하나의 부동산에는 여러 개의 권리들이 성립되어 있다. 가령 주택이 하나 있을 때 이 주택에 대하여 여러 개의 물권이 등기되어 있고 또 이 주택과 관련하여 여러 개의 채권이 성립되어 있는 게 일반적이다.
이렇게 하나의 부동산위에 여러 개의 권리들이 섞여 있을 때 이들 각 권리의 순위는 어떻게 결정이 될까?
부동산에 성립되어 있는 권리들의 순위가 어떻게 되는가 하는 것은 부동산 권리분석에서 대단히 중요한 사항이다. 권리들 간의 순위를 아는 것이 부동산 권리분석의 출발점이라 할 수 있다.
@BRI@권리의 순위는 민법에서 정한 원칙에 따라 결정된다. 우선 물권과 채권간의 순위에서는 물권이 채권에 우선한다. 그리고 물권 상호간의 순위는 시간의 순서에 따라 결정된다. 채권 상호간에는 우선순위가 없고 서로 순위가 동일하다.
위의 관계를 좀 더 구체적으로 살펴보자. 첫 번째 물권과 채권간의 순위에 대해 알아보자.
부동산에 물권과 채권이 동시에 존재하는 경우에는 권리의 성립시기에 상관없이 물권이 우선한다.
부동산 매매를 하는 경우의 예를 들어 보자. 유비가 관우에게 자신의 토지에 매도하기로 하고 토지매매계약을 체결하였는데, 후에 유비가 마음이 변하여 장비와 새로 매매계약을 체결하고 장비에게 소유권 이전등기를 한 때에는 장비가 해당 토지의 소유권을 취득하게 된다.
시간순서로 따지자면 관우가 선순위 이므로 관우가 소유권을 취득하는 것이 옳을 것이다. 그런데 왜 시간순서가 뒤지는 장비가 소유권을 취득하는가? 그 이유는 관우는 매매계약에 따른 채권을 가지고 있을 뿐인데 비해 장비는 소유권이전 등기를 완료하여 물권을 취득하였기 때문이다. 그래서 시간순서가 뒤짐에도 불구하고 장비가 소유권을 취득하는 것이다.
경매의 경우에서도 마찬가지다. 채권자 관우가 유비에게 2억원을 빌려주었는데 서로 친구사이라서 유비의 주택에 대해 저당권을 설정하지 않고 있었다. 그런데 그 후에 장비가 유비에게 3억을 빌려주고 유비의 주택에 저당권을 설정하였다. 그러다가 나중에 유비의 주택이 경매처분이 되면 장비가 관우 보다 먼저 배당을 받게 된다.
시간적으로 볼 때는 관우의 채권이 장비의 저당권보다 앞서지만 장비의 저당권은 물권이므로 관우의 채권에 비해 우선하게 된다. 따라서 주택의 낙찰대금에서 장비가 먼저 배당을 받고 그 후에 관우가 배당을 받는다. 만약 이 때 주택의 낙찰대금이 4억이라면 장비는 3억원 전액을 다 배당받지만 관우는 1억원까지만 배당 받을 수 있다.
위에서 본 것처럼 원칙적으로 물권은 채권에 우선하지만 항상 그런 것은 아니다. 물권이 채권에 우선한다는 원칙에는 몇 가지 예외가 있다. 이에 대해서는 다음에 살펴보겠다.
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