임대차기간이 만료되면 임대인(집주인)은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 한다. 이때 집주인의 자금사정이 넉넉하면 자기 돈에서 임차보증금을 정산하겠지만 대개 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 그 돈으로 마무리한다.
그런데 만일 집주인이 새로운 임차인을 제때 구하지 못하는 경우에는 다른 곳으로 이사를 가야하는 임차인은 상당한 어려움을 겪게 된다. 임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차주택을 비워주거나 주민등록을 옮기게 되면 임차인이 종전에 가지고 있었던 대항력과 우선변제권이 소멸하기 때문이다.
@BRI@주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 대항요건 및 존속요건으로 규정하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮기면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.
그래서 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 점유와 주민등록을 계속 유지해야만 하는 불편함이 있었는데, 이와 같은 문제점을 해소하기 위해 임차권등기명령제도가 만들어졌다.
임차권등기명령제도가 도입됨에 따라 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원∙지방법원 지원 또는 시∙군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 되었다. 이때 임차인은 임대인의 동의가 없이도 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 그리고 임차인은 임차권등기명령 신청과 관련하여 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 얻게 된다. 만일 이때 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 종전의 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지된다. 그리고 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 아니한다.
즉, 임차권등기를 끝낸 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 두 가지 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권이 계속 유지되기 때문에 임차인은 마음 놓고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮길 수 있게 되는 것이다.
그러면 임차권등기명령의 효력은 언제부터 발생하는가? 임차권등기명령의 효력은 임차권등기명령 신청시가 아니라 '임차권등기가 마쳐진 시점'부터 발생한다는 점을 꼭 유념하여야 한다.
따라서 임차인 입장에서는 임차권등기명령을 신청만 해 놓은 상태에서 곧바로 이사하거나 주민등록을 옮겨서는 안 되고 반드시 임차권등기가 경료되었는지를 확인한 후에 이사하거나 주민등록을 옮겨야 한다.
이는 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 중요한 사항이다. 또한 해당 주택을 매입하고자 하는 매수자에게도 중요한 사항이다. 주택임대차보호법상 임차주택의 매수자는 임대인의 지위를 승계받기 때문이다.
주택을 매입하는 경우 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 이루어져 있으면 설사 그 주택에 임차인이 거주하고 있지 않다고 하더라도 매수자가 임대차관계를 인수해야 한다. 임차인이 현재 해당 주택에 거주하고 있는 것과 마찬가지 상황이다. 전혀 차이가 없다. 따라서 주택을 구입할 때는 이런 점을 잘 살펴야 한다.
경매와 관련해서 알아두어야 할 점도 있다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다는 것이다. 그 이유는 만일 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인뿐만 아니라 저당권자를 비롯한 다른 선순위담보권자의 이익을 해할 우려가 있기 때문이다.
예를 들어 임차인 '유비'가 임차권등기 후 자신의 우선변제권이 유지된다고 믿고 다른 곳으로 이사를 한 후에 다른 소액임차인 '관우'가 해당 주택을 임차하였다고 하자. 이때 소액임차인 관우의 최우선변제권을 인정하다 보면 임차권등기를 하고 퇴거한 전 임차인 유비가 손해를 보게 될 우려가 있다. 이러한 점 때문에 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 임차한 소액임차인에게는 최우선변제권이 인정되지 않는다.
따라서 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 임차한 소액임차인은 최우선변제권은 행사할 수 없고 만일 확정일자를 갖추고 있는 경우에는 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.
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