<부동산 이야기> 열여섯 번째 입니다. 오늘은 '농지의 전용'에 대해서 알아보겠습니다.
농지의 전용이란 농지를 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배 등 농업생산 외의 목적에 사용하는 것을 말합니다. 쉽게 말하면 농사를 짓지 않고 다른 용도로 이용하는 것을 농지의 전용이라고 합니다. 예를 들면 농지를 하나 사서 그 위에다 주택을 짓는 경우 등이 농지의 전용에 해당 되겠습니다.
참고로 농지는 크게 두 가지로 분류합니다. 농지에는 '농업진흥지역의 농지'(예전의 절대농지)와 '농업진흥지역 이외의 농지'(예전의 상대농지)가 있습니다.
농업진흥지역의 농지는 소위 '우량한 농지'입니다. 농업진흥지역 안에 있는 농지는 농업용으로는 아주 좋은 농지에 해당합니다. 그래서 이 농지는 개발이 금지됩니다. 그만큼 농지의 전용이 어렵습니다. 따라서 농업진흥지역의 농지는 특별한 경우가 아니고는 투자대상으로는 곤란합니다.
이에 비하여 농업진흥지역 이외의 농지는 농업용으로는 그리 좋은 농지가 아닙니다. 그래서 농업진흥지역 이외의 농지는 개발이 가능합니다. 농지의 전용이 농업진흥지역의 농지보다 상대적으로 더 쉽습니다. 그래서 일반적으로 투자대상이 되는 농지가 바로 농업진흥지역 이외의 농지입니다.
농지를 전용하시고자 하는 때는 농림부 장관의 허가를 받아야 합니다. 원칙적으로 농지 전용의 허가권자는 농림부 장관인데 그 권한의 일부가 아래와 같이 시·도지사 나 시장·군수·구청장에게 위임되어 있습니다.
① 시·도지사에게 위임된 사항
- 농업진흥지역 안의 3000㎡ 이상 3만㎡ 미만의 농지의 전용
- 농업진흥지역 밖의 3만㎡ 이상 20만㎡ 미만의 농지의 전용
② 시장·군수·구청장에게 위임된 사항
- 농업진흥지역 안의 3000㎡ 미만의 농지의 전용
- 농업진흥지역 밖의 3만㎡ 미만의 농지의 전용
농지전용의 허가를 받고자 하실 때는 농지전용허가신청서를 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 제출하여야합니다. 농지관리위원회는 각 읍·면에 있습니다. 일반적으로 농지관리위원회 위원장은 해당 읍장, 면장이 되고 그 해당 읍·면에 있는 각 마을의 이장이 농지관리위원이 됩니다.
실무적으로는 농지전용허가신청서를 읍사무소나 면사무소에 제출하면 됩니다. 만약에 일을 빨리 처리하고 싶을 때는 본인이 직접 해당 마을의 이장을 찾아가서 농지전용허가신청서에 도장을 받은 다음 읍사무소에 제출하면 처리가 빨라질 수 있습니다.
그리고 농지를 전용하는 때에는 '농지보전부담금'을 납부하여야 합니다. 농지를 농지외의 용도로 사용함으로써 그 만큼 농지의 면적이 감소하였기 때문에 그에 대체되는 농지를 조성하는데 드는 비용을 납부하라는 취지입니다. 농지보전부담금은 개별공시지가의 30%입니다.
농지전용부담금을 납부하지 않는 경우에는 농지전용허가가 취소될 수 있습니다. 반대로 농지전용허가가 취소되면 이미 납부한 농지보전부담금을 환급받게 됩니다.
오늘은 농지의 전용에 대하여 알아보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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