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▲ 8·31대책에도 불구하고 분양가는 여전히 치솟기만 하고 있다. 사진은 대전 유성구 도룡동에 건설될 주상복합아파트 스마트시티. 유성구청은 스마트시티 102평형은 평당 1474만7000원(신청 분양가 1479만5000원), 43평형은 1089만5000원(1257만원), 33평형은 967만원(1138만원)에 분양을 승인했다. ⓒ 연합뉴스 조용학
참여정부 30개월 동안 굵직한 대책을 쏟아냈지만 선 분양인 아파트 분양가격은 절대로 낮아지지 않았다.
8·31 대책을 내놓은 다음날 '고무줄 분양가'라는 비판을 받았던 평당 최고 3000만 원, 평균 2500만 원대의 송파구의 주상복합아파트의 분양광고가 주요 일간지에 전면광고로 실렸다.
지방 대도시의 짓지도 않은 아파트 분양가는 주변아파트 가격의 1.5~2배 부풀려 지고, <연합뉴스>가 밝힌 2005년도 서울동시분양 아파트 분양가는 정부가 밝힌 땅값에 건물공사비를 더한 가격대비 2~5배가 비싸다는 보도를 통해서도 알 수 있듯 분양가는 부풀려져 있다.
아무리 정부에서 여러 가지 대책을 쏟아내도 아파트 분양가격은 계속 올라가고 있다. 아파트 선분양 방식은 사회적 지탄을 받는 기획부동산(땅을 잘게 쪼개 파는 부동산)과 같은 행위이다. 개발업자와 독재정권부터 밀월관계를 이어 온 관료들은 후분양제 도입이나 원가공개를 계속 반대하고 있다.
2004년 초부터 원가공개에 반대해 왔던 전임 주공사장, 건교부장관, 경제부총리, 집권당 부동산대책위원장 등은 건설업자에게 뇌물을 받았거나 부동산 투기의혹을 받고 불명예 퇴진을 했다. 2004년과 2005년 사법부는 원가공개를 하라는 판결을 계속 내렸지만 이 정부는 이를 무시햇다. 야당 역시 일부의원을 제외하고는 민간아파트 원가공개와 후분양제도입에 반대를 하고 있다.
시민들은 이미 알고 있다
2000년 이후 정부의 분양가 자율화 조치로 건설업체들은 짓지도 않은 아파트의 분양가격 책정방식을 주변 아파트가격의 120~150%, 주상복합인 경우 2배 이상의 가격으로 만들었다.
이러한 분양가격은 기존 아파트가격까지 덩달아 오르게 만든 주범임을 시민들은 알고 있다. 분양가 자율화 직전 평당 600~700만원이던 서울지역의 분양가는 약 2.5배가 상승한 평균 1500만원이 됐고, 2000년 이후 선을 보인 주상복합은 당시 평당 800~900만원이던 것이 최근에는 2500만원까지 급등했다.
이런 공급구조 때문에 지난 5년간 주택을 250만 가구를 공급했음에도 아파트가격은 계속 뛰어 올랐다. 그러나 정부는 아파트가격의 폭등원인조차 제대로 밝히려 하지 않고 있다. 이 뿐만 아니라 개발과 공급확대론들의 주장을 받아들여 무작정 공급을 늘려야 한다고 주장하는 관료들도 많다.
아무리 공급을 늘리더라도 선분양 구조와 가격자율 특권을 남용하여 주변시세보다 높은 가격으로 분양가를 책정하도록 방치하고 정부가 이를 방조한다면 가격폭등을 막기란 불가능하다.
'떴다방' 등 투기세력을 동원하여 시장을 어지럽혀도 이를 막지 않고 분양신청서를 눈감고 승인하는 공무원들만 존재하는 나라에서 실수요자들에게 돌아갈 몫은 줄어들거나 아예 없을 수밖에 없다.
우리는 지난 89년에도 아파트가격 폭등으로 고통을 받은 경험이 있다. 당시에는 아파트가격이 상승하면서 전세가격도 함께 상승했었다. 이는 주택의 절대량이 부족했기 때문에 벌어진 일이다. 당시 주택보급률은 70~75% 수준이었다. 그래서 주택 200만호 건설이라는 대량공급정책과 더불어 정부가 가격을 철저히 규제해 기존 아파트가격의 60~70%에 분양했다. 그 결과 기존 아파트 값과 새 아파트 가격이 동반 하락하는 효과가 나타났다.
