판교 올 11월 한꺼번에 내놓는다

▲ 정부는 17일 오전 판교 채권입찰제 개선 등의 내용을 담은 '수도권 주택시장 안정대책'을 확정해 발표했다. 사진은 부동산 중개업소가 즐비한 판교신도시 예정지 인근 모습. ⓒ 연합뉴스 최영수

2003년 발표된 10·29 부동산 대책에도 불구하고 판교발 청약과열과 서울 강남권 재건축 아파트 가격상승 등으로 집값이 요동칠 움직임을 보이자 정부가 부랴부랴 진화에 나섰다.

정부는 17일 오전 정부 과천청사에서 부동산 관련 차관 등이 참석하는 관계부처 차관회의를 열어 판교 채권입찰제 개선 등의 내용을 담은 '수도권 주택시장 안정대책'을 확정해 발표했다. 이에 따라 끝모를 듯 치솟기만 하던 강남권 재건축 아파트와 판교의 분양가가 방향을 틀고 안정될 수 있을지 주목된다.

[판교 택지 및 아파트 공급관리 대책] 막대한 시세차익을 거둘 수 있다는 입소문으로 청약과열이 우려됐던 판교의 택지 및 아파트 공급관리를 위해 정부는 ▲분양시기 조정 및 일괄분양 ▲채권입찰제 보완 ▲인터넷 청약접수 등의 보완방안을 실시할 계획이라고 밝혔다.

분양시기 조정과 관련 정부는 올해 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000호씩 총 2만9000호의 아파트를 분산 분양하겠다던 계획을 철회하고 올 하반기(11월께)에 2만호를 일괄 분양하기로 결론을 내렸다. 분양물량의 분산에 따른 상대적 공급물량 부족 현상을 차단함으로써 청약경쟁율을 떨어뜨리겠다는 취지다.

정부는 이처럼 분양 시기를 조정하게 되면 청약과열 분위기 연장을 방지할 수 있을 뿐 아니라 단기간 내에 판교 분양에서 촉발된 부동산 시장의 혼란도 해소될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 게다가 상반기 중에 행정도시 건설안, 공공기관 지방이전, 기업도시 입지 선정 등 수도권 분산시책이 확정되면 하반기에는 수도권 부동산 시장이 진정될 수 있을 것이라는 예측도 이러한 결론을 내리는데 한몫 했다고 건교부 관계자는 전했다.

채권입찰제의 보완도 주목할 만한 대목이다. 애초 부동산 전문가들은 상한선 없는 채권입찰제의 도입은 결과적으로 입찰가격의 상승을 부추겨 분양가로 전이될 가능성이 높다는 우려를 지속적으로 제기해 왔다. 일각에서는 제한없는 채권입찰제가 그대로 시행될 경우 판교 중대형 평형의 평당 분양가가 2000만원을 웃돌 것이라는 전망도 쏟아져 나왔다.

이에 따라 정부는 집값 불안을 조기에 진화하기 위해 채권액만 높게 쓰는 단순 방식에서 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓰는 병행식 채권입찰제를 도입하기로 했다. 즉 업체가 판교의 택지를 분양받기 위해서는 분양가는 낮게, 채권액은 높게 쓸 수밖에 없게 됐다. 이럴 경우 중대형 아파트의 프레미엄은 최대한 환수가 가능하면서도 분양가가 지나치게 높거나 낮지 않은 '윈-윈' 게임이 가능하게 될 것으로 정부는 전망했다.

또한 택지 확보 뒤 시공사에 곧바로 땅을 팔아넘기는 시행사의 난립을 방지하기 위해 정부는 최근 3년간 300세대 이상의 시행실적에 시공능력까지 보유한 업체만 응찰할 수 있도록 자격을 강화하기로 했다.

청약과열에 따른 청약통장의 불법적 거래를 차단하기 위한 보완방안도 담겼다. 이를 위해 정부는 먼저 인터넷 청약접수를 원칙으로 수립하고 청약기간 연장 및 예약접수제 도입을 검토하는 등 청약방식을 개선하기로 했다. 또 청약통장의 불법거래에 대해서는 청약경쟁률 현황을 알려줌으로써 통장거래 자체가 무의미하다는 것을 적극 홍보해 나갈 방침이다.

