<부동산 이야기> 서른한 번째입니다. 오늘은 부동산의 '임대료'에 대해서 살펴보겠습니다.
부동산에는 '내구성'이라는 특성이 있습니다. '수명이 길다'라는 의미 입니다. 부동산은 수명이 길기 때문에 '장기 투자'가 가능합니다.
일반적으로 부동산 투자는 취득-운영-처분의 3단계 과정을 거친다고 말합니다. 그래서 부동산 투자에서 발생하는 수익은 두 가지가 됩니다. 운영단계에서 발생하는 수익(예를 들면 임대료 수익)과 처분단계에서의 수익(양도차익)입니다.
반면에 부동산 투기는 투자기간이 짧으므로 운영 단계가 없고 취득-처분 단계만 있다고 봅니다. 그래서 부동산 투기는 운영단계의 수익이 없고 처분단계의 수익만 있습니다. 이를 흔히 '양도차익' 혹은 '자본이득'이라고 부릅니다.
개념상으로는 임대료 수익까지를 고려해서 장기적 관점에서 부동산을 매입하였다면 '투자'에 해당하고 양도차익만을 노리고 단기적 관점에서 부동산을 매입하였다면 '투기'에 해당한다고 하겠습니다. 물론 투자와 투기의 경계를 명백히 구분하기는 어려운 문제입니다.
본론으로 돌아오겠습니다. 임대료란 남의 부동산을 사용하는 대가로 지불하는 금액을 말합니다. 부동산은 값이 비싸다는 특성(고가성)과 수명이 길다는 특성이 있어서 다른 상품에 비해 임대차 시장이 발달되어 있습니다.
'임대료를 얼마나 받을까.'
부동산을 임대줄 때 이런 고민 한 번 쯤 해보셨을 겁니다. 이런 경우 보통은 남들이 받는 대로 받습니다. 우리 집과 비슷한 철수네 집이 연간 임대료를 500만원을 받고 있으면 우리 집을 빌려 줄 때도 500만원을 받으려고 하지요. 실제 대부분의 임대인들이 이런 방법으로 임대료를 받고 있습니다.
그런데 새로운 방법 하나를 보여드릴까 합니다. 아래의 방법으로 한 번 계산해 보시죠. 단 아래의 계산 방법은 부동산 감정평가방법 중 하나인 원가방식으로 임대료 구하는 방법(적산법)을 제 나름대로 재구성 해 본 것입니다. 따라서 아래의 방법으로 계산한 임대료가 정확하고 타당한 것이냐 하는 것에 대해서는 자신 있게 말씀드리기 어렵다는 점 밝혀 둡니다.
임대료 = 부동산가격 * 기대수익률 + 기타 경비
아파트를 하나 임대하는 경우를 예로 들어 보겠습니다. 아파트를 1억원에 샀습니다. 그리고 임대를 주기로 했습니다. 이 때 임대료를 얼마나 받으면 될까? 한 번 계산해 보겠습니다.
우선 기대수익률을 결정합니다. 기대수익률이란 아파트에 투자한 자금 1억원 대비 얼마의 수익률을 얻을 것인가 하는 겁니다. 이것은 은행이자율 등 다른 투자 수익률을 고려해서 결정하면 됩니다. 여기서는 은행이자율을 고려하여 기대수익률을 4%(1억에 대한 4%)로 정했다고 하겠습니다.
그러면 1억 * 0.04 = 400만원. 우선 임대료를 400만원은 받아야 한다는 계산이 나옵니다. 그리고 여기에다 기타 비용을 더합니다. 부동산을 임대하고 부동산 임대수익을 얻기 위해서는 여러 가지 비용이 지출됩니다. 이런 부대비용을 더하는 것입니다.
일반적으로 임대료에 포함되는 비용의 예를 들자면 주택의 유지수선비를 들 수 있습니다. 유지수선비란 임차인이 해당 부동산을 사용하는데 지장이 없도록 유지, 수선하는 데 드는 비용을 말합니다.
위의 경우에서 기타 비용이 연간 30만원이라고 한다면 적정한 임대료는 430만원이 됩니다. 현재 내가 받고 있는 임대료가 적정한 것인지 한 번 계산해 보는 것도 재미있을 것 같습니다.
오늘은 부동산 임대료에 대해서 살펴보았습니다. 다음 시간에 계속하겠습니다.
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