다는 것입니다.
부동산 투자에 따르는 위험은 크게 두 가지로 분류합니다. 부동산 투자의 위험은 '분산투자를 통해서 피할 수 있는 위험'과 '분산투자를 통해서 피할 수 없는 위험'으로 나누어집니다.
전자를 '비체계적 위험'이라 하고 후자를 '체계적 위험'이라고 합니다.
체계적 위험은 모든 부동산에 영향을 주는 위험입니다. 체계적 위험의 예로는 부동산 경기변동을 들 수 있습니다. 예를 들어 부동산경기가 불경기라서 전반적으로 부동산 투자수익률이 낮다면 이런 경우에는 여러 종류의 부동산에 분산투자 한다고 해서 수익률을 높일 수 없을 것입니다. 이러한 위험을 체계적 위험이라고 합니다.
비체계적 위험은 개별 부동산의 특성으로 인해 나타나는 위험으로 개별 부동산에만 영향을 주는 위험입니다. 그래서 비체계적 위험은 분산투자를 통해서 해결이 가능합니다.
비체계적 위험의 예로는 가령 제주도의 주택을 들 수 있겠습니다. 현재 제주의 주택은 과잉 공급 상태입니다. 그래서 제주의 주택은 투자수익률이 낮은 편입니다. 만일 어떤 투자자가 제주도 주택에만 집중투자 하였다면 상당한 손실을 보았을 것입니다. 그러나 이때 제주도 주택 외에 수익률이 상대적으로 좋은 제주도 토지에도 투자를 하였다면 투자수익을 보다 안정적으로 가져갈 수 있을 것입니다.
체계적 위험은 부동산 투자자 개인의 노력으로 해결할 수 없습니다. 그러므로 부동산 경기가 불경기라든가 해서 체계적 위험이 커지면 잠시 부동산 투자를 쉬는 게 상책일 것 같습니다. 반면 비체계적 위험은 투자자 개인이 충분히 해결할 수 있는데, 그 방법이 바로 분산투자하는 것입니다.
오늘은 여기까지 말씀드리고 다음 회에 이어서 구체적인 분산투자의 예를 살펴보겠습니다.
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