부동산금융시장의 위기 극복 방안은?

▲14일 오후 국회 의원회관에서 송석준, 오기형 국회의원과 한국경제발전학회, 한국주거환경학회 주관으로 '지속가능한 부동산금융생태계 구축 방안'라는 주제로 국회 정책 심포지엄이 개최됐다.윤종은

최근 국내 부동산시장에 먹구름이 끼고 있다. 2010년대부터 저금리 기조가 몇 년간 이어지면서 부동산의 금융화 현상은 급속도로 강화되어왔다. 그러나 이는 코로나19 팬데믹 종료 이후 고금리 시대에 큰 금융리스크가 되고 있다.

작년 가계 주택담보대출은 1064조 원을 기록하여 10년 전 대비 2배 넘게 급증하였고 변동금리 대출 비중이 매우 높아 급격한 금리인상 위험이 차주에게 전가되고 있다.

작년 200조 원을 넘어선 부동산PF시장도 심한 홍역도 치르고 있다. 고물가·고금리·고환율의 3중고와 함께 레고랜드 사태로 인한 단기채권시장이 경색으로 책임 준공을 맡은 건설업계와 개발자금을 공급한 금융기관은 커다란 어려움에 직면해 있다.

부동산 시장과 관련하여 직면하고 있는 경제적, 환경적 도전들에 맞서 장기적으로 지속가능한 부동산 금융생태계를 구축함으로써, 생산적이며 포용적인 방향으로 발전할 수 있는 전략과 정책들을 탐색하는 토론회가 열렸다.

14일 오후 2시 국회 의원회관 제1소회의실에서 송석준, 오기형 국회의원과 한국경제발전학회, 한국주거환경학회 주관으로 '지속가능한 부동산금융생태계 구축 방안'라는 주제로 국회 정책 심포지엄이 개최됐다.

부동산자산 비중 과다와 경기 변동에 민감

이상영 명지대 교수는 '부동산금융화와 주택시스템의 위기'라는 주제발표를 통해 "가계자산 중 미국, 일본에 비해 부동산자산 비중이 높은 우리나라는 부동산경기 변동에 가계경제가 민감하게 반응을 보일 수밖에 없다"고 지적했다.

이 교수에 따르면, 2010년 이후 저금리 하에서 부동산 경기 활황으로 부동산금융화가 급속히 진행되었는데, 2022년 기준 가계금융 중 부동산담보대출은 690조 원 포함 1297조 원, 전세금 추정액은 1058조 원으로 전세금을 포함한 가계부채 총액은 GDP 대비 156%로 세계에서 가장 높은 수준이다.

한편 기업금융은 PF대출 116조 원을 포함 1074조 원, 부동산금융투자상품 324조 원 등으로 위 3가지 대출을 합한 총 부동산 여신이 2696조 원에 이른다.

이 과정에서 자기자본에 대한 규제는 느슨해지고 신용공여형 보증이 다시 확대되었으며 부실위험이 큰 비은행권(증권사, 상호금융 등) 여신이 개발사업의 장기자금으로 활용되었다. 또 정부는 주거복지차원에서 저리의 전세대출을 대규모로 실행하고 각종 보증을 통해 장려하였다.

이상영 교수는 "최근 우리 부동산금융시장은 기업금융과 가계금융 부문 모두 위험관리에 실패했다"며 "매매시장 위축과 1인가구 임대시장 확대 같은 환경변화에 맞는 유연한 주택시스템이 필요하다"고 강조했다.

▲국회 의원회관에서 열린'지속가능한 부동산금융생태계 구축 방안'라는 주제의 심포지엄에서 이상영 명지대학교 교수가 주제발표를 하고 있다.윤종은

▲국회 의원회관에서 열린'지속가능한 부동산금융생태계 구축 방안'라는 주제의 심포지엄에서 이현석 건국대학교 교수가 주제발표를 하고 있다.윤종은

연체율 증가와 건설사의 대량 부도 가능성

이현석 건국대 교수는 '위기에 강한 부동산 개발금융체제 발전을 위한 과제'라는 주제발표를 통해 "최근 부동산PF시장은 시행, 시공, 신탁, 금융권 등 다양항 기관이 신용보강을 하고 있고 주로 증권사의 미분양 담보대출확약과 책임준공확약형 토지신탁이 보증이 확대되고 있다"고 말했다.

