세들어 살던 집이 경매에 넘어가면 내 보증금은 어떻게 될까?

주택임대차는 등기하지 않아도 주택임차인이 '주택의 인도'와 '주민등록'을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력, 즉 대항력이 생긴다.

대항력이란 임차주택이 매매되거나 경매된 경우에 임차인이 매수인이나 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말한다.

말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰야한다

여기서 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 대항요건이라고 부른다. 그런데 대항요건과 대항력은 다른 개념이다. 임차인에게 대항력이 생기려면 대항요건을 갖춰야 하는데, 대항요건을 갖췄다고 해서 언제나 대항력이 생기는 것이 아니기 때문이다.

임차인이 대항력을 가지기 위해서는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰야 한다. 즉, 말소기준권리보다 시간적으로 더 일찍 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 대항력을 행사할 수 있다.

예를 들어 보자. 유비가 관우의 주택을 임차해 2006년 10월 10일자에 이사를 하면서 주민등록을 마쳤다. 같은 해 11월 10일자에 한라은행이 해당 주택에 근저당권을 설정했고, 이어 12월 10일자에 장비가 이 주택에 전세를 들어오면서 주민등록을 했다. 그 후 한라은행이 관우의 주택에 대해 경매를 실행했다. 이 경우 유비와 장비의 입장은 어떻게 될까?

유비는 말소기준권리(한라은행의 근저당권)보다 앞서 대항요건을 갖추었으므로 대항력을 행사할 수 있다. 반면 장비는 대항요건은 갖추었지만 말소기준권리보다 시간적으로 뒤지기 때문에 대항력이 인정되지 않는다.

대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야한다

그러면 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자까지를 받으면 어떻게 될까?

대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매주택의 경락대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 임차권이 마치 물권처럼 취급돼 우선변제력을 갖게 된다. 우선변제력이란 경매절차에서 자기보다 후순위의 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 의미한다.

즉, 확정일자를 받아 두면 나중에 해당 주택에 경매가 실행되었을 때, 확정일자 부여일과 저당권, 전세권 등 다른 물권의 설정일을 서로 비교해 그 순서가 앞선 것이 우선하여 배당을 받게 된다.

위의 예에서 임차인 유비와 장비가 확정일자까지 받아 두었다고 해 보자.

유비는 근저당권보다 먼저 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권을 가지고 있다. 그래서 배당절차에서 자기보다 후순위인 근저당권자보다 먼저 자신의 보증금을 배당받을 수 있다. 또 유비는 근저당권(말소기준권리)보다 선순위이기 때문에 낙찰자에게 대항력을 주장할 수도 있다.

반면 장비는 확정일자를 부여받은 날짜가 근저당권 설정일보다 뒤지기 때문에 배당절차에서 근저당권자가 먼저 배당을 받고 그 후에 배당을 받게 된다. 만일 근저당권자에게 배당금을 주고난 후 남은 금액이 없다면 장비는 배당을 받지 못하게 된다. 또한 말소기준권리보다 후순위인 장비에게는 대항력도 인정되지 않는다.

여기서 한 가지 주의할 점이 있다. 확정일자의 효력은 대항요건을 갖춘 경우에만 발생한다는 것이다.

위의 예에서 유비가 관우의 주택을 임차하여 2006년 10월 10일자에 이사를 하였는데 전입신고(주민등록)를 하지 않은 상태에서 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두었다. 그러던 중 같은 해 11월 10일자에 한라은행이 해당 주택에 근저당권을 설정하였고, 이어 12월 10일이 되어서야 비로소 유비가 전입신고를 하였다. 그 후 한라은행이 관우의 주택에 대해 경매를 실행하면 유비에게는 우선변제권이 인정되지 않는다.

왜냐하면 확정일자를 받은 시점에 유비는 대항요건을 갖추지 못하고 있었기 때문이다. 우선변제권은 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서상에 확정일자를 받았을 때에 인정된다.

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▲ 주택 경매의 핵심 대항력 ⓒ 홍용석

▲ 주택 경매의 핵심 대항력 ⓒ 홍용석