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▲ 부동산 등기부등본. ⓒ 홍용석
<부동산 이야기> 스물네 번째 입니다. 오늘은 '부동산 권리분석' 두 번째로 지난번에 이어 권리분석의 구체적 내용에 대해 살펴보겠습니다.
안전한 부동산 거래를 위해서는 거래를 하기 전에 반드시 권리분석을 해봐야 합니다. 그리고 권리분석을 할 때는 가급적 권리분석의 범위를 넓히고, 완전하게 확신이 설 때까지 철저하게 해야 합니다.
흔히들 권리분석을 할 때는 부동산 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리 관계만을 확인합니다. 물론 권리분석을 할 때는 1차적으로 등기부등본에 나와 있는 권리관계들이 전정한 권리인지를 확인해야 합니다. 그러나 여기까지만 해서는 완전하지 않습니다. 등기부에 나와 있지 않는 사항들도 살펴봐야 합니다.
예를 들면 건물의 관리상태, 건물의 방향, 토지의 경사도, 도로의 포장상태, 세금체납 여부 등도 확인해야 합니다. 이러한 것들은 권리관계가 아니므로 등기부에 나타나지 않습니다. 그러므로 현장으로 직접 가서 확인해야 합니다.
또한 권리관계 중에서도 등기부에 표시되지 않는 것들이 있습니다. 점유권, 유치권 분묘기지권 등이 이런 것들입니다. 신축건물인 경우 하도급 업체가 공사대금을 받지 못해서 건물에 대해 유치권을 행사하고 있을 수 있습니다. 가끔 신축건물에 '악덕 기업주 000 각성하라! 하도급 업체 다 죽어간다'라는 플랭카드 걸어 놓고 몇몇 사람이 시위를 하고 있는 모습을 보셨을 겁니다. 바로 이런 경우입니다.
분묘기지권도 반드시 현장으로 가서 확인해야할 사항입니다. 분묘(묘)는 등기부에 등기하지 않아도 분묘에 대한 권리가 인정됩니다.
예를 들어 보겠습니다. 토지를 하나 매입하였습니다. 등기부에는 묘에 대한 권리가 등기되어 있지 않았습니다. 그래서 안심하고 토지를 매입하였습니다. 하지만 나중에 현장에 가보니 매입한 토지 한가운데 묘가 하나 있었습니다.
이 경우 그 분묘에 대한 소유권은 묘 주인에게 있습니다. 토지 매수자에게는 아무런 권한이 없습니다. 그러니까 이 경우는 내 토지 안에 남의 토지가 들어있는 경우가 되는 겁니다.
부동산 권리분석과 관련하여 한 가지만 더 말씀드리겠습니다. 우리나라는 등기의 공신력이 인정되지 않습니다. 여기서 등기의 공신력이 인정되지 않는다 하는 것은 이런 말입니다.
A씨가 부동산 거래를 하면서 등기부를 믿고 거래를 했습니다. 등기부에 토지 소유자가 B씨로 되어 있어서 B가 진짜 소유자인줄 알고 토지 거래를 했습니다.
그런데 나중에 그 토지의 진짜 소유자가 나타났고 B씨는 사기꾼으로 드러났습니다. 부동산 사기꾼인 B씨가 거짓으로 소유권을 자기 이름으로 이전시켜 놓았던 것입니다.
이런 경우 A씨는 소유권을 잃게 됩니다. 즉 등기부를 믿고 거래했는데 그 등기부가 잘못된 것이었을 경우 등기부를 믿고 거래한 자는 보호를 받지 못하는 것을 '등기의 공신력이 인정되지 않는다'라고 말합니다.
우리나라처럼 등기의 공신력이 인정되지 않는 경우에 특별히 부동산 권리분석을 철저히 해서 등기부상의 권리자가 진정한 권리자인지 아닌지를 반드시 확인해야겠습니다.
가끔 부동산 사기꾼들이 허위로 등기부상의 소유권을 자기 명의로 이전시켜 놓고 자기가 진짜 소유자인 것처럼 속여서 부동산을 팔아먹는 경우가 있습니다.
다음 시간에 계속하겠습니다.
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