주택거래신고는 이렇게!

<부동산 이야기> 일곱 번째 입니다. 지난 20일자 <조세일보>에서 서울 광진구, 경기도 고양시 덕양구, 부천시 원미구 등 3개 지역이 '주택 투기지역'으로 지정되었다는 뉴스를 보았습니다. 오늘은 이와 관련하여 '주택거래 신고제도'에 대해서 살펴보겠습니다.

1. 지역의 지정: 주택거래신고지역은 '주택 투기지역' 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역에 지정됩니다. 지정권자는 건설교통부장관입니다. 주택에 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역이란 간단히 말해서 아파트 가격이 많이 오른 동네를 말합니다. 주택거래신고지역의 구체적 지정기준은 아래와 같습니다.

① 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 아파트 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역 → 지난달에 아파트 가격이 1.5% 이상 상승한 경우
② 직전월로부터 소급하여 3개월간의 아파트 매매가격상승률이 3% 이상인 지역 → 지난 3개월간 아파트 가격이 3% 이상 상승한 경우
③ 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트 매매가격상승률이 전국의 아파트 매매가격상승률의 2배 이상인 지역 → 지난 1년간의 아파트 가격상승률이 전국의 2배 이상인 경우
④ 관할 시장, 군수, 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역
※ 위에서 '주택 투기지역'은 재정경제부장관이 지정합니다.

2. 신고대상 주택규모 :

① 주거전용면적이 60㎡를 초과하는 아파트
② 주택재건축사업을 위한 정비구역 또는 주택재개발사업을 위한 정비구역 안에 있는 아파트 → 이 경우는 규모에 관계없이 모든 아파트

위 규정의 의미는 이렇습니다. 주택거래신고지역에서 아파트 매매 거래를 할 때 신고대상이 되는 것은 전용면적이 60㎡(약 18평)를 초과하는 아파트입니다. 그러므로 전용면적 18평 이하의 아파트를 거래하시는 경우는 대상이 아닙니다.

그런데 주택거래신고지역 안에서 주택재건축사업이나 주택재개발사업을 하고 있는 경우에는 평수에 관계없이 모든 아파트가 신고대상이 됩니다. 이때는 18평 이하의 아파트를 거래할 때도 신고하셔야 합니다.

신고대상 주택과 관련하여 한 가지만 더 말씀드리자면 예전에는 연립주택도 신고대상 이었습니다. 그런데 연립주택에 대한 신고규정은 2004. 3. 30부터 2006. 3. 29까지만 시행되는 한시적인 규정이었습니다. 그래서 지금은 아파트만이 신고대상입니다. 연립주택에 사시는 분들은 이제 번거로운 일이 하나 없어졌습니다.

3. 신고대상 계약 : 주택거래신고지역에서 신고대상이 되는 거래계약은 아파트에 관한 소유권을 이전하는 계약입니다. 다만, 신규로 건설· 공급하는 주택을 신규로 취득하는 경우에는 신고대상에서 제외합니다. 다시 말해서 신규건설 아파트를 분양받는 경우는 신고대상이 아닙니다. 이때 신고대상 권리는 소유권에 국한되기 때문에 가령 지상권이나 전세권, 저당권을 설정하거나 이전하는 계약은 신고 대상이 아닙니다.

4. 신고절차 : 주택거래신고지역에서 주택거래계약(소유권 이전 계약만 해당됨)을 체결한 양 당사자는 계약체결일로부터 15일 이내에 당해 주택 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 신고를 하여야 합니다. 매수인 주소지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 신고하는 것이 아님을 유의하시기 바랍니다.

5. 소급적용 규정 (주택법 제80조의 2 제2항) : 주택거래신고지역으로 지정되기 이전에 체결한 계약 중 부동산등기특별조치법 제3조의 규정에 의한 검인을 받지 아니한 계약에 대해서도 제 1항의 규정을 적용한다. 이 경우 주택거래신고지역으로 지정된 날부터 15일 이내에 신고하여야 한다.

위 규정의 의미는 이렇습니다. 어떤 지역이 주택거래신고지역으로 지정이 되면 그 지역 안에서 아파트 매매를 할 때는 신고를 해야 하는 번거로움이 생기게 됩니다. 그러다보니 거래당사자들이 편법을 생각해 내게 되었습니다.

실제 거래계약은 주택거래신고지역으로 지정된 '후'에 이루어졌는데 거래계약서에는 주택거래신고지역으로 지정되기 '전'에 계약을 한 것처럼 날짜를 속여서 신고 의무를 피해가더라는 것입니다. 위 규정은 이러한 편법을 막기 위해서 만들어진 것입니다.

그래서 거래계약서상의 날짜가 주택거래신고지역으로 지정되기 <전>이라 하더라도 아직 계약서에 <검인>을 받지 아니하였다면 이 경우는 신고를 하여야 합니다. 그리고 신고기한은 주택거래신고지역으로 지정된 날로부터 15일간 입니다.

6. 위반시 조치
주택거래신고지역 안에서 아파트 매매거래를 한 후 ① 신고를 하지 아니하거나 신고를 게을리 한 자 ② 신고를 거짓으로 한 자는 당해 주택에 대한 취득세의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부담하게 됩니다.(주택법 제101조의 2 제1항)

이때 취득세가 비과세 되거나 면제·경감되는 경우라면, 비과세 ∙ 면제 ∙ 경감되지 아니하는 경우에 납부하여야할 취득세액을 기준으로 과태료를 산정하게 됩니다.

오늘은 주택거래 신고제도에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.

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