이 교수에 따르면, 이로인해 증권사와 신탁사의 공격적 PF 참여로 우발채무와 신용공여가 대폭 확대되고 있다. 이는 연체율 증가와 건설사의 대량 부도로 연결될 수 있으나 정부의 PF대책은 금융안정에 치중하고 적극적인 구조조정에는 소극적이다.

그는 개선 방향에 대해 과거 시공사가 모든 위험을 책임지는 구조에서 시공사, 시행사, 금융기관이 위험을 분담하는 구조로 전환하고 연기금 및 리츠 등 장기금융체계를 구축하며 본PF기관의 사전인수확약으로 무분별한 브릿지론을 제한해야 한다.

또 개발사업의 안정성을 강화하기 위해, 전문투자기관(LP)의 자본투자 확대와 정보공개와 사업수행능력 평가제 도입, 역경매나 CR REITs 등을 활용한 미분양물량 유동화 방안, 부동산 개발사업자의 종합관리회사화 등의 방안이 필요하다고 봤다.

▲국회 의원회관에서 열린'지속가능한 부동산금융생태계 구축 방안'라는 주제의 심포지엄에서 김선주 경기대학교 교수가 주제발표를 하고 있다.윤종은

중장기적 관점의 구조와 체질 개선이 중요

김선주 경기대 교수는 '지속가능한 주거 안정을 위한 주택금융의 새로운 패러다임'라는 주제발표를 통해 3가지 방안을 제시했다. 우선 자가보유를 위한 모기지 활성화 방안으로 장기모기지 상품 확대, 취약계층 저금리 대출지원, 공공의 보금자리론 확대가 필요하다고 봤다.

그는 또 주택연금 활성화 방안으로 가입조건의 완화, 상품의 다양화, 세제혜택 강화 등을 들었고, 거래의 투명성과 효율성을 높여줄 주택자산의 토큰(STO) 발행과 디지털 등기시스템 도입 방안을 제시했다.

주제발표 후 이어서 채희율 경기대학교 교수를 좌장으로 김경기 MBN 경제부 기자, 김병국 한국주택금융공사 연구기획팀장, 김정주 한국건설산업연구원 연구위원, 양병권 금융위원회 금융정책과 서기관, 이보미 한국금융연구원 연구위원, 장근혁 자본시장연구원 선임연구위원 등이 활발한 토론을 벌였다.

이들은 생애 최초 구입자에게도 LTV의 일률적 적용, PF사업의 손실에 대한 과감한 처리, 한국형 부동산PF 평가모델 도입과 통합 통계시스템 도입, 부동산자산 토큰화 잠재적 위험성 고려, 수분양자의 자금 및 시공사 의존도 완화, 지분투자 및 장기투자 유도 등의 방안이 제시됐다.

토론이 끝난 후 오기형 국회의원은 "최근 부동산의 금융화 현상은 급속도로 강화되었고 코로나19 팬데믹 종료 이후 고금리 시대에 큰 금융리스크가 되었다. 부동산금융의 '지속가능성'을 위해서는 주택금융과 부동산PF 모두 중장기적 관점의 구조 개선이 중요하다"고 말했다.

송석준 국회의원은 "현재 정부가 부동산시장 안정을 위해 총력을 다하고 있는 만큼, ＰF사업장과 전세사기, 거래불안 등은 점차 안정될 것으로 믿는다. 하지만 부동산금융시장의 지속적인 성장과 발전을 위해서는 사후처방식보다는 체질을 근본적으로 바꾸는 사전적 제도 개선이 필요하다"고 지적했다.

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