모든 상품의 가격은 그 상품의 수요·공급에 의해서 결정된다. 수요가 증가하면 가격이 올라가고 반대로 공급이 늘어나면 가격은 내려간다. 부동산의 가격도 부동산의 수요·공급에 의해서 결정된다. 부동산에 대한 수요가 늘면 가격은 상승하고 거꾸로 부동산의 공급이 늘어나면 가격은 내려간다.
그런데 부동산중에는 공급이 늘어날 수 없는 것이 있다. 바로 토지다. 토지는 공급이 제한되어 있다. 토지는 생산이 불가능하여 공급을 늘릴 수 없기 때문이다. 그래서 토지의 가격은 수요에 의해 결정된다. 토지에 대한 수요가 늘면 토지의 가격은 올라가고 토지에 대한 수요가 감소하면 토지의 가격은 내려간다. 결국 토지의 가격은 수요에 의해서 결정된다. 그래서 어떤 토지의 가격이 올라갈지 내려갈지는 그 토지에 대한 수요를 예측해보면 알 수 있다.
어떤 지역의 토지에 대한 수요가 늘어날 것이 확실하다면 돈 버는 것은 금방이다. 그 토지를 사두기만 하면 된다. 가진 돈이 부족하면 은행의 융자를 받아서 사 두면 된다. 문제는 어떤 지역의 토지에 대한 수요가 늘어날지 줄어들지를 어떻게 알아내느냐 하는 것이다. 토지에 대한 수요변화를 알아내려면 먼저 토지의 수요를 변화시키는 요인이 무엇인지를 알아야 한다.
토지 수요를 변화시키는 가장 큰 요인은?
토지에 대한 수요를 변화시키는 가장 큰 요인은 무엇일까? 그것은 바로 '정부정책'이다. 정부정책에 따라 어떤 지역의 토지 수요가 폭등하기도 하고 폭락하기도 한다. 정부정책은 토지의 가치를 근본적으로 변화시켜버리는 강력한 힘을 가지고 있다.
정부정책에 의해 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있던 지역을 해제하여 개발이 가능한 지역으로 바꾸어 놓는 순간 그 지역의 땅값은 폭등하게 된다. 여기에 더해서 그 지역에 구체적인 개발계획(정책)까지 발표되는 날에는 땅값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟게 된다.
부동산투자는 그 원리나 방법이 참 간단하고 단순하다. 앞으로 가격이 올라갈 부동산에 투자하면 돈을 번다는 것이다. 부동산투자기법은 이것 하나면 충분하고 또 사실 이것뿐이다. 그렇다면 문제는 장차 가격이 상승할 부동산을 어떻게 골라내느냐 하는 것인데, 부동산의 가격 변화를 알려면 그 부동산의 수요·공급의 변화를 예측해야 한다. 그리고 부동산의 수요· 공급 변화를 예측하려면 정부의 부동산정책을 알아야 한다.
부동산투자의 답은 일차적으로 정부의 부동산정책안에 들어 있다. 그래서 부동산투자자는 정부의 부동산정책에 민감해야 한다. 남보다 한 발 앞서 정부정책을 입수하고 분석하여야 한다. 그래야만 부동산투자에서 성공할 수 있다.
용도지역의 지정이나 변경에 따라 가치 달라지는 '토지'
그러면 농지투자와 관련해서는 어떤 정부정책을 눈여겨보아야 할까? 농지에 투자할 때는 무엇보다도 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 '용도지역'의 지정이나 변경 사항을 잘 파악해야한다. 이는 비단 농지투자 뿐만 아니라 모든 토지투자에 있어서도 마찬가지이다. 농지를 비롯한 모든 토지의 가치는 용도지역의 지정이나 변경에 따라 달라지기 때문이다.
토지에 투자하면서 어떤 토지의 용도지역이 앞으로 어떻게 변경될 것인가를 예측할 수 있다면 그 투자는 이미 성공한 것이나 다름없다. 따라서 토지투자자는 어떤 지역의 용도지역의 지정이나 변경이 어떤 절차로 이루어지는지를 알아 둘 필요가 있다.
