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▲ 서승환 장관, 박근혜 정부의 첫 부동산 종합대책 발표 서승환 국토교통부 장관이 1일 오후 서울 광화문 세종로 정부서울청사에서 기자회견을 열고 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책을 발표하고 있다.
ⓒ 유성호
[기사 보강 : 1일 오후 6시 50분]
박근혜 정부가 1일 '공급 축소'를 뼈대로 하는 부동산 대책을 내놨다. 보금자리 주택 등 주택가격 상승을 억제해왔던 요소들을 다수 줄이고 주택 구입자에게 금융 및 세제 혜택을 집중 지원해 거래 활성화를 유도한다는 계산이다.
서승환 국토교통부 장관은 이날 서울 세종로 정부종합청사에서 브리핑을 갖고 이같은 내용의 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'을 발표했다. 서 장관은 "부동산 거래 위축이 거시경제 전반에 위험요소로 작용할 가능성이 크다"면서 "박근혜 정부는 세제, 금융, 공급, 규제 개선 분야를 망라한 주택 정책을 추진하기로 했다"고 밝혔다. 그는 발표한 대책에 대해 "시장 정상화 위한 충분한 신호가 될 수 있을 것으로 생각한다"고 자평하기도 했다.
'보금자리주택' 등공공분양주택 공급 연 7만 채→ 2만 채로
새 부동산 대책의 핵심은 공급 축소다. 수도권 신도시, 보금자리 주택 등 전 정부에서 추진된 정책들에 의해 현재 시장 수요보다 많은 주택이 공급되고 있다는 이유다. 국토부는 이날 공공분양주택을 기존 연 7만 채에서 2만 채로 축소할 방침을 내놨다.
이에 따라 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정은 전면 중단된다. 또한 기존 지구는 공급물량과 청약 시기가 조정될 예정이다. 올해 보금자리 청약 물량 역시 당초 1만 6000채에서 8000채 수준으로 줄어든다. 탄력적인 주택공급 조정을 위해 민간 건설사의 의무착공기간은 현 2년에서 3년으로 늘어난다.
주택구입 지원은 생애 최초 주택구입자에게 집중시켰다. 우선 올해 연말까지 면적 85㎡, 가격 6억 원 이하의 주택을 생애최초로 구입하는 부부합산 6000만 원 이하 가구는 취득세가 전액 면제된다.
정부 차원의 생애최초 주택구입자금 지원 규모도 2조 5000억 원에서 5조 원으로 2배 증액하는 한편, 이용 금리는 기존 3.8%에서 최하 3.3%까지 낮췄다. 특히 이 자금의 경우 연말까지 담보인정비율(LTV)이 70%로 완화 적용되며 부채상환비율(DTI)은 해당 은행에서 자율적으로 적용할 수 있게 했다.
9억 원 이하 신규·미분양 주택의 양도소득세 역시 올해 거래분에 한해 감면된다. 1가구 1주택자의 경우에는 취득 후 5년 간 양도소득 세액 전액이 면제된다. 주택 교체 수요를 지원하기 위해 주택이 있는 사람에게도 민영주택 가점제 청약 1순위 자격을 부여토록 했다.
부동산 시장 과열기에 도입된 규제들도 풀린다. 정부는 토지거래허가구역을 해제하고 개발부담금의 한시적 감면을 추진하겠다고 밝혔다. 분양가 상승 억제 목적으로 도입됐던 분양가 상한제의 경우, 유지는 하되 시장상황에 대해 신축적으로 운영하기로 했다.
원칙적으로 불허해왔던 15년 이상 아파트에 대한 수직증축 리모델링도 안전성이 담보되는 범위 내에서는 가능해진다. 리모델링 기준에 대해서는 향후 2개월 내로 공표될 예정이다.
정부는 민간 임대주택에 대해서도 의무임대 기간, 임대료 인상률 등 정부 기준을 지키면 재산세, 양도세 등 부문에서 인센티브를 부여하는 방안도 내놨다. 시중 여유자금을 활용해 민간임대주택 시장을 활성화시킨다는 명목이다.
국토부, "목돈 안 드는 전세... 4% 초반대에 전세자금 대출 가능"
국토부는 이날 주택 대책과 함께 하우스 푸어, 렌트 푸어 등에 대한 대책도 발표했다. 박근혜 대통령이 대선 공약으로 내놨던 렌트 푸어 대책인 '목돈 안 드는 전세'도 이날 구체적인 방침이 공개됐다. 전세 보증금에 대한 이자수입에 대한 소득세를 감면해주고 이자의 40%까지는 소득공제를 시켜주는 등의 인센티브를 주고 시장 참여를 유도할 계획이다.
전세자금대출 이용자들이 더 낮은 금리로 대출을 받을 수 있게하는 방법도 추진된다. 신용대출 성격인 전세대출을 담보대출과 비슷한 내용으로 대체하는 내용이다. 국토부는 임차인이 가지는 보증금 반환 청구권을 금융기관이 가져가는 대신 금리를 낮춰주는 방식을 제안했다.
