소액보증금 최우선변제 조건들

소액임차인은 보증금 중 일정액을 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위 담보물권자보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받게 된다. 주택임차인 중 소액보증금에 해당되는 임차인은 일정한 요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 최우선하여 변제받을 권리가 있는데, 이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 한다.

경제적 약자를 보호하기 위하여 제정된 주택임대차보호법은 일정한 요건 하에서 세입자에게 대항력과 우선변제권을 인정하고 있다. 그런데 만일 세입자가 대항력과 우선변제권을 확보하지 못한 때에는 임차 주택이 경매가 되는 경우에 살던 집에서 그대로 쫓겨날 수밖에 없다.

@BRI@그래서 주택임대차보호법에서는 세입자 중에서도 더욱 약자라고 할 수 있는 소액임차인(임대보증금이 소액인 임차인)에 대해서는 보증금 중 일정액을 다른 권리자들보다 먼저 변제해 주는 최우선변제라는 제도를 두고 있다.

그러면 어떤 임차인이 최우선변제를 받을 수 있는가? 주택임대차에서 소액임차인에 해당되어 최우선변제를 받기 위해서는 다음 세 가지 요건을 갖추어야 한다.

①보증금이 소액보증금에 해당할 것(소액임차인에 해당할 것)
②경매신청기입등기 전에 대항요건을 갖추고 이를 낙찰기일까지 계속 유지할 것
③최초 입찰일 전까지 배당요구를 할 것

위의 요건을 좀 더 자세하게 살펴보자. 우선 임차인이 소액임차인에 해당되어 최우선변제를 받기 위해서는 보증금이 소액이어야 한다. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 보증금이 4000만원 이하, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 3500만원 이하, 기타 지역은 3000만원 이하여야 한다.

이 때 임차보증금을 경매신청기입등기 전에 소액으로 감액한 경우에도 최우선변제권이 인정된다. 즉 소액이 아닌 임차보증금을 경매신청기입등기 전에 소액보증금의 범위내로 감축하는 계약을 체결하였다면 이 경우에도 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있다.

최우선변제를 받기 위한 두번째 조건은 경매신청기입등기 이전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 이를 낙찰기일까지 계속 유지하여야 한다는 것이다. 이 경우 소액임차인이 말소기준권리보다 후순위이더라도 경매개시결정기입등기 전에 대항요건을 갖추었다면 최우선변제를 받을 수 있다.

최우선변제의 마지막 조건은 최초 입찰일 전까지 배당요구를 하여야 한다는 것이다. 소액임차인이라도 배당요구를 하지 않으면 최우선변제를 받을 수 없다는 점 유의하여야 한다.

소액임차인은 임대차계약서상에 확정일자를 받지 않아도 최우선변제권이 인정된다. 그러나 소액임차인이라 할지라도 임차보증금 전액을 회수한다는 보장은 없으므로 확정일자를 받아두는 것이 좋다. 왜 그런지 살펴보자.

최우선변제권은 소액임차인에게 보증금 전액을 최우선 변제해 준다는 것이 아니다. 소액보증금 중 일부금액을 최우선 변제한다는 것이다. 즉 소액보증금 중 일정금액만 보호를 받는 것이다. 가령 서울에서 보증금 3000만원으로 주택을 임차하여 살고 있는 세입자의 경우 보증금 3000만원을 다 보호받는 것이 아니라 이 중 1600만원까지만 보호를 받게 된다. 따라서 나머지 1400만원은 보장되지 않으므로 이를 위하여 확정일자를 받아둘 필요가 있다.

현행 소액보증금 보호

지역	보호대상 보증금	보호금액
수도권 중 과밀억제 권역	4000만원 이하	1600만원까지
광역시(군지역과 인천광역시 제외)	3500만원 이하	1400만원까지
그밖의 지역	3000만원 이하	1200만원까지

또한 소액보증금 중 일정액의 보호범위를 주택가액의 2분의 1의 한도로 제한하고 있는 점도 유념하여야 한다. 만일 보호받는 금액, 즉 최우선변제 받는 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제를 받을 수 있다.

