부동산개발에는 여러 가지 불확실성, 즉 변화가능성이 존재합니다. 그 이유는 이렇습니다. 부동산개발은 현재에 이루어지지만 (즉, 자금은 현재 투자를 하지만) 그로인한 수익은 미래에 나타납니다.
그런데 그 동안에 부동산개발을 둘러싼 여러 환경에 변화가 생길 수 있습기 때문입니다. 이처럼 부동산개발이 이루어지는 시간 동안에 나타나는 불확실성(변화가능성)을 '부동산개발의 위험' 이라고 합니다.
부동산 개발의 위험에는 ① 법률적 위험 ② 시장 위험 ③ 비용 위험 세 가지 종류의 위험이 있습니다.
1. 법률적 위험 :
부동산개발을 둘러싼 법적 환경이 바뀜에 따라 나타나는 위험을 법률적 위험이라고 합니다. 예를 하나 들어 보겠습니다. 펜션을 지으려고 용도지역이 '관리지역'인 토지를 사 두었습니다. 그런데 펜션 건축에 착공하기 전에 용도지역이 '자연환경보전지역'으로 바뀌었습니다. 그래서 그 토지에 펜션을 건축할 수 없게 되었습니다.
혹은 이런 경우도 있을 수 있겠지요. 펜션을 지으려고 토지를 사두었는데 그 지역이 개발제한구역으로 지정되어서 펜션을 건축할 수 없게 되었습니다.
이렇게 부동산을 둘러싼 법적 환경이 바뀜에 따라 나타나는 위험을 법률적 위험이라고 합니다. 법률적 위험을 최소화하는 가장 좋은 방법은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 되겠습니다.
2. 시장위험 :
시장위험이란 부동산시장 상황이 바뀜에 따라 나타나는 위험부담을 말합니다. 여기서 시장상황의 변화란 구체적으로 그 부동산에 대한 시장의 수요, 공급이 바뀌는 것을 말합니다. 예를 들어서 설명해 보겠습니다.
얼마 전에 제주에서 펜션 개발이 붐이었던 때가 있었습니다. 그 당시에는 새로운 형태의 숙박시설인 펜션에 대한 수요가 많았습니다. 그래서 많은 사람들이 펜션 개발에 뛰어들었습니다. 펜션 사업이 수익성이 있다고 판단한 것이었지요.
그 당시 많은 사람들이 이런 생각을 하고 펜션 개발에 참여하였습니다. 그런데 막상 펜션을 완공하고 사업을 시작할 때 쯤 되어서는 펜션의 공급이 수요를 초과하는 현상이 발생하게 되었습니다.
그 동안에 펜션의 인기가 시들해지면서 제주 펜션에 대한 수요는 감소한 반면 제주 지역의 펜션 공급은 급속하게 늘어났기 때문입니다.
이처럼 부동산개발에 있어서 개발 초기 단계와 개발을 마치고 사업을 시작할 당시의 부동산 시장 상황에 변화가 생김에 따라 나타나는 위험을 시장위험이라고 합니다. 부동산 개발의 세 가지 위험 중에서 가장 큰 위험이라고 할 수 있습니다. 따라서 부동산개발을 할 때는 향후 부동산 시장상황이 현재와 달라질 수 있다는 가능성을 염두에 두면서 사업을 진행하시는 게 좋겠습니다.
3. 비용위험 :
부동산 개발에 있어서 개발비용이 당초 예상보다 증가함에 따라 나타나는 위험을 비용위험이라고 합니다. 개발비용이 예상보다 많아지면 그만큼 부동산개발에 따른 수익성이 낮아지고 경우에 따라서는 개발사업 자체도 위협을 받을 수 있습니다.
따라서 부동산개발을 하실 때는 소요비용이 얼마나 될지를 정확하게 계산해 보고 시작하셔야겠습니다. 비용위험은 개발기간이 길수록, 인플레이션이 심할수록 커지게 됩니다.
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