그러나 2000년부터 지금까지 5년간의 가격폭등은 그 당시와는 전혀 다른 양상을 보이고 있다. 우선 전세 값이 동반 상승하지 않는 이유는 주택보급률이 낮지도 않을 뿐 아니라 공급부족도 원인이 아니라는 것을 보여준다.
아파트 값 상승은 개발이익환수장치가 무력화된 상태에서 선분양특권을 남용, 기존 아파트보다 항상 높은 가격으로 분양신청을 해도 정부가 방치했기 때문에 벌어진 일이다.
신도시와 공공택지
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▲ 새도시 건설이 진행 중인 판교. 판교 분양예정가격은 평균 평당 1500만원 수준으로 예상되고 있다. 여전히 높은 수준이다. ⓒ 오마이뉴스 남소연
판교신도시의 경우 정부가 농지와 임야 등을 공권력을 동원 평당 80만원에 수용해 100만원 정도의 공사비를 들여 택지를 조성한 뒤 건설업체에 택지를 팔아넘기려 했다. 여기에 대략 평당 건축비 최고 350만원 정도를 보태면 원가는 평당 500~550만원 수준이다.
그런데 판교 분양예정가격을 평균 평당 1500만원 수준으로 예상하고 있다. 전용 면적 25.7평 이하인 소형 평형만 평당 1000만원을 예정하고 있다. 분양 이후 시세는 프리미엄까지 보태면 2000만원도 넘게 될 것이다.
지난해 분양했던 상암 신도시의 경우도 원가 600~650만원이라고 서울시가 이미 원가를 밝힌 바 있다. 서울의 아파트원가가 600~650만원이라면서 수도권과 지방의 아파트분양가가 1000만원~1500만원이라니. 얼마나 거품이 존재하는지를 쉽게 알 수 있다.
결국 지난 5년간 농사짓던 땅을 수용하여 신도시와 공공택지개발을 해서 공기업과 건설업체가 약 7조원(경실련 발표자료)을 챙겼고, 최초 분양받은 자가 차익을 얻는 구조를 방치한 셈이다.
더욱 한심한 것은 판교개발도 시작하기 전 주변지역인 강남, 분당, 용인, 수원 등 아파트가격에 약 34조원의 거품이 생겨나 8·31대책을 만들게 되었으나 8·31 대책에 송파신도시 등 추가 신도시와 택지개발사업을 벌이겠다는 방법을 제시했다. 이는 무엇을 의미하는가.
2004년 시민단체 등 국민 80%가 분양원가를 공개해야 한다고 주장했던 이유는 건설업자에게 각종특혜를 제공한 정부와 특권을 남용한 공급자를 더 이상 신뢰할 수 없다는 판단에서다.
선 분양방식을 유지하려면 소비자 보호를 위해 분양가자율결정 특권의 박탈을 검토해야하고 분양가격 검증제도 도입, 분양원가공개(계약서에 토지비와 건축비 상세내역 첨부) 또는 선분양시 토지매매계약 체결 후 조합결성하고 건설사와 직접 도급계약을 맺을 수 있도록 제도를 바꿔야 한다.
또한 개발이익 환수장치를 즉각 재도입하고 참여정부 출범과 동시에 대통령이 언급했던 소비자 중심의 완공 후 분양방식으로 바꿔야 한다. 결국 공급방식을 후분양 방식으로 바꿔야 문제를 제대로 해결할 수 있다.
어쨌든 지금이라도 집권당과 대통령은 더 이상 주택을 투기의 수단으로 전락시키지 말고, 우리세대뿐 아니라 후손들이 살아갈 삶의 공간으로 만들어야 한다.
주택문화개혁과 더불어 공급자 집단의 특혜수단으로 전락한 정책을 소비자 중심의 후 분양 정책으로 바꾸자. 더 이상 부동산 투기와 말로만 전쟁을 해서는 안 된다. 2년이 남았다. 참여정부는 경제정의와 경제민주화를 이룬다는 굳은 신념과 각오를 보이기를 진심으로 바란다.
덧붙이는 글 | 김헌동 기자는 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부 본부장으로 현재 활동하고 있습니다.
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