예를 들어 보자. 제주에 사는 유비의 주택이 경매되었다. 유비의 주택에는 관우, 장비, 공명 세 사람이 보증금 3000만원에 세 들어 살고 있었다. 주택의 낙찰가액이 6000만원일 경우 위의 세 사람은 얼마의 보증금을 최우선변제 받을 수 있을까?

관우, 장비, 공명 세 사람이 각기 보호받는 금액은 원칙상 1200만원 이므로 이들 세 사람이 최우선변제 받을 금액은 합계 3600만원이다. 그런데 소액임차인이 최우선변제 받을 수 있는 금액은 주택가액의 2분의 1인 3000만원을 넘을 수 없으므로 이들 세 사람은 1200만원을 다 보호받을 수 없게 된다. 이럴 경우 관우, 장비, 공명은 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분배하여 배당받는다. 즉 세 사람 각기 1000만원씩을 배당받게 된다.

이 때 최우선변제를 받지 못한 나머지 보증금액에 대하여는 확정일자에 의한 우선변제권을 행사하여 순위에 따라 우선변제를 받아야 한다. 따라서 소액임차인이라 할지라도 확정일자는 받아두어야 한다.

그리고 소액보증금에 해당하는지 여부는 임차인의 전입시점으로 판단하는 것이 아니라 최초 근저당이 설정된 때로 한다는 점도 유념하여야 한다. 이는 주택임대차보호법 시행령 부칙 경과조치 규정에 따른 것이다. 이를 이해하기 위하여 최우선변제에 관한 규정이 어떻게 개정되어 왔는지를 좀 살펴보자.

기간별 소액보증금보호 일람표

적용기간	서울특별시 및 광역시(군지역 제외)		기 타 지 역
적용기간	보호대상 보증금	보호금액	보호대상 보증금	보호금액
1984.6.14 ~ 1987.11.30	300만원 이하	300만원까지	200만원 이하	200만원까지
1987.12.1 ~ 1990.2.18	500만원 이하	500만원까지	400만원 이하	400만원까지
1990.2.19 ~ 1995.10.18	2000만원 이하	700만원까지	1500만원 이하	500만원까지
1995.10.19 ~ 2001.9.14	3000만원 이하	1200만원까지	2000만원 이하	800만원까지

2001년 9월 15일 이후부터 최우선변제대상 임차인 범위 및 보호금액

지역	보호대상 보증금	보호금액
수도권 중 과밀억제권역	4000만원 이하	1600만원까지
광역시(군지역과 인천광역시 제외)	3500만원 이하	1400만원까지
그 밖의 지역	3000만원 이하	1200만원까지

세입자가 최우선변제를 받는 소액임차인에 해당 하는지 여부는 등기부상의 최초 (근)저당권 설정일자를 기준으로 판단한다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 최초 (근)저당권이 설정되던 당시 적용되던 규정 하에서는 소액임차인에 해당하지 않을 경우 세입자는 최우선변제를 받을 수 없다. 예를 들어 보자.

2000년 1월 5일에 서울에 사는 관우가 유비의 주택을 보증금 3000만원에 임차하여 살고 있었다. 그런데 유비의 주택에는 이미 1993년 2월 5일자로 저당권이 설정되어 있었다. 나중에 유비의 주택이 경매처분 되었을 때 관우는 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있을까? 답은 '아니다'이다.

왜 그런지 살펴보자. 관우가 유비의 주택에 세들 들었던 2000년 1월 5일 당시에 서울지역에서 소액임차인에 해당하기 위한 보증금한도액은 3000만원이었다. 이것만 놓고 보면 관우는 소액임차인에 해당한다.

그런데 유비의 주택에는 1993년 2월 5일자의 저당권이 존재하고 있다. 이런 경우 세입자가 소액임차인에 해당하는지 여부는 저당권설정 일자인 1993년 2월 5일 당시의 규정으로 판단하게 된다.

1993년 2월 5일 당시의 규정에 따르면 서울지역에서 소액임차인에 해당하려면 보증금이 2000만원 이하여야 한다. 따라서 관우는 보증금 한도액(2000만원)을 초과하므로 소액임차인에 해당되지 않게 되고, 따라서 최우선변제를 받을 수 없게 된다.

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