“임대사업자등록증은 무용지물?”
주거용 오피스텔 분양자들이 공급과잉에 따른 공실과 부가가치세 부담 가중 등의 '2중고'를 겪고 있다. 이같은 문제는 공급 과잉이 현실화되고 있는 최근 들어 더욱 심화되는 양상이다.
광화문 주변에 위치한 G오피스텔 주인 김씨는 최근 임대사업자등록을 포기했다. 분양 당시 부가세를 감면 받을 수 있다는 분양업체의 권유에 의해 임대사업자등록을 했지만 입주한 지 3개월이 지나도록 사업자등록증을 소지한 세입자를 구하기 어려워지자 임대사업자등록증을 아예 세무서에 반납하게 된 것이다.
현행 부가세법에 따르면 임대사업자로 등록하게 되면 반드시 세입자는 사업자등록증을 소유한 세입자를 구해야 하며, 이래야만 건축비 및 임대료에 대한 부가세를 면제받을 수 있도록 하고 있다.
하지만 최근 들어 경기침체로 사업자등록증을 가진 세입자보다는 개인사업자들이 대거 늘면서 오피스텔 주인들이 사업자등록증을 가진 세입자를 찾지 못해 애를 먹고 있다. 이들이 임대사업자 등록을 한 이유는 건축비에 대한 부가세를 분양가에서 면제받기 위함이다. 사업자등록증을 소지한 세입자를 찾지 못하면 총 분양가의 6~7%에 해당하는 부가세를 세무서에 도로 반납해야 한다.
일부 임대사업자는 개인사업자에게 세를 주는 대신 다시 환불해야할 부가세의 일부를 월세에 포함시키고 있지만 수요가 크게 준 상태에서 이마저도 어려운 실정이다. 사무용이 아닌 주거용을 전환하면서 주소는 이전하지 않는 경우도 있다.
실제로 오피스텔 공급이 대규모로 진행되고 있는 일산과 도심권에서는 여행사 및 개인사업자들의 수요만이 간간이 있을 뿐 사업자등록증을 가진 세입자를 찾기가 어렵다는 게 인근 중개업소 관계자들의 설명이다.
광화문 쌍용공인 김경선 사장은 “기획부동산 및 개인사업자들만 있을 뿐”이라고 말하고 “한꺼번에 공급이 이뤄진 것이 가장 큰 문제”라고 말했다. 실제로 내수동 벽산 광화문시대의 경우 집주인의 90% 이상이 임대사업자등록을 한 상태이며 나머지 오피스텔들도 사정은 마찬가지다.
일부 오피스텔에서 집주인들이 무더기로 임대사업자 등록증을 반납할 움직임까지 보이고 있다. 임대사업자 등록을 포기하면 부가세는 반납해야 하지만 세입자 선택이 자유롭기 때문.
임대사업자로서 임대료에 대한 부가세를 면제받기 위해서는 앞으로 10년 동안이나 사업자등록증이 있는 세입자를 찾아야 하는 번거로움도 있다. 결국 향후 경기 상황이 불투명한 상태에서 조건에 맞는 세입자 찾는 것도 상당한 어려움이 따르기 마련이다.
일부에서는 탈세 우려도 조심스럽게 제기된다. 집주인이 임대사업자 등록을 포기한 상태에서 세입자도 개인사업자일 경우 임대료 등을 정확히 파악할 수 없어 탈세로 이어질 수밖에 없다.
조현옥 세무사는 “집주인이 임대사업자로 등록되어 있지 않으면 세금계산서를 발행할 수 없는 등 불편함이 따른다”고 말하고 “그렇다고 사업자등록을 해놓고 세입자에게 주거용으로 내주는 것도 현행세법에서는 불법”이라고 밝혔다.
현장실사를 통해 적발될 경우 문제가 더 커지기 때문에 임대사업자등록증은 당분간 ‘개밥의 도토리’ 신세를 면하기 어렵게 됐다.
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