게다가 신고포상제 실시와 투기대책반 상시 운영 등 쌍끌이식 단속책을 바탕으로 청약통장의 불법거래를 철저히 차단해 나가기로 했다.

판교지역 평형별 청약예상 경쟁률(전체물량 분양시)

종류		성남지역			수도권지역
		공급물량 (30%)	청약경쟁률		공급물량 (70%)	청약경쟁률
		공급물량 (30%)	전체청약	60%청약	공급물량 (70%)	전체청약	60%청약
계		6300세대	36:1	21:1	14700세대	157:1	94:1
임대주택	60㎡이하	1050세대	21:1	12:1	2450세대	129:1	77:1
	60∼85㎡	150세대	147:1	88:1	350세대	905:1	543:1
분양주택	40세/10년 무주택(40%)	1146세대	60:1	36:1	2674세대	139:1	83:1
	35세/5년 무주택(30%)	1003세대	98:1	59:1	2340세대	277:1	166:1
	1순위	716세대	224:1	135:1	1671세대	1109:1	665:1
분양주택 (85㎡초과)		2235세대	56:1	34:1	5215세대	192:1	115:1

[재건축 안정대책] 재건축 아파트 가격안정대책은 개발이익환수제가 담긴 도시 및 주거환경정비법의 2월 국회 통과, 층고제한 완화 재검토, 안전진단의 구청 위임 환원 추진 등으로 요약될 수 있다.

당초 개발이익환수제가 한나라당 등의 반대로 도입 자체가 늦춰질 수도 있다는 기대심리로 재건축 아파트값의 상승을 불러왔던 점을 충분히 고려해 정부는 이러한 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법을 2월 임시국회 때 반드시 통과시키겠다고 밝혔다.

일부 논란이 되고 있는 조합원 대지지분 감소에 대한 위헌소지 문제도 가능한 한 빠른 시일 내에 보완방안을 마련해 논란의 여지도 미연에 제거하겠다는 구상이다. 이 법안이 2월 임시국회를 통과하게 되면 오는 4월부터 임대주택을 통한 개발이익환수제가 시행될 수 있게 된다.

정부는 15층으로 돼있는 2종 주거지역 층고제한도 당초 완화하려던 방침에서 선회해 신규 임대주택단지에만 한정하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 결과적으로 당분간 일반 단지와 재건축 단지는 기존의 층고제한에 묶이게 될 수밖에 없게 된다는 의미다.

특히 강남 압구정동 재건축 아파트가 60∼70층으로 건축될 것이라는 서울시의 발표로 재건축 시장이 과열되고 있는데 대해 정부는 "재건축 기존 단지에 비해 동수를 현저히 줄이거나 층고를 크게 높이지 못하도록 조정할 것"이라고 분명하게 차단막을 쳤다. 따라서 강남구 압구정동 초호화 재건축은 사실상 어렵게 될 것으로 보인다.

만약 서울시 등 자치단체가 주거지역에서 무리하게 초고층 재건축을 추진하게 된다면 관계법령 등을 개정해 제도적으로 봉쇄하는 방안도 검토하기로 했다.

[수요관리 및 근본적인 시장안정 추진] 정부는 최근 빚어지고 있는 재건축 과열, 판교 청약과열은 수도권 과밀억제권역 안의 주택공급이 부족하기 때문으로 진단했다. 따라서 근본적인 공급 확대 방안이 나오지 않는다면 이러한 과열양상은 재발될 수밖에 없다는 것이 정부의 인식이다.

이러한 인식을 바탕으로 정부는 근본적인 부동산 가격불안 현상을 방지하기 위해 양주 옥정, 남양주 별내, 고양 삼송 등 최근 지정된 3개 대규모 택지지구를 판교 신도시 수준으로 개발하는 공급확대 방안을 검토하기로 했다.

수요관리를 위해서도 2∼3월 중 건교부와 국세청이 공동으로 강남 등 6개 주택거래신고지역에서 지난 9개월간의 신고실태를 철저히 재조사해 허위 신고자를 발각해낼 방침이다. 특히 이를 알선한 중개업자는 6개월 업무정지에 처해 주택거래신고제 운영 내실화를 꾀하기로 했다.

또한 집값이 안정될 때까지 주택거래신고지역, 주택 투기지역 및 투기과열지구 해제는 신중하기로 검토키로 했다. 건설경기 진작을 위해 규제완화를 추진하던 정부의 정책에 제동이 걸린 셈이다. 특히 정부는 "필요하면 주택거래신고지역을 추가로 지정하는 방안을 검토하는 등 당분간 투기억제책을 엄격히 운용하기로 했다"고 말했다.

