[반론] 분양원가 공개 '반대론'의 허와 실

04.06.15 18:29l최종 업데이트 04.06.16 17:30l

오마이뉴스는 14일 허동훈 기자의 '분양원가 공개는 대안이 아니다'라는 제목의 기사를 게재한 바 있습니다. 이 기사는 분양원가 공개가 분양가 하락을 가져오지 않는다는 것이 골자였습니다. 이에 대해 임동현 민주노동당 경제민주화운동본부 부장이 아파트 분양원가 공개가 주택시장 안정의 기초적인 문제라는 요지의 반론을 보내와 그 전문을 소개합니다....편집자 주

6월 14일자 오마이뉴스의 "분양원가공개는 대안이 아니다"라는 제하의 기사는 노무현 대통령의 분양원가공개반대론과 그간의 재경부의 반대론을 답습하고 있다.

물론 누구나 분양원가공개에 대해 반대할 수 있으며, 분양원가 공개가 주택문제해결의 모든 것이라 할 수 없다. 그러나 ‘분양원가공개는 대안이 아니다’라는 제하의 기사에 대해 필자가 문제제기를 하고자 하는 것은 '합리적인 토론보다는 감성에 휘둘리는 우리사회 특성이 이번 논쟁에도 반영되고 있기 때문이 아닌가'라는 기자의 문제제기가 잘못된 것이며, 아파트 분양원가공개가 주택문제를 해결하기 위해 가장 기초적이고 꼭 필요한 문제라고 생각하기 때문이다.

허동훈 기자의 주장이 잘못된 점을 지적하기 위해 허기자의 문제제기에 반론을 제기한다.

분양원가공개가 현재보다 약 30% 가량의 분양가 하락효과를 가져올 수 있다.

허 기자가 지적한 “찬성하는 사람들의 논리는 '분양원가 공개→분양가 하락→아파트 가격하락'인데, 원론적으로 원가공개가 분양가 하락으로 연결된다는 근거가 없다는 주장에 대해

반론 분양원가공개는 공공택지지역에서 공기업·민간건설업체 등의 개발이익 독식 및 폭리를 규제하는 것이기 때문에 현재보다 약 30% 가량의 분양가 하락효과를 가져올 수 있다.

게다가 “주변아파트 시세가 분양가 책정기준이며, 새아파트는 내구연한이 길기 때문에 분양가가 비싼 게 정상이다”라는 측면의 논리는 현재 아파트 시세가 거품 및 부동산 투기로 인한 기대수익이 반영되어 결정되는 왜곡된 기준을 절대적인 기준으로 생각한 것이다.

현실적으로 본다면, 아파트 가격은 택지비와 건축비, 광고비등 기타비용으로 구성되며, 필연적으로 독점가격을 형성할 수밖에 없다. 즉, 독점가격이 형성될 수 있는 이유는 바로 한정된 독점가격인 토지가격에 순건축비가 합산된 뒤 이러한 조건 하에서 수요공급 원칙이 보조적으로 작동하는 것이다.

왜냐하면, 공공택지지구 내 택지공급은 토지공사가 택지개발의 주체인 대한주택공사나 토지공사, 도시개발공사 등은 위 법률에 기초하여 개발이익이 한푼도 반영되지 않은 싼값으로 토지를 강제적으로 수용하게 되고 이런 토지를 건설사는 싼값에 공급받아 2-3배의 택지가격을 반영하고 여기에 부풀려진 건축비를 반영해 결정된다.

이러한 거품이 반영된 생산비에 기대수익률(투기와 관련), 임대료와 이자비용이 가산되어 결정된다고 할 것이다. 따라서 다른 공산품과 같이 수요와 공급원칙만으로 결정되지 않는다.

분양가 결정기준으로 제시한 시세 역시 투기 등의 가수요, 임대료를 기준으로 환산한 자산가치를 반영할 수밖에 없기 때문에 생산원가를 전제로 한 수요공급공선과 다르게 나타날 수 있다. 예를 들면 오래된 아파트의 가격상승행진은 시세차익·매매차익등에 대한 기대수익으로 상승하게 되는 것이다.

둘째, 분양가 하락이 아파트 값 하락으로 연결되지 않는데 그 이유가 아파트 시장이 다른 시장과 다른 점이 있다면 집짓는 데 시간이 걸리므로 공급이 수요에 다소 늦게 반응한다는 점과 우리나라에 두드러진 현상이긴 하지만 수요에 가수요 내지는 투기수요가 많다는 점에 있다는 주장에 대해

반론 분양원가 공개는 거품분양가를 제거하기 위한 전제조건이며, 투기수요문제는 실수요자와 투기꾼을 구분하여 실수요자중심의 부동산 정책을 펴야 한다는 점을 보여줄 뿐이다.

