부동산은 움직일 수 없다는 '부동성'의 특성이 있다. 움직일 수 있는 물건을 구입한 경우에는 그 물건을 내 집으로 옮겨 놓을 수 있다. 그러나 부동산은 움직일 수 없으므로 부동산을 구입한 경우에, 그 부동산을 내 집으로 옮겨 놓을 수가 없다.
이런 경우에는 부동산 자체는 그 자리에 그대로 두고, 다만 그 부동산에 대한 등기권리증을 내 집으로 가져온다. 그래서 부동산을 사는 것은 부동산 자체를 사는 것이 아니라 부동산의 소유권을 사는 것이라고 말한다.
부동산 물권변동은 등기해야 효력 발생
이런 이유로 부동산의 경우에는 소유권이 누구에게 있는지를 외부에 알릴 필요가 있게 된다. 해당 부동산의 소유자가 누구인지를 외부에서 쉽게 알 수 있도록 해 주어야 제3자들이 부동산의 소유자와 거래를 할 수 있기 때문이다.
또한 소유권 뿐만 아니라 부동산에 성립하고 있는 모든 물권을 외부에서 쉽게 알아볼 수 있도록 공시해주어야 한다. 그래야만 제3자들이 해당 부동산에 어떤 권리가 성립되어 있는지를 알 수 있기 때문이다. 이러한 필요성 때문에 '공시의 원칙'이란 것이 나오게 되었다.
'공시의 원칙'이란 물권의 존재와 변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 공시방법을 갖추어야 한다는 것이다. 공시의 원칙을 부동산과 관련하여 정의해 보자면, 부동산물권에 변동이 있으면 이를 등기부에 등기하여 외부에 알려야 한다는 것이다.
가령 유비가 자기 소유의 토지를 관우에게 매도한 경우, 이러한 사실을 제3자들이 알 수 있도록 소유권의 변경내용을 등기부에 등기하여 보여주라는 것이다. 그래야만 제3자들이 소유자가 관우로 바뀌었다는 권리변동내용을 알 수 있을 것이고 그에 따라 이제부터는 유비가 아닌 관우와 거래를 하게 될 것이기 때문이다.
위의 경우 유비로부터 관우에게 토지 소유권을 넘기려면 소유권이전을 공시하여야 한다. 즉, 소유권의 변경 내용을 등기부에 등기하여야 한다는 것이다. 만일에 이를 공시(등기)하지 않으면 유비로부터 관우로의 소유권이전 효과는 부인된다. 왜냐하면 소유권 이전 내용을 공시(등기)하지 않는다면, 등기나 점유가 현재 유비에게 있다는 사실을 보고 유비를 소유자라고 믿고서 거래한 제3자가 예측하지 않은 손실을 입게 되기 때문이다.
부동산 물권의 변동은 등기를 해야만 효력이 발생한다. 위의 경우 매수자인 관우 앞으로 소유권이전등기를 해야 비로소 소유권이 관우에게로 넘어오게 된다. 그러므로 부동산 매매계약을 체결한 경우에는 반드시 소유권이전등기를 마무리하여야 한다.
등기부만 믿고 거래해서는 안 된다
공시의 원칙에 의해서, 부동산의 경우 등기명의인이 그에 해당하는 물권을 가진 것으로 추정된다. 그러나 등기부에 공시된 권리가 언제나 진실한 권리라고는 할 수 없다. 예를 들어, 등기부에 부동산소유자로 기재되어 있는 자가 반드시 진정한 소유자라는 보장은 없다는 것이다.
가령 등기 자체가 허위인 경우가 있을 수 있다. 예를 들자면 부동산 사기꾼 공명이 서류를 허위로 꾸며서 무단으로 자기 앞으로 소유권이전등기를 해 놓는 경우도 있을 수 있다.
또는 소유권 이전등기의 원인인 매매계약이 무효가 되거나 취소되는 경우도 있을 수도 있다. 예를 들어 유비와 관우 사이에 토지에 관한 매매계약이 있었고, 이를 기초로 해서 유비에서 관우로 소유권을 이전하였는데, 나중에 토지의 매매계약이 무효가 되거나 취소가 되면, 소유권은 다시 유비에게로 넘어간다. 현재 등기부상으로는 여전히 관우가 소유자로 되어 있을지라도 이 토지의 진정한 소유자는 유비이다.
따라서 이러한 경우에는 등기부상 현재의 소유자 관우를 진정한 권리자라고 믿고 관우와 거래하는 자는 소유권을 취득하지 못하게 된다. 즉, 등기부를 믿고 거래하였는데, 등기 자체가 잘못된 것이었을 경우 매수자는 보호를 받지 못한다. 따라서 매수자는 거래할 때마다 등기부에 등기된 권리가 진정한 권리인지를 따져보아야 하는 불편함이 있게 되는데, 이런 불편을 없애기 위하여 마련된 것이 '공신의 원칙'이다.
'공신의 원칙'은 인정 안해
'공신의 원칙'이란 등기부를 믿고 거래한 자는, 비록 그 등기부에 등기된 권리가 진실한 권리가 아니더라도, 그 공시된 권리를 취득한다는 것이다. 다시 말해서, 등기부를 믿고 거래한 자를 보호해야 한다는 것이 공신의 원칙이다.
예를 들어보자. 토지 거래를 하면서 등기부에 공명이 소유자로 등기되어 있어서 이를 신뢰한 장비가 공명과 매매계약을 체결하고 소유권을 이전받았다. 이때 비록 공명이 진정한 권리자가 아니라 할지라도 장비가 그 토지의 소유권을 취득하도록 하는 것이 공신의 원칙이다.
공신의 원칙이 인정될 경우, 거래의 안전은 보호되나 반면에 진정한 권리자는 희생된다. 따라서 공신의 원칙을 인정할 것이냐, 부정할 것이냐 하는 것은 상당히 중요한 문제이다. 우리 민법은 부동산의 등기에 관해서는 공신의 원칙을 인정하지 않고 있다.
그러므로 우리 민법에서는 등기부를 믿고 거래한 자는 보호를 받지 못한다. 만일 등기부상의 소유자가 진정한 권리자가 아닐 경우 이런 자로부터 부동산을 매수한 자는 소유권을 취득하지 못한다. 따라서 부동산을 구입할 경우 등기부상의 소유자가 진정한 소유자인지를 반드시 확인해 보아야 한다.
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