주택 보유 특혜에 눈 감고 '투기와 전쟁'? 설득력 없다

▲김현미 국토교통부 장관이 지난 2일 오후 서울 정부서울청사에서 부동산 대책을 발표하고 있다. 이희훈

정부가 8.2주택시장 안정화 정책을 발표했다. 정부는 최근의 서울 등 수도권 지역의 아파트 가격 폭등의 원인을 다주택자들의 투기수요로 바라보고, 양도소득세 중과와 함께 다주택자의 추가 주택 구입을 제한하는 조치를 발표했다. 정부는 최근 몇 년간 다주택자의 주택보유는 늘어난 반면, 자가 보유율은 낮아졌다고 발표했다. 이번 조치로 다주택자들이 매물을 시장에 내놓아 매물이 늘어 주택가격이 내려가면, 실 수요자의 주택구매 기회가 확대될 것으로 기대했다. 투기억제 및 자가 보유율 확대가 이번 조치의 목적인 것이다.

그러면 자가 보유율 확대 정책은 정부가 추구해야 할 공공의 선인가? 물론 많은 사람이 세입자로서 2년마다 이사 걱정을 해야 하고, 한 곳에 정주하지 못하는 불안감이 큰 게 현실이다. 그리고 계속 오르기만 하는 집값을 바라보고, 무리를 해서라도 집을 마련하여 주거불안에서 벗어나 삶의 안정을 찾으며, 후에 집값 상승으로 인한 경제적 이득을 추구하는 것이 일반 국민의 상식이었다.

'집값 상승'이 곧 '표 얻는 정책'이라는 공식

그동안 역대 정부는 자가 보유율 확대 정책을 일관되게 추진해왔다. 1960~1980년대 산업화에 따른 도시화로 농촌인구가 도시로 이주하자, 주거 문제가 심각해졌다. 서민들은 집이 부족하여 청계천에 산동네에 거주했다. 정부는 주택 문제를 풀기 위해 정부 독점으로 약 30만 평 이상에 대한 공공택지 조성권 및 건설회사에 대한 선 분양제, 주택금융제도, 청약제도를 도입하여 정부관할하에 주택을 대규모로 공급해왔다. 주택청약제도 도입을 통해 무주택 기간 등 가점제를 적용하여, 자가 보유를 유도했다. 여기에는 정통성을 결여한 권위주의 정권의 지지기반 확대라는 정치적 목적이 있었다.

1970~1990년대 고성장 시대에도 집은 부족했다. 아파트 청약에 당첨만 되면 프리미엄이 붙었고, 입주하면 아파트 가격은 상승했다. 1가구 1주택은 양도소득세도 면세였다. 보유세도 미약했다. 사실상 청약에 당첨만 되면 삶의 안정, 경제적 안정이 열린다는 공식이 성립됐다. 청약당첨자들이 무슨 투기하는 사람이 아니라, 정부제도인 주택청약신청을 해서 당첨이 되면 혜택이 돌아왔다. 그리고 당첨된 아파트가 30년이 되자 재건축이 허용되었다.

청약 당첨 시 5층 정도의 저층아파트가 20~30층의 고층아파트로 허가가 가능해졌다. 이러한 용적률 완화에 따른 재건축초과이득세 부과도 아파트 소유주들의 정치적 힘에 밀리고 정부의 부동산 경기활성화 정책에 따라 유예됐다. 그러면서, 재건축에 따른 초과이익도 아파트 소유주들에게 돌아갔다.

정치권과 정부는 아파트 자가 소유자들이 우리 사회 인구의 상당수를 이루고 정치적 영향력을 발휘하자, '집값 상승은 성공하고 표 얻는 정책이고, 집값의 하향 안정화는 실패한 정책 표 잃은 정책'이라는 인식으로 바라보고 집값 상승과 개발을 주도해왔다.

경제적으로 보면, 고성장·고임금 시대에는 자가 보유율 확대 정책이 가구의 가처분소득을 높여 소비를 증진시켜 내수경기 활성화와 경제성장에 기여한 측면이 있다.

