▲ 바뀐 주택임대차보호법 22문22답 31년만에 법개정, 세입자 권리 어떻게 달라졌을까요? ⓒ 참여연대
참여연대를 비롯한 주거세입자 단체들이 20여 년에 걸쳐 요구해 온 전월세인상율상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제 등이 드디어 도입됐습니다. 19전 20기 노력 끝에 이룬 주택임대차보호법 개정입니다.
임대인이 나가라고 하면 말 한마디 못하고 이사해야 했던 '기울어진 운동장'에서 드디어 세입자도 계속 거주할 수 있는 권리를 요구하고, 터무니 없는 임대료 인상에 'NO' 할 수 있게 된 것입니다.
전월세인상율상한제?
임대인이 세입자(임차인)에게 전월세보증금이나 월세를 올리자고 할 때 그 상한선을 연 5%로 제한하고 그 이내에서 협상을 통해 정하도록 하는 제도입니다. 임대인은 전세 2억 원인 주택의 경우 연 1천만원 이내에서만 보증금 인상을 요구할 수 있고, 세입자가 동의하지 않으면 임대인이 임대료를 올려야 하는 이유를 입증해야 합니다
계약갱신청구권?
임대료를 2회 이상 밀리거나 집을 크게 파손하는 등의 사유가 없는 한 세입자가 이전과 동일한 계약조건으로 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 제도입니다. 그동안 2년 거주 시 임대인이 묻지도 따지지도 않고 이사갈 것을 요구하면 세입자는 이사를 가야했는데, 이제는 4년까지 특별한 사유가 없는 한 계약연장을 요구할 수 있습니다.
전월세신고제?
등기부등본을 떼듯이 세입자들이 원하는 지역의 주택 보증금과 임대료 현황을 알아볼 수 있도록 전월세계약이 이루어지면 임대차 계약 당사자들이 그 내용을 30일 이내 신고하고 공개하는 제도입니다. 먼저 들어온 세입자의 보증금이 얼마인지, 주변 시세가 얼마인지 알 수 있기 때문에 임대료 협상도 할 수 있고, 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통주택'의 위험성을 미리 알 수 있습니다.
31년 만에 주택 임대차 보장 기간을 4년으로 확대하고, 전월세 인상율 상한제를 도입했지만, 이 법의 의미를 왜곡하고 혼란을 부추기는 언론보도가 끊이지 않고 있습니다. 일부 정치인까지 가세해서 말이지요.
세입자 보호, 이제 첫 걸음을 뗐을 뿐이다
2019 주거실태조사에 따르면 무주택 가구는 전체 가구의 42%입니다. 집을 안 사도 주거 안정이 보장되는 사회를 만들기 위해 가야 할 길이 멀기만 합니다. 참여연대는 이 정도로 그치지 않을 것입니다. 서민들의 주거 안정을 위해 시민들과 굳건히 손잡고 흔들림 없이 가겠습니다.
7월말 개정된 주택임대차보호법이 국회 통과 직후부터 현실에 적용되고 있습니다. 많은 시민들이 이 법이 실제 임대차계약에서 어떻게 해석되고 적용되는지 궁금증이 많으실텐데요,
그래서 준비했습니다. 계약갱신청구권 행사에 관한 내용, 임대료인상율 상한제, 임대인과의 분쟁조정 방법 등 세입자가 알아야 할 꿀 정보만 추렸습니다. 실생활에서 유용하게 활용되길 바랍니다. 아래는 22문22답 중 일부 내용입니다.
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▲ 5일 오후 서울 영등포구 일대의 아파트 단지들의 모습 ⓒ 이희훈
- 세입자입니다. 이미 4년 이상 살고 있었는데, 이번 법 개정으로 2년 더 살 수 있나요?
"네. '갱신요구권'이 새로 생겼기 때문에 4년 이상 살았더라도 세입자가 계약 연장을 요구하면 2년 더 살 수 있습니다."
- 세입자가 계약 연장을 요구하기 전에 임대인이 먼저 연장하지 않겠다고 했다면, 계약 연장이 안되나요?
"아니오. 임대인의 통지를 받았더라도 세입자가 계약만료 1개월 전까지 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있습니다."
- 임대인이 계약 연장을 거절할 수 있는 정당한 사유에는 어떤 것이 있나요?
"법에는 9가지를 명시하고 있어요. ① 2기 이상 임대료 연체, ② 부정 임차, ③ 상호 합의된 상당한 보상, ④ 임대인 동의 없는 임차인의 전대, ⑤ 임차목적물의 고의나 중대한 과실에 의한 파손, ⑥ 임차주택의 멸실, ⑦ 철거나 재건축으로 점유회복이 필요한 경우, ⑧ 임대인 등(자신이나 직계 존속, 비속)이 실제 거주하려는 경우, ⑨ 임차인의 중대한 의무위반 기타 임대차를 계속하기 어려운 정당한 사유 등 입니다."
- 임대인이 법 시행(2020. 7. 31) 전에 계약 연장을 거절하고 다른 사람과 계약을 체결했다면?
"이런 경우에는 세입자에게 갱신요구권이 부여되지 않습니다. 단, 임대인이 법 시행일 이전에 계약 연장을 거절했더라도 제3자와 새로운 계약을 체결하지 않았다면 계약 연장을 요구할 수 있습니다."
- 법 시행 후 세입자와 임대인이 임대료 인상률 상한선(5% 또는 조례로 정한 비율)을 초과한 임대료에 합의했다면 무효가 되나요?
"네. 그 초과분에 대한 합의는 무효가 됩니다. 초과분에 대해서는 세입자가 임대인에게 부당이득 반환청구를 할 수 있어요. 나중에 이사나갈 때 소급해서 청구할 수도 있습니다."
- 재계약 할 때 임대료에 대해 합의하지 못하면 임대료는 어떻게 정하나요?
"최대한 합의하기 위해 노력하시되, 그래도 의견이 맞지 않으면 일단 세입자는 기존 임대료를 내면 됩니다. 이 경우 임대인은 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 임차인에게 조정에 응하지 않을 권리도 보장되구요."
22문 22답, 아래 링크를 열어 전체 내용을 확인하세요. ☞ https://bit.ly/2CZpxa5
▲ 바뀐 주택임대차보호법 22문 22답 표지 ⓒ 참여연대
# 본 해설서 문의
법 적용 과정에서 법원이나 법무부 등 유권해석 기관에서 22문22답과 다른 해석이 나올 가능성도 있습니다. 이 해설서를 참고하시되 더 다양한 해석이 나오게 되면 충분히 비교해 보세요. 필요한 경우 공공기관이나 법률전문가를 찾아 상담하실 것을 추천합니다. 참여연대 민생희망본부(02-723-5303), 민주사회를위한변호사모임 (02-522-7284)
# 주택임대차보호법 관련 상담 연락처
- 국토교통부 민원 콜센터 1599-0001
- 대한법률 구조공단 국번없이 132
- 서울시 전월세 보증금 지원센터 02-2133-1200~8
- 한국감정원 053-663-8425
- 경기도 임대차 즉시 전화상담 031-8008-2246
- 한국토지주택공사 LH 055-922-3638,3641
# 정부 설명자료 보려면?
- 법무부 개정 주택임대차보호법 Q&A https://bit.ly/34uTnyF
- 국토교통부 임대차3법 정리 https://bit.ly/3gswLB9
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