부동산거래를 하게 되면 반드시 거쳐야하는 절차가 '계약서 작성'이다. 매도자와 매수자간 직거래를 하는 경우에는 당사자가 직접 매매계약서를 작성하여야 한다.
공인중개사를 통해서 거래를 하는 경우에는 공인중개사가 계약사를 작성해 주지만 그래도 거래당사자가 계약서 작성에 대해 어느 정도는 알고 있어야 한다. 그래야 불의의 거래사고를 미연에 방지할 수 있다.
부동산계약은 실소유자 혹은 실소유자로부터 법적 위임을 받은 자와 체결하여야 한다. 그렇지 않고 전혀 다른 사람과 계약을 한 경우는 법적인 보호를 받을 수 없게 된다. 때로는 진정한 소유자가 아닌 자가 그 부동산의 실제 소유자인 것처럼 속여서 부동산을 팔아먹는 경우가 있다. 흔히 말하는 부동산 사기꾼들이다.
@BRI@거액이 오가는 부동산거래에서 이런 사기꾼들에게 당하고 나면 그 피해나 후유증이 심각하다. 부동산투자로 돈 벌려다가 거꾸로 패가망신하게 되는 경우도 있다. 모든 부동산 거래에 주의를 기울여야겠지만 특히 시세보다 저렴한 부동산 계약일 경우에는 일단 의심해 볼 필요가 있다.
그리고 매매계약서는 계약시 한 번만 쓴다. 중도금이나 잔금 지급시는 따로 계약서를 작성하지 않는다. 이 때는 중도금과 잔금의 지급과 수령에 대한 영수증만 교부한다.
부동산 매매계약서를 작성할 때는 어떤 점들을 주의해야 할까? 대표적 몇 가지를 정리해 보자.
부동산의 실소유자와 계약하여야 한다. 거래 상대방이 부동산의 실소유자인지 확인은 주민등록증과 부동산 등기부등본을 대조하여 확인하는 것이 일반적이다. 그런데 가끔 주민등록증이나 등기부등본을 위조하는 사례가 있으므로 해당부동산에 대한 최근의 재산세 납부 영수증을 건네받아 확인해 보는 것이 좋다.
대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명을 확인해야 한다. 본인이 아닌 대리인과 계약할 때는 본인의 인감증명과 위임장을 확인하고 계약해야 한다. 그런데 인감증명도 위조의 가능성이 있으므로 동사무소나 읍사무소에 전화해서 관할 행정관청에서 발급한 인감증명이 맞는지 확인해야한다. 인감증명 위에 보면 관할 행정관청의 발급번호가 있다. 이 번호를 가지고 관할 행정관청의 담당직원에게 확인하면 된다.
부동산의 표시란은 가능한 한 상세하게 기재한다. 부동산표시란은 부동산등기부등본이나 토지대장, 건축물대장에 있는 내용을 빠짐없이 다 기재한다. 토지 거래시 토지위에 건물이 있을 때는 건물도 매매대상에 포함된다는 것을 분명히 해야한다.
토지를 매입할 때는 토지대장 뿐만 아니라 건축물 대장도 반드시 발급받아 확인해 보아야 한다. 실제로는 매입한 토지위에 건물이 없는데도, 건축물대장에는 건물이 존재하는 것으로 나오는 경우가 있다.
이 경우 매매계약서에 토지만 매입하는 걸로 작성해 놓으면 내 땅위에 남의 건물이 지어져 있는 상황이 된다. 그래서 빈 토지(나지)를 계약하는 경우에도 매매목적물을 '토지 외 지상건물'이라고 쓰는 게 좋다. 이렇게 하면 나중에 실제로는 존재하지 않는 공부상의 건축물이 나타나더라도 아무런 문제가 발생하지 않는다.
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