이러한 집값 상승정책은 2008년 세계금융위기 이후 주춤했다. 미국발 금융위기의 원인이 서브프라임 주택에 대한 무리한 대출로 밝혀지자, 우리나라도 금융시장 안정을 위해 주택담보대출을 줄였으며 이후 주택가격이 하향 안정화에 접어들었다.

그러나 금융 불안으로 경기가 침체하자, 미국을 비롯한 선진국들은 초저금리로 돈을 대량 공급하는 양적완화에 나서면서, 수익투자처를 찾지 못한 자금들이 생활의 필수재이자 안전자산으로 평가되는 수요가 높은 대도시지역 주택에 몰리면서 주택가격이 다시 오르기 시작했다.

'집값 상승 정책'이 가져오는 특혜와 폐해 인정해야

▲투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용된다. 사진은 세종시 아파트 모습. 연합뉴스

지난 10여 년간의 주택가격상승의 주요 원인은 소득이 높아져서가 아니라, 저금리 금융과다대출 때문이다. 오히려 소득은 양극화 때문에, 자가 보유를 원하는 중산층은 경제적으로 추락하면서 주택구매력이 약화되었다. 박근혜 정부는 대출규제를 완화하여 '빚내서 집 사라'는 식의 정책을 실시하면서, 금융대출을 통해 집값 상승을 인위적으로 유도했다.

자가 보유율 확대 정책은 재고되어야 한다.

역대 정부의 정책을 보더라도, 자가 보유율 확대정책은 자가 보유자들의 특혜를 보존해 주었다. 청약당첨에 따른 프리미엄, 입주 시 아파트 가격 상승, 낮은 보유세율, 양도세 면제, 재건축 시 용적률 완화 등이다. 이러한 정책은 청약에 당첨되지 못한 청약대기자, 무주택세입자, 미래 세대들의 관점에서 보면 명백한 특혜이다. 이런 자가 보유자 특혜를 계속 온존하면서 투기와의 전쟁을 하겠다는 것은 설득력이 약하다.

그리고 자가 보유율 확대 정책은 집값 유지·상승 정책이다.

정부에서 정치권에서 자가 보유확대를 권장하면, 당연히 집값 보유에 따른 인센티브를 제공하려 할 것이다. 현재 유력한 투기억제 수단으로 언급되는 보유세를 1주택자에게 전면적으로 적용하기 힘들 것이다. 주택 가격이 떨어지는 것을 정치적으로 실패한 정책으로 바라보고, 주택가격 하락 방지를 위해 정책역량을 집중할 것이다.

자가 보유율 확대에 따른 주택가격 상승은 자가 소유자와 미래세대 및 세입자들 사이에 위화감을 조성해 사회통합의 걸림돌이 된다. 주택가격 상승은 당연히 주택 전월세 가격을 끌어 올려, 서민 ·청년층의 주거비 부담을 늘린다. 또한 주택가격 상승은 자산 격차를 넓혀 정부의 국정과제인 양극화 해소에 역행하게 될 것이다. 최저임금 인상을 해도 전월세 가격이 폭등하면 삶의 질은 나아지지 않는다. 그리고 주택가격 상승정책은 자가 소유자마저 가계대출 부담에서 헤어나지 못하게 한다. 가계부채 불안, 금융시장 불안은 상시적이 된다.

촛불정신으로 탄생한 정부이니만큼, 자가 보유율 확대, 집값상승 정책이 가져오는 특혜와 폐해를 직시하고, 소득대비 주거비 부담 없이 마음 편히 한 곳에 정주할 수 있는 주거주택정책을 제시하길 촉구한다. 집을 소유하지 않고도 편히 생활할 수 있는 획기적인 임대차 안정화 관련 조치들을 기대한다.

덧붙이는 글 이 글을 쓴 박동수 기자는 서울세입자협회 대표, 참여연대 민생희망본부 실행위원, 서울시 임대주택정책 자문위원을 맡고 있습니다.

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