분양원가 공개는 분양가 규제를 위한 전제조건이며, 분양가가 공개되어도 가수요, 투기로 인해 분양가가 하락하지 않는 문제는 실수요자(무주택자, 실거주자)외에 주택소유로부터 임대료 시세차익 매매차익을 노리는 계층이 시장에서 커다란 힘을 발휘하기 때문이다.

"분양가 규제 해도 공급위축 심화되지 않을 것"

셋째, 분양원가를 공개하면 수요와 공급에 따른 가격보다 싸게 분양가가 책정될 것을 가정하여 우선 아파트 공급이 준다는 견해에 대해

반론 결론적으로 분양가를 규제하더라도 공급위축현상은 심화되지 않는다. 정부는 주택가격의 상승을 방지하고 무주택자의 주택구입을 용이하게 하기 위하여 '77년부터 89년 11월까지 신규주택의 분양가를 일률적인 상한가(행정지도가격)로 규제하였다. 그럼에도 불구하고 이 시기에 주택공급이 위축되었다는 어떠한 증거나 사례를 찾아 볼 수 없다.

정부가 주장하는 분양가를 규제받는 전용면적 18평 이하 아파트가 ▲98년 2만8000가구 ▲99년 2만5000가구 ▲2000년 1만6000가구 ▲2001년 6000가구 ▲2002년 4000가구 등 매년 공급이 줄고 있다는 주장은 사실상 김대중 정부가 소형아파트 건설 의무비율을 폐지(1998.5.22) 했기 때문이다.

넷째, 시장에서 자유롭게 주택상품을 사고 팔 수 있기 때문에 가격도 원가개념이 아니라 시장수급에 따라 결정돼야 한다는 견해에 대해

반론 이러한 주장 역시 납득할 수 없다. 왜냐하면 원가의 수배가 넘는 분양가는 이미 정상적인 이윤을 넘어 폭리수준에 있는 것이다. 주택의 경우 일반적인 공산품과 달리 주택가격의 50∼60%는 지가가 차지하며 지가는 수요와 공급의 원칙에 의해 가격이 결정되지 않기 때문이다. 결국 정부가 분양원가 비공개를 옹호하는 것은 다름 아닌 비자금 창구를 지키기 위한 처절한 몸부림이라 할 것이다.

다섯째, 시장 가격보다 분양가가 싸면 분양신청자가 늘어나고 프리미엄은 당첨자에게 돌아간다는 주장에 대해

반론 분양원가공개와 원가연동분양가제가 병행하여 실시하면서 분양담청자가 얻게 되는 프리미엄(시세차익)은 주택선매권제 도입으로 해소될 수 있다.

즉, 현재의 분양가제도를 분양원가를 공개한 뒤 이를 근거로 원가연동분양가제도로 대체하자는 것이다. 이런 분양가제도로 구입한 주택을 매각할 경우 정부가 우선적으로 주택을 매입해 무주택자에게 주택을 공급할 수 있는 주택 선매권 제도의 도입이 필요하다. 이를 통해 무주택자가 주택을 매매할 시 생길 수 있는 시세차익 등을 규제해야 할 수 있다.

다주택 소유계층의 임대수익 직접 규제 필요

여섯째, 주택문제해결을 위한 대안은 우선 거래세 비중은 줄이고 보유세를 현실화하여 실제 집을 소유할 의사가 없으면서도 집값 상승을 노리고 집을 보유하려는 가수요를 줄이는 것이다. 그리고 적정한 개발이익 환수도 필요하다는 견해에 대해

반론 주택문제는 실수요자 중심의 부동산 대책의 확립과 강력한 사전적 투기억제대책이 필수적이다. 허 기자가 제시한 대책은 모두다 사후적인 조세중심의 대책으로 이러한 조세대책 만으로는 해결할 수 없다.

왜냐하면, 정부의 보유세강화를 통한 다주택보유계층에 대한 매물압박조치는 그 목적을 달성하기는커녕 도리어 늘어난 세부담을 세입자에게 임대료 인상으로 전가시켜 임대료 폭등현상을 야기할 것이다. 다주택 소유계층의 주요수익은 매매차익과 임대료에 맞춰져 있어 많은 주택을 보유하려는 것이고 정부의 보유세 강화조치는 임대차관계에서 약자인 세입자에게 과세부담만큼 전가시킬 것이기 때문이다.

현재와 같은 주택소유편중현상을 바로 잡고 다주택소유로 인한 불로소득을 잡기 위해서는 먼저 임대료에 대한 사회적 규제 등 세입자 보호대책과 보유세 강화조치가 병행되어야 한다. 다주택 소유계층의 주택보유동기인 임대수익을 직접 규제할 수 있는 공정임대료제도의 도입뿐이다. 이와 함께 체계적으로 다주택보유계층의 불로소득을 포착할 수 있도록 현재 임의규정으로 되어 있는 임대사업자 등록을 강행규정화 하고 임대사업자에 대한 세제혜택 폐지가 필요하다.