안전한 계약을 위해 동분서주하면서 이것저것 확인하고 따져 본 다음 이 정도면 별 일 없겠다 싶어서 주택임대차계약서에 서명하였다면 그 다음에 임차인이 해야 할 일이 무엇일까?
주택임대차계약을 체결한 후 임차인이 제일 먼저 해야 할 일이 해당 동사무소나 읍사무소를 찾아가서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 일이다.
@BRI@많은 임차인들이 임차한 주택에 실제로 이사를 가고 난 후에 전입신고를 하는 데, 그 보다는 임대차계약 직후에 미리 해 두는 것이 좋다. 전입신고는 빨리 할수록 좋다. 임대차계약서상의 확정일자도 역시 빠를수록 좋다. 왜 그런지 살펴보자.
임차인은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이를 '대항력'이라고 한다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말한다.
즉, 대항력이란 임차한 주택이 매매 또는 경매된 경우에 주택의 양수인 또는 경락인에게 임대차 관계의 존속을 요구하면서 임차주택을 계속 사용하다가 임대차 기간이 만료되면 보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리이다.
여기서 눈여겨 볼 점은 언제, 어떤 경우에 대항력이 발생하는가 하는 것이다. 대항력은 '주택의 인도'와 '주민등록' 두 가지 요건이 모두 갖추어져야 발생한다. 그리고 발생시점은 두 가지 요건이 모두 다 갖추어진 다음날 0시부터이다.
이를 좀 더 구체적으로 살펴보자. 임차인이 주택을 임차한 다음 주민등록을 먼저 마치고 나중에 주택을 인도받은 경우에는 주택을 인도받은 다음날 0시부터 대항력이 생긴다. 거꾸로 먼저 주택을 인도받고 나중에 주민등록을 마친 경우에는 주민등록을 마친 다음날 0시부터 대항력이 생긴다.
전입신고는 빨리 할수록 좋다. 임차인 을이 주택임대차계약을 맺은 다음 임차한 주택에 이사와 살고 있으면서 전입신고(주민등록)를 게을리 하고 있는 사이에 해당 주택에 저당권이 설정되고, 나중에 임차주택이 경매처분 되었다고 하자. 이 때 임차인 을은 경락인에게 대항력을 행사할 수 없게 된다. 저당권이 설정되기 전까지 대항요건을 갖추지 못했기 때문이다.
그럼 이런 경우에는 어떻게 될까? 임차인이 임차한 주택에 이사 와서 주민등록 전입신고를 하였는데, 동일한 날짜에 임차주택에 저당권이 설정되었다. 즉, 임차인이 대항요건을 갖춘 날짜와 저당권이 설정된 날짜가 같다. 그런데 나중에 임차주택에 저당권에 기한 경매가 실행되었다. 이 때 임차인은 경락인에게 대항력을 행사할 수 있을까?
이런 경우에는 임차인 갑에게 대항력이 인정되지 않는다. 임차인의 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 두 가지 대항요건을 모두 다 갖추게 되면 그 다음날 0시부터 발생한다. 따라서 임차인이 대항요건을 모두 갖춘 날짜와 저당권이 설정된 날짜가 같다면 대항력 발생시점이 하루 더 늦기 때문에 임차인은 대항력을 취득하지 못한다.
만일 임차인이 대항요건을 모두 갖춘 날짜가 저당권 설정일보다 하루 먼저일 때는, 즉 대항력 발생일과 저당권 설정일이 동일한 때에는 임차인에게 대항력이 있다. 왜냐하면 임차인의 대항력 발생시점은 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터인데 비해 저당권 설정은 공무원이 업무를 시작하는 오전 9시일 것이기 때문이다.
그리고 주민등록은 임차인 가족의 주민등록도 무방하다. 단독주택의 경우는 지번을 정확하게 기재하여야 하며, 공동주택인 경우는 동∙호수 까지도 분명하게 기재하여야 한다.
대항력을 유지하기 위해서는 임차주택에 계속 거주하고 있어야 한다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐 아니라 그 존속요건이다. 따라서 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 구비한 후 이사를 가거나 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되면 그때부터 대항력을 상실하게 된다.
다만, 대항력이 있는 임차인이 임대차가 종료된 후 임차권등기명령을 신청해 그 임차권등기가 마쳐진 후에는 주민등록을 옮기거나 이사를 해도 대항력을 상실하지 않는다.
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