다음은 김세호 건교부 차관의 일문일답이다.

- 올 11월에 판교 분양물량을 일괄 공급할 경우 수도권 아파트 시장이 마비되지 않겠나. 또 판교 신도시의 분양가를 낮출 계획인데, 그럴 경우 이 아파트를 분양받은 사람은 청약을 받은 후에 고액의 시세차액을 얻을 것으로 보이는데.
"지금 알다시피 이 대책을 만들기 전에 현지 점검도 하고 전문가들과 의견을 나눠봤더니 판교 분양 문제 때문에 다른 분양 물량들의 공급이 연기되는 실정이더라. 안정적 주택수급 시장에 불균형 초래하고 있다는 것이다. 판교 물량을 2년 동안 연차적으로 끌고 갔을 때에는 다른 시장이나 공급 물량이 왜곡되는 현상이 심각해 질 것이 우려된다. 일괄 분양하면 다른 지역과의 수급 불균형이 개선될 수 있다고 판단하고 있다.

두 번째 질문에 대해서는 이번 대책만으로 판단하지 말고 작년부터 추진해 오던 보유세나 거래세 개편 방향, 부동산 실거래가 신고제도, 주택가격 공시절차 등을 충분히 종합적으로 고려해 달라. 이런 모든 제도들이 금년 상반기에 어느 정도 완비가 된다. 보완하거나 개선할 수 있는 틀이 맞춰진다고 본다. 그 틀이 갖춰진 이후 하반기 분양되기 때문에 상당히 보완될 것으로 본다."

- 정부는 집값 안정 위해 일관된 정책을 펼친다고 했다. 하지만 건교부는 판교 분양을 6월에 한다고 했다가 11월로 연기한다고 입장을 바꿨다. 결국 6월 분양을 기다렸던 실수요자들은 청약 전략에 차질이 생길 수밖에 없게 됐는데.
"분양 제도 등은 집값 안정이라는 큰 정책을 수행하기 위한 부수적 조건이다. 국민들이 쾌적하고 편안한 주택 보유해 살 수 있도록 하기 위해 주택을 이용해서 투기한다든가, 부당한 이득을 얻는 것을 차단하는 문제는 국민들도 인정할 수 있다고 생각하고 있다. 판교의 경우 1차 시범 분양 물량이 크지 않다. 내년까지 네 번에 걸쳐 나눠 분양하려던 것을 조기에 당기는 효과가 있다. 사실상 시범단지가 늦어진다는 것 외에 큰 틀에서 차이가 없다고 판단하고 있다."

- 어제 경기도에서 판교에 납골당 등 혐오시설 유치하고 있다던데.
"복지시설 등과 관련해서는 각 기관들이 협력해 검토하고 있다."

- 경실련 등 시민단체는 정부와 여당이 도입한 원가연동제가 결과적으로 집값을 잡는데 실패했다며 폐지를 주장하고 있다. 화성 동탄, 용인 죽전과 비교해 판교는 오히려 분양가가 오른 것이 근거가 되고 있다. 이러한 분양가 연동제 회의론에 대해 어떻게 판단하나.
"전국적으로 보면 부동산 가격기조는 안정적인 것으로 나오고 있다. 다만 모두에 말한 대로 수도권 지역의 특정 지구를 중심으로 가격불안이 있다. 원가연동제 도입으로 인해 도입을 하지 않았을 때보다 상승세는 현저히 줄어들었다고 보고 있다. 시범단지나, 계획 단지 때문에 상승 잠재력을 흡수하고 있다는 말이다. 전국 또는 수도권 전체 가격 동향을 주목했으면 한다."

권도엽 차관보 "분양가 상한제로 바뀌었지만 시민단체들은 이견을 제기하고 있는 것으로 안다. 지난해 우리가 수개월에 걸쳐서 전문가와 시민단체 참여해서 논의할 때 상한제 도입시 반드시 고려해야 할 부분이 품질 악화였다. 품질도 적정한 수준으로 유지되고 개선될 수 있는 수준을 유지해야 하기 때문에 그러한 선에서 적정한 가격이 선정되도록 노력하고 있다."

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