'산지'란 '입목이나 죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지'를 말한다. 산지란 말을 한자로 풀면 '산의 토지'라는 말이다. 쉽게 말해서 우리가 알고 있는 '산'이 바로 산지이다. 혹은 산지란 지목이 '임야'로 되어 있는 토지라고 이해해도 좋다.
산지는 크게 '보전산지'와 '준보전산지'로 나누어진다. '보전산지'는 보통 산림이 울창하게 우거지고 우량한 산림이 형성된 곳이다. 보전산지는 산지로서는 가치가 높은 곳이다. 보전산지는 산림을 보전할 목적으로 지정한 곳이므로 개발이 제한된다. 따라서 보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 투자용으로 적합하지 않다.
@BRI@보전산지는 다시 '임업용산지'와 '공익용산지'로 구분이 된다. 임업용산지는 임업생산기능의 증진을 위하여 지정된 산지이고, 공익용산지는 재해방지, 자연경관보전, 국민보건휴양증진 등의 공익기능을 이하여 지정된 산지이다. 임업용산지와 공익용산지는 둘 다 규제가 강한 곳인데, 그 중에서도 '공익용산지'가 상대적으로 더 규제가 강하다.
반면에 '준보전산지'는 산지로서는 보전산지보다 가치가 덜한 곳이다. 그래서 이곳은 개발이 가능하다. 산지 중에서 투자대상이 되는 곳이 바로 '준보전산지'이다.
농지와 마찬가지로 산지를 산지외의 용도로 이용하는 것을 '산지 전용'이라고 한다. 산지도 다른 토지와 마찬가지로 용도전환이 쉬울수록 가치가 높고 가격이 높아진다. 용도전환이 쉽다는 것은 그 만큼 더 효율적인 용도로 이용될 수 있는 가능성이 높다는 것을 의미하기 때문이다.
그래서 산지도 '전용'이 쉬울수록 가격이 높아지고 따라서 투자가치가 커진다. 즉, 산지를 산지 외의 용도로 사용하는 것이 가능한 경우가 그렇지 않은 경우에 비해 훨씬 가격이 높다. 그렇기 때문에 산지에 투자하는 경우에도 규제의 정도가 어떻게 되는가를 아는 것이 투자의 기본이 된다. 다시 말해서 산지투자는 해당 산지가 전용이 가능한지 아닌지를 따져보는 것에서부터 출발한다는 것이다.
그럼 산지 중에서 규제가 가장 강한 곳은 어디 일까? 산지 중에서 규제가 가장 강한 곳, 즉 산지의 전용이 가장 어려운 곳은 '산지전용제한지역'이다. 산지전용제한지역은 공공의 이익증진을 위하여 보전이 특히 필요하다고 인정되는 산지를 대상을 지정하는데, 지정권자는 산림청장이다.
산지전용제한지역이란 말 그대로 산지의 전용을 아주 강하게 제한하는 지역이다. 이곳에서는 극히 예외적인 경우에 한해서만 산지의 전용이 가능하다. 산지전용제한지역에서 산지의 전용이 가능한 예를 들어 보면 국방 ∙ 군사시설의 설치, 사방시설 ∙ 하천 ∙ 제방 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치, 광업법에 의한 광물의 탐사 ∙ 시추시설의 설치 등이 있다.
이처럼 산지전용제한지역안에서는 공공의 목적을 위한 경우만 산지의 전용이 가능하고 기타 개인적인 목적으로 하는 산지의 전용은 일체 허용되지 않는다. 따라서 산지전용제한지역은 투자대상에서 반드시 제외시켜야 한다.
산지 중에서 두 번째로 규제가 강한 곳이 보전산지 중 '공익용산지'이다. 앞에서 살펴 본 대로 보전산지는 '공익용산지'와 '임업용산지'로 나누어지는데, 이 중에서 공익용산지가 보다 더 규제가 강하다. 즉, 공익용산지가 임업용산지에 비해 산지의 전용이 더 어렵다는 말이다. 몇 가지 예를 들어 비교해 보자.
임업용 산지 안에서는 농림어업인의 주택 및 그 부대시설의 건축이 가능하다. 하지만 공익용 산지 안에서는 농림어업인의 주택 및 그 부대시설의 증축과 개축만 가능하고 신축은 허용되지 않는다. 또한 임업용 산지 안에서는 종교시설의 건축이 가능하지만, 공익용 산지 내에서는 종교시설의 증축과 개축만 할 수 있고 신축은 할 수 없다. 그리고 임업용 산지에서는 묘지, 화장장, 납골시설의 설치가 가능하다. 그러나 공익용 산지에서는 이들의 설치가 허용되지 않는다.
위에서 '건축'이라는 용어와 '신축, 개축, 증축'이라는 용어가 나왔는데, 이들의 개념이 어떻게 다른지를 좀 살펴보자. 일반적으로 건물을 짓는 행위를 건축이라고 말한다. 그런데 건축법상 건축의 개념에는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전의 다섯 가지 개념이 모두 포함된다. 즉, 건축법에서 건물을 짓는다는 말 속에는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전하는 것이 다 포함된다는 것이다.
따라서 위에서 임업용 산지 안에서 농림어업인 주택의 건축이 가능하다라는 것은 농림어업인 주택의 신축, 증축, 개축, 재축, 이전이 다 가능하다는 것이다. 반면에 공익용 산지 안에서는 농림어업인 주택의 증축과 개축만 가능하므로 신축을 할 수 없다는 차이가 있다.
< 건축의 개념 >
건축은 건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 이전을 의미한다.
① 신축 : 건축물이 없는 대지에 새로이 건물을 축조하는 것.
② 증축 : 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적, 연면적, 증수 또는 높이를 증가 시키는 것
③ 개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모 혹은 소규모로 다시 축조하는 것
④ 재축 : 건축물이 천재, 지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모 혹은 소규모로 다시 축조하는 것
⑤ 이전 : 건축물을 그 주요구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것
저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지
오탈자 신고
