<부동산 이야기> 마흔한번째 입니다. 이번부터는 '부동산 가격형성요인'에 대하여 알아보겠습니다. 오늘은 그 첫번째로 '부동산 가격형성요인'에 대한 전반적인 개념에 대해서 말씀드리겠습니다.
'부동산 가격형성요인'이란 말 그대로 부동산의 가격을 만들어 내는 요인입니다.
여기 두 개의 토지가 있습니다. A토지는 가격이 1억이고 B토지는 가격이 2억이라고 하겠습니다. 이 때 A토지는 어떤 이유로 가격이 1억이 되었을까요? 또 B토지는 어떤 이유로 가격이 2억이 되었을까요? 왜 A토지는 B토지보다 가격이 낮을까요? 이러한 결과를 만들어 내는 원인을 '가격형성요인'이라고 부릅니다.
가령 B토지는 위치가 좋고 모양이 좋아서 2억이 되었고, 그에 비해 A 토지는 위치가 상대적으로 나쁘고 모양도 좋지 않아서 1억이 되었다고 하겠습니다. 이 때 A 와 B 토지의 가격에 영향을 준 '위치'나 '모양'을 가격형성요인 이라고 합니다.
부동산의 가격형성요인에는 지역적 요인, 개별적 요인이 있습니다.
지역적 요인이란 그 지역 내의 부동산 가격에만 영향을 주는 요인을 말합니다. 그 지역이 가지고 있는 특성이지요. 쉽게 말해서 우리 동네의 부동산 가격에 영향을 주는 요인입니다.
지역요인의 예로는 그 동네 거주자의 직업·소득수준·재산, 그리고 학교·학원·병원·공공시설의 배치 상태, 또는 위험·혐오시설의 유무나 도로 상태 등을 들 수 있습니다.
개별적 요인은 그 해당 부동산 가격에만 영향을 주는 요인입니다. 그 부동산이 가지고 있는 특징을 말합니다. 가령 해당 토지의 면적이나 모양, 높낮이 등이 개별적 요인에 해당됩니다.
지역적 요인과 개별적 요인 중 부동산 가격에 더 큰 영향을 미치는 것은 지역적 요인입니다. 즉, 부동산이 가지고 있는 요인보다는 주변 지역이 가지고 있는 요인에 더 많은 영향을 받는다는 것입니다.
제주 지역 토지를 예로 들어 보겠습니다. 한라산 기슭에 모양이 직사각형이고 면적이 300평 정도 되는 토지가 있고, 또 제주시 중심가에 모양이 삼각형에 가까운 200평짜리 토지가 있다고 합시다.
이 때는 제주시에 있는 토지 가격이 훨씬 높게 형성됩니다. 한라산에 있는 토지가 모양도 더 좋고 면적도 더 넓지만 주변 환경이 좋지 않기 때문에 제주시에 있는 토지보다 가격이 낮아지는 것입니다.
따라서 부동산 투자를 하실 때는 그 부동산이 있는 주변 지역을 먼저 분석해 보시고 그 다음에 그 부동산을 분석해 보시는 것이 좋습니다. 그 자체가 좋은 토지보다는 그 지역이 좋은 토지가 훨씬 투자가치가 있습니다.
다음에는 구체적인 내용에 대해 말씀드리겠습니다.
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