정부는 이 방안이 실현되면 현재 6~7% 이상인 전세자금대출 금리도 40% 가까이 줄어들 것으로 예상했다. 박선호 국토부 주택정책관은 "주택 임대차 보호법을 개정해서 임차보증금 반환청구권 양도가 가능하게 하면 주택 담보대출에 준하는 4% 초반대 금리로 전세자금대출이 가능할 것으로 생각된다"고 말했다.
과도한 주택 대출 원리금 상환에 허덕이는 하우스 푸어를 위한 대책으로는 신용회복위원회를 통한 채무조정과 부실채권 매입안이 나왔다. 채무조정은 채무자의 연체 유무를 기준으로 적용된다. 주택 판매를 원하는 3개월 이상 연체자의 부실 채권은 캠코가 매입하고 연체가 없는 주택보유자는 주택금융공사가 대출채권을 매입하는 방법이다. 특히 무연체자의 경우 은행금리 수준의 이자를 내면서 최장 10년간 원금상환을 유예받을 수 있게 된다.
집값이 크게 하락해 팔지 못하는 사람들의 집을 정부가 대신 팔아주는 방안도 공개됐다. 주택매각을 원하는 사람이 우선 임대주택 회사에 주택을 판 후 이를 5년 간 재임대해서 인근 시세 수준의 임대료를 내고 거주하는 방식이다. 해당 주택은 재임대가 끝난 후에 원소유주가 매입을 원할 경우 되살 수 있으며 매각되지 않을 경우에는 LH공사가 매입하게 된다.
한편 국토부는 이날 무주택 저소득가구에 대한 '보편적 주거복지' 계획도 밝혔다. 서 장관은 "2017년까지 소득 5분위 이하 520만 무주택 가구의 64%가 공공 주거지원 서비스를 제공받고록 하겠다"고 밝혔다.
박 대통령의 대선 공약인 행복주택의 구체안도 공개됐다. 행복주택은 철도부지나 도심 국·공유지 등을 활용한 임대주택으로 사회초년생, 신혼부부, 대학생 및 주거취약계측을 대상으로 향후 5년간 20만 채가 공급될 예정이다.
서 장관은 "행복주택을 포함해 공공임대 11만 채, 공공분양 2만 채 등 연 13만 채 정도의 공공주택을 공급할 계획"이라면서 "내년 하반기부터는 저소득 가구의 월 임대료를 보조하는 주택 바우처 제도도 도입된다"고 밝혔다.
"정부가 더 이상 값싼 주택 공급하지 않겠다는 것"
이날 발표된 내용의 핵심은 공공분양주택의 축소다. 공급을 줄이면 부동산 거래가 살아난다는 논리다. 국토부측 역시 가장 시장효과가 클 것으로 기대되는 대책으로 '공급물량 조절'을 첫번째로 꼽았다. 그러나 민간 전문가들의 시각은 다소 엇갈렸다.
변창흠 세종대 부동산학과 교수는 기존 공공분양 주택 운용의 문제점을 거론했다. 변 교수는 "개발제한 구역을 개발하는 만큼 고도의 공공성을 가지는 주택을 공급해야 했는데 지나치게 분양주택 비중을 늘리는 등 조절에 실패했다"고 지적했다. 보금자리 주택 같은 경우, 강남주택 가격을 끌어내리는 데 긍정적인 역할을 했지만 전반적으로는 주택가격 하락과 거래 침체의 한 원인으로 작용했다는 얘기다.
반면 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 최승섭 부장은 공공분양 주택 감소로 주택가격이 상승할 수 있다는 점을 강조했다. 최 부장은 "보금자리 주택은 주변 시세의 70~80% 수준에 공급되면서 집값 떨어뜨리는 역할을 했었다"면서 "이번 대책은 정부가 더 이상 값싼 주택을 공급하지 않겠다고 선언한 것"이라고 말했다. 집이 아예 없는 무주택자의 경우 집 구하기가 더욱 어려워질 수 있다는 것이다.
이날 공개된 유일한 전세 대책인 '목돈 안 드는 전세'도 실효성 논란이 일고 있다. 우선 임차보증금 반환 청구권을 금융기관에 이양하는 방식은 법 개정이 필요해 당장 적용이 불가능하다. 또한 대출을 받는 정서적 거부감을 넘어서기에는 정부가 제시한 인센티브가 미흡하다는 지적이다. 그러나 국토부는 이날 "이 정도 내용이면 집주인들을 유인할 수 있을거라고 생각한다"는 답을 내놨다.
민간 임대주택 활성화를 위해 부동산투자회사인 '리츠(REITs)'에 1인당 주식소유한도(30%)와 공모의무(30%) 작용을 배제하기로 한 것도 논란의 대상이다. 리츠는 과거 상근 임직원이 주가조작을 하고 감시부처인 국토부의 공무원까지 비리에 가담하는 등 투명성에 문제를 빚은 바 있다.
국토부는 이와 관련해서는 "과거에 있었던 미비했던 점들은 제도 개선이 이뤄졌다"면서 "특별히 공공성을 확보할 수 있는 장치를 마련해 우려가 불식되도록 하겠다"고 답변했다.
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