<부동산 이야기> 열여덟 번째입니다. 오늘은 입지조건의 두 번째로 '상점(가게)이 갖추어야 할 입지조건'에 대해서 '넬슨의 이론'을 가지고 살펴보겠습니다.
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▲ 상점가의 예 ⓒ 홍용석
넬슨은 '점포입지의 8가지 원칙'을 주장했습니다. 점포입지의 8가지 원칙이란, 점포 경영주체가 최대의 매출액을 얻으려면 어떤 장소에 점포를 입지해야 하는가에 대한 이론입니다.
다시 말하면, 가게 주인이 최고의 이익을 얻으려면 어떤 장소에 가게를 열어야 하는가 하는 이론입니다. 넬슨은 다음과 같은 8가지 조건을 갖춘 장소에 가게를 열어야 한다고 주장했습니다.
① 현재의 지역후보의 적합지점
② 잠재적 발전성
③ 고객의 중간유인
④ 상거래지역에 대한 적합지점
⑤ 집중흡인력
⑥ 양립성
⑦ 경합성의 최소화
⑧ 용지경제학
넬슨은 위의 8가지 조건 중에서 '양립성'을 가장 중요하게 생각했습니다. 양립성이란 '서로 다른 인접점포가 고객을 주고받는 현상'을 말합니다. '양립성'을 예를 들어 설명해 보겠습니다.
액세서리 가게를 하나 내려고 하는 사람이 있습니다. 이 사람이 만약 의류점(옷가게) 옆에다가 액세서리 가게를 내면 이익을 볼 수 있다는 것입니다.
가령 의류점에 옷 사러 온 고객이 옷 한 벌 사가지고 나오면서 옆에 있는 액세서리 가게에 들러서 옷에 맞는 액세서리 하나 살 수 있다는 것입니다.
인접해 있는 서로 다른 점포 간에 고객을 주고받는 현상, 이것을 '양립성'이라고 합니다. 넬슨은 가게를 열어서 많은 이익을 얻으려면 이 양립성의 효과를 얻을 수 있는 곳을 찾아야 한다고 주장하였습니다.
'고객의 중간유인'이란 이런 것입니다. 물건을 사러 가는 고객을 중간에서 유인하기 위하여 고객의 주거지와 전에 다니던 상가의 중간지점에 가게를 열어야 한다는 것입니다. 그리하면 물건 사러 가는 고객을 중간에서 자기 가게로 끌어들일 수 있다는 것입니다.
잠재적 발전성을 고려해야 한다는 것은 앞으로 발전가능성이 있는 지역에 가게를 내야한다는 것입니다. 예를 들면 인구가 증가하고 있고 거주자들의 수입이 늘고 있는 지역에 가게를 내야한다는 것이죠.
'집중흡인력'이란 이런 의미입니다. 같은 업종의 가게들이 떨어져 있는 것 보다는 한곳에 모여 있으면 더 유리한 경우가 있다는 것입니다. 집중흡인력의 효과가 크게 나타나는 경우로 '가구점' 같은 것을 들 수 있겠습니다.
사람들이 가구를 살 때는 한 가게에 들러서 곧바로 사는 것이 아니라 이 가게 저 가게 들러본 후에 구매하기 때문에 가구점이 서로 한 곳에 모여 있으면 고객을 끌어 모으는데 유리하다는 것이지요. 오늘은 상점이 갖추어야 할 입지조건에 대하여 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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