부동산을 구입하게 되면 해당 부동산의 매매대금 이외에 추가로 지출되는 금액이 있다. 그 대표적인 것이 취득세와 등록세를 비롯한 세금과 국민주택채권매입비용, 그리고 중개업자나 법무사에 지급하는 수수료이다.
먼저 부동산 투자에 따른 세금에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자. 부동산을 하나 구입하여 소유권을 이전받게 되면 이에 따라 취득세, 등록세, 농어촌특별세, 지방교육세, 인지세를 납부하여야 한다.
@BRI@취득세란 토지·건물 등 재산권의 취득에 대하여 부과하는 세금으로 세율은 2%이다. 취득세의 납세의무는 물건을 취득한 때에 성립하고 취득일로부터 30일 이내에 취득세를 신고·납부하여야 한다. 만일 이 기간 내에 신고 및 납부를 하지 않으면 가산세가 부과된다.
취득세는 잔금지급일로부터 30일 이내에 납부하여야 한다. 취득세는 부동산의 취득일로부터 30일 이내에 납부하여야 한다. 그래서 취득세를 언제까지 납부해야 할 것인가 하는 것은 부동산의 취득일이 언제인가에 따라 결정된다. 취득세에서는 '계약상의 잔금지급일'을 부동산의 취득일로 본다.
그래서 부동산을 구입한 때에는 계약서상의 잔금지급일로부터 30일 이내에 취득세를 납부하여야 한다. 이 때 30일을 '한 달'(1개월)의 개념으로 이해해서는 안 된다. 잔금지급일로부터 날짜로 계산해서 30일 이내에 취득세를 납부하여야 한다.
만일 계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날에 취득한 것으로 본다. 그리고 계약상 잔금지급일 전에 등기를 하는 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다. 즉, 이런 경우 등기일이 부동산 취득일이 된다.
취득세율은 부동산가액의 2%다. 취득세는 과세대상의 성격에 따라 '표준세율'과 '중과세율'을 적용하는 차등비례세율로 이루어져 있다. 취득세의 표준세율은 취득물건 가액의 1000분의 20 즉, 2%이다. 중과세율은 대상 물건에 따라 세율이 다르다.
'표준세율'이란 원칙적인 취득세율로 이해하면 된다. 취득세의 표준세율은 취득물건 가액의 1000분의 20 즉, 2%이다. 그런데 한 가지 예외가 있다. 개인 간에 주택을 사고파는 경우에는 취득세액이 감면된다는 것이다. 개인 간 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 대하여는 2%의 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 감면한다. 그래서 개인 간 주택을 거래하는 경우에는 취득세율이 1%가 된다.
취득세율은 원칙적으로 취득가액의 2%이다. 그런데 별장이나 골프장, 고급주택 등 사치성부동산을 구입하는 경우에는 취득세가 5배 중과세 된다. 즉 사치성 부동산의 경우에는 취득세율이 10%가 된다. 취득세 중과대상 및 세율은 아래 표와 같다. 참고로 취득세 중과 대상인 별장, 골프장, 고급주택 등을 여러 사람이 구분하여 취득하거나 혹은 한 사람이 시차를 두고 취득하는 경우에도 취득세가 5배 중과세 된다.
취득세액은 취득가액에 취득세율을 곱하여 계산 한다. 취득세액은 부동산의 취득 당시의 가액에 세율을 곱해서 산출한다. 여기서 취득 당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액을 말하는데 부동산을 취득한 자는 실거래가액으로 신고하여야 한다. 따라서 부동산 실거래금액에 취득세율을 곱한 금액이 취득세액이 된다. 가령 1억원을 주고 토지 한 필지를 구입한 경우 납부해야할 취득세액은 1억원 * 2% = 200만원이다.
취득세에 부가하여 농어촌특별세도 납부해야한다. 취득세에는 취득세 납부세액의 100분의 10에 해당하는 농어촌특별세가 부가세로 부과된다. 즉, 취득세액의 10%를 농어촌특별세로 납부해야 한다. 따라서 1억짜리 토지를 한 필지 매입한 경우 취득세 200만원과 농어촌특별세 20만원(200만 * 10% = 20만원)을 함께 납부하여야한다.
취득세는 부동산 소재지 시·군·구청에 납부 한다. 취득세는 도세(道稅)이다. 따라서 취득세는 과세대상 물건 소재지를 관할하는 도에 납부하는 것이 원칙이지만, 도세 징수의 위임에 관한 규정에 따라 과세 대상 물건의 소재지를 관할하는 시·군·구청에 납부한다.
따라서 부동산을 구입한 경우에는 그 부동산이 소재하고 있는 시·군·구청에 취득세를 납부하면 된다.
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