용도지역의 지정은 '도시관리계획'으로 결정한다. 즉, 어떤 토지의 용도지역이 도시지역이 될 것인가 혹은 관리지역이 될 것인가 아니면 농림지역이나 자연환경보전지역이 될 것인가 하는 것은 도시관리계획으로 결정이 된다.
도시관리계획이란 특별시·광역시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경 등에 관한 구체적 계획이다. 어떤 지역의 도시관리계획에 관한 정보는 토지투자자에게 있어서 성공의 열쇠가 되는 중요한 자료이다. 왜 그런지는 도시관리계획으로 결정하는 내용들을 살펴보면 금방 이해가 된다.
도시관리계획으로 결정하는 내용은 크게 다음의 다섯 가지로 나누어 볼 수 있다.
① 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
② 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
③ 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
④ 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획
⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
@BRI@도시관리계획으로 결정하는 위의 다섯 가지 내용은 토지의 거의 모든 상황을 다 포함하고 있다. 위의 내용을 구체적으로 한 번 들여다보자.
하나의 동네(지역)가 있을 때 그 동네의 용도지역을 어떻게 할 것인지, 가령 도시지역으로 할 것인지 관리지역으로 할 것인지 하는 것이 도시관리계획으로 결정된다. 또한 그 동네의 용도지구를 어떻게 지정할 것인지도 도시관리계획으로 결정된다. 가령 그 동네가 공항 근처이기 때문에 건축물을 일정높이 이상 지을 수 없도록 '최고고도지구'로 지정하는 것도 도시관리계획으로 결정한다.
뿐만 아니라 그 동네의 자연환경을 보전하기 위하여 그 지역을 개발제한구역(그린벨트)으로 지정 한다던가 혹은 어떤 지역이 무질서하게 시가화되는 것을 방지하기 위하여 일정기간 개발을 유보하는 시가화조정구역으로 지정하는 것도 도시관리계획으로 결정한다.
또 어느 지역에 기반시설을 설치한다든가 정비하는 일도 도시관리계획에 의하여 하게 되며, 어느 지역에 도시개발사업이나 정비사업을 시행하는 것도 도시관리계획에 따라 이루어진다. 여기서 '기반시설'이라 하는 것은 일상생활에 있어서 중요한 기반이 되는 시설을 말한다. 가령 도로, 항만, 철도, 공항, 수도·전기·가스시설, 학교, 공원 등이 기반시설에 속한다. 즉, 어떤 지역에 도로를 건설한다든가, 공원을 짓는다든가 할 때 혹은 학교를 짓거나 항만을 건설할 때도 도시관리계획으로 결정한다는 것이다.
또 부동산투자자라면 누구나 관심을 가지고 있는 '재개발사업'이나 '재건축사업' 같은 '정비사업'도 도시관리계획으로 결정한다. 다시 말해서 어떤 낙후된 동네에 대해 주거환경개선사업이나 주택재개발사업을 시행할지 여부 혹은 어떤 낡은 아파트단지에 대해서 주택재건축사업을 시행할지 여부도 다 도시시관리계획으로 결정한다는 것이다.
이처럼 도시관리계획에는 토지와 관련된 중요한 모든 내용들이 다 포함되어 있다. 따라서 토지에 투자할 때는 반드시 해당 지자체의 도시관리계획을 면밀히 검토하여 볼 필요가 있다. 그리고 도시관리계획을 결정할 때는 사전에 그 내용을 주민에게 공고, 공람하여 주민의 의견을 듣도록 되어 있으므로 해당 지자체의 홈페이지나 청사를 자주 드나들다보면 용도지역이 지정되거나 변경되기 전에 혹은 도로나 공원 같은 기반시설이 설치되기 전에 그에 대한 정보를 미리 파악할 수 있다.
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