주택을 임차한 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자까지 받게 되면 임차인은 두 가지 권리를 가지게 된다.
첫 번째, 경매부동산의 낙찰자에게 대항해서 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다. 즉, 임대차계약기간이 종료될 때까지 해당 주택에 거주하다가 계약이 종료되면 보증금을 돌려받고 나오는 것이다. 이것은 대항력에 기초한 권리이다.
@BRI@두 번째는 경매과정에서 배당신청을 하여 낙찰대금에서 보증금을 우선변제 받을 수 있다. 이는 확정일자에 기초한 권리이다.
대항요건을 갖추고 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 동시에 가지고 있는 임차인은 두 가지 권리 중 하나를 선택적으로 행사할 수 있다. 필요에 따라 대항력을 주장할 수 도 있고 혹은 우선변제권을 행사할 수 도 있다.
만일 임차인이 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 배당요구를 하고 순위에 따라 배당을 받아 가면 임차권은 소멸하고 낙찰자에게 인수되지 않는다. 그런데 임차인이 배당요구를 하지 않고 대항력을 주장하는 경우 즉, 임대차관계의 계속을 주장하는 경우에는 임차권은 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다.
대항력을 갖춘 임차인은 임차한 주택이 경매된 경우에는 낙찰자에게 임대차관계의 계속을 요구할 수 있고, 매매된 경우라면 매수자에게 임차권을 주장할 수 있다. 경매의 경우, 대항력을 갖춘 임차인은 경락인입장에서는 좀 부담스럽다. 임차인이 배당신청을 하지 않고 낙찰자에게 임대차관계의 계속을 요구한다면 낙찰자는 임대차기간이 종료된 다음에 별도의 추가 부담이 생기기 때문이다. 그러나 일반적인 매매인 경우에는 달리 생각해 볼 여지가 있다.
대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 매매에 의하여 구입하는 경우를 좀 살펴보자. 주택임대차에 있어서 임차주택의 매수인은 임대인의 모든 지위를 승계하게 된다. 즉, 임대차 대상 주택을 매입한 매수자는 종전 소유자와 임차인간의 임대차계약을 그대로 인수한 것으로 본다.
따라서 대항력 있는 임차인은 매수인에 대하여 임차권(보증금 반환채권도 포함)을 주장할 수 있다. 이런 점에서는 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 부담스러운 존재이다.
그러나 임차인이란 존재가 매수자에게 항상 부담을 주는 것만은 아니다. 경우에 따라서는 임차인으로 인해 주택 구입에 따르는 경제적인 부담을 줄일 수도 있다. 왜 그런지 살펴보자.
주택은 가격이 비싸다. 그래서 주택을 사는 사람들은 대개 구입에 필요한 자금을 전부 자기 자본으로 충당하지 못하고 일부는 은행에서 융자를 받아 보충한다. 이렇게 은행 융자를 통해 주택을 구입하게 되면 작은 돈으로도 주택을 구입할 수 있고 또 투자수익률도 높일 수 있게 된다. 이를 '지렛대효과'라고 한다. 예를 들어 보자.
가령 유비가 10억원을 가지고 아파트를 하나 사서 1억원의 수익을 얻었다고 해 보자. 이 때 투자금액 10억원이 전부 자기자본이었다면 자기자본 수익률은 10%가 된다.(1억원 / 10억원) 그런데 이 때 5억원은 자기자본으로 충당하고 5억원은 은행에서 차입하여 총 10억의 투자금액을 조성하여 1억의 수익을 얻었다고 가정해 보자. 이 경우에는 자기자본 수익률이 20%가 된다.(1억원 / 5억원, 이자비용을 고려하지 않았을 경우).
투자금액 10억원이 전부 자기자본일 때는 자기자본 수익률이 10%인데, 타인자본을 5억원을 사용하게 되면 자기자본 수익률이 20%로 올라간다. 이것이 지렛대효과이다. 그런데 은행융자를 통한 주택구입이 언제나 투자자에게 이익만을 가져다주는 것은 아니다. 만일 주택의 가격상승률이 은행의 대출이자율 보다 더 낮다면 지렛대효과가 (-)로 나타난다. 즉, 은행의 융자를 받아 주택을 산 것이 오히려 손해가 되는 것이다.
이 때 자기자본 만으로 집을 살 수 있는 능력이 안 되는 매수인이 임차인이 있는 주택을 매입한다면 어떻게 될까? 가령 전세를 안고 집을 사는 경우를 예를 들어 보자. 참고로 전세는 민법상의 물권인 전세권과는 다른 개념이다. 전세권이란 물권으로서 부동산등기부등본에 등기된 것을 말하고 여기서 말하는 전세란 임대차계약의 일종이다. 우리가 흔히 말하는 '전세'란 그냥 임대차계약이라고 생각하면 된다.
전세를 안고 집을 사는 경우에는 타인자본(전세보증금)을 사용함에도 불구하고 이자비용을 부담하지 않는다는 장점이 있다. 전세가 없는 상태로 해당 주택을 매입했다면 부족한 금액만큼을 은행에서 융자를 받아야 하므로 이자 부담이 발생한다. 하지만 전세를 끼고 주택을 구입하는 경우 타인자본에 대해서 이자를 지급할 필요가 없기 때문에 그만큼 부담이 적어진다.
주택을 구입하는 경우 매입하고자 하는 주택에 대항력 있는 임차인이 살고 있다고 해서 이를 반드시 부담스럽게만 생각할 것은 아니다. 경매가 아닌 일반적인 매매의 경우라면 대항력 있는 임차인을 통해 지렛대 효과를 얻을 수도 있다.
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