▲ 잠실5단지, 대치쌍용2차, 과천주공4단지 등 8개 재건축 조합들을 대리해 법무법인 인본 김종규(가운데)·정한철 변호사(왼쪽) 등이 26일 오전 서울 종로구 헌법재판소 앞에서 재건축초과이익환수에관한법률의 법령위헌 심판 청구서를 제출하기 전 기자회견을 하고 있다. ⓒ 연합뉴스
재건축조합들이 재건축 초과이익환수제에 대한 위헌 심판을 청구하면서 초과이익환수제를 둘러싼 논란은 결국 헌법재판소까지 가게 됐다.
위헌 심판을 청구한 재건축조합들은 미실현 이득과 중복과세 등의 문제에서 위헌성을 적극 주장하고 있다. 반면 국토교통부는 지난 1월 발표한 자료를 통해, 미실현 이득과 중복과세 모두 문제없다는 입장을 밝혔고, 공은 헌재로 넘어갔다.
재건축조합 8곳, 초과이익환수제 위헌심판 청구
법무법인 인본은 26일 잠실주공 5단지와 대치쌍용2차 등 재건축 조합 8곳을 대리해, '재건축 초과이익환수에 관한 법률은 헌법에 위반한다'는 헌법소원심판 청구서를 헌법재판소에 제출했다.
재건축초과이익환수제도란 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3000만 원 이상의 이득을 얻으면, 정부가 이익금의 최대 50%까지 환수하는 제도다. 이 제도는 지난 2012년부터 두 차례에 걸쳐 유예됐고, 올해 관리처분인가를 받는 단지에 적용된다.
이들 조합은 재건축 미실현 이득과 중복과세 문제에서 정부와는 다른 의견을 내고 있다.
미실현 이득 과세, 조합은 "위헌", 정부는 "문제 없다"
우선 미실현 이득 과세 문제다. 일반적으로 조합원들은 재건축으로 '새 아파트'만 받는다. 현물을 받는 경우는 드물고, 아파트를 팔아야 재건축에 따른 이득(돈)을 취할 수 있다. 아파트를 가진 상태라면 아직 이득을 실현하지 않은 것(미실현 이득).
헌법소원을 청구한 조합들은 "미실현 이득에 대해 과세해 1가구 1주택자나 현금자산을 충분히 확보하지 못한 납세자가 담세력이 없어 사실상 주택을 강제 처분해야 하는 문제가 발생할 수 있다"고 주장했다.
정부는 기존 판례를 근거로 미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다고 판단하고 있다. 국토교통부는 지난 1월 22일 낸 참고 자료를 통해, "미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 게 지금까지 헌법재판소와 행정법원의 입장"이라고 밝혔다.
지난 1994년 토지초과이득세와 관련한 헌법재판소의 판례를 보면, 자본이득의 범위에 미실현 이득을 포함시킬 것인가 여부는 입법 정책의 문제로 미실현 이득에 대한 과세나 부담금이 헌법정신에 반하지 않는다고 적시돼 있다.
서울행정법원도 지난 2013년 미실현 이득에 대한 재건축 부담금 부과가 정당하고 판결했다.
양도소득세 성격을 어떻게 보느냐도 조합과 정부 의견 갈려
양도소득세, 중복과세 문제에서도 정부와 조합의 의견이 갈린다. 초과이익 부담금의 성격을 규정하는 데 결정적인 차이가 있다.
조합 쪽은 재건축 부담금은 재건축을 통한 이득에 대해 부과하는 것으로 본다. 경제적 가치 상승에 부과하는 양도소득세와 목적이 같다고 보고 있다. 따라서 재건축 부담금까지 과세할 경우, 이중과세가 되면서 위헌성이 있다는 의견이다.
하지만 정부는 재건축부담금과 양도소득세의 성격을 달리 보고 있다. 양도소득세는 정상적인 주택가격 상승분, 재건축부담금은 정상 상승분을 초과한 이익에 대한 부과라는 것.
실제로 양도소득세는 양도에 따른 소득이 발생하면 과세되지만, 재건축 부담금의 부과는 조합원 1인당 평균 이득이 3000만 원이 넘는 경우에만 가능하다.
정부의 입장은 두 제도의 목적과 기능, 과세대상이 달라, 이중과세가 아니라는 것으로 정리된다. 국토부는 또 양도소득세를 계산할 때 재건축부담금은 공제한다는 점도 근거로 제시했다.
10년 전 각하 결정 내린 헌재, 이번에는?
헌법재판소 결정도 주목된다. 헌법재판소는 지난 2008년 가락시영 재건축 조합 등이 청구한 재건축초과이익환수에관한법률 위헌 심판에 대해 각하 결정을 내렸다.
각하란 법적 요건을 갖추지 않아, 내용에 대한 검토를 하지 않고, 배척하는 것을 말한다. 당시 헌재는 행정당국이 부담금을 부과하지 않은 상태에서 법률로만 위헌 여부를 판단하기에는 무리가 있다며 각하 결정을 했다.
이에 따라 당시 이중과세와 미실현 이득 등 초과이익환수제 내용에 대한 검토는 이뤄지지 않았다. 조합 측은 현 시점에서도 기본권 침해가 이뤄지고 있다며, 헌법소원의 정당성을 주장하고 있다.
헌법재판소는 사전 심사를 통해 헌법소원의 적법성 여부를 심사할 예정이다. 헌법재판소 관계자는 "어제(26일) 사건이 접수됐고, 사전심사 등의 일정은 향후 조율할 것"이라고 밝혔다.
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