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 |  | | | ▲ 론스타가 사들인 뒤 최근 싱가포르투자청에 되팔린 서울 강남구 역삼동 스타타워 빌딩. | | | ⓒ 권우성 | "싱가포르 돈이 몰려온다", "'골리앗'외국자본과 힘겨운 전쟁", "외국자본, 빌딩 투자로 5년간 6천억 벌어"
국내 대형빌딩이 외국계 자본의 '큰손'에 넘어가고 있다는 언론의 보도들이 잇따르고 있다. 서울시청 주변 빌딩은 이미 싱가포르투자청(GIC)에 장악 당한지 오래고, 강남의 내로라하는 빌딩들도 이미 국내 자본의 손을 떠나고 있다. 마치 폭식증에 걸린 듯 국내 대형빌딩을 삼키고 있는 꼴이다.
아직 빌딩시장에 눈을 뜨지 못한 국내 자본은 말 그대로 '골리앗' 앞에서 물맷돌만 만지작만지작 하고 있을 뿐이다. 국민연금 등 일부 대형 공공기관이 빌딩 매입을 통한 수익 '섭취'에 나서고는 있지만 여전히 미미한 수준에 불과하다.
외국계 자본의 대형빌딩 '독식'은 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 동시에 존재한다고 전문가들은 입을 모은다. 선진형 부동산 가치평가를 도입할 수 있다는 점에서는 긍정적이지만, 마음먹고 외국계 자본이 임대료를 대폭 올리면 입주 기업들은 속수무책으로 당할 수 없다는 점에서 부정적이라고 한다.
이처럼 새로운 부동산 시장으로 급부상하고 있는 대형빌딩 시장. 그 생리와 특징을 깊이 있게 들여다보기 위해 <오마이뉴스>는 한국자산관리공사 부동산사업부와 지난 9일 오후 간담회를 가졌다. 이 자리에는 김정렬 본부장을 비롯해, 김은태 부장, 이강산 팀장, 김무성 대리 등이 참석했다.
김정렬 본부장은 먼저 '부동산=투기'라는 인식이 새로운 부동산 시장에 접근하는 채널을 막고 있다고 지적한다. 아파트니 토지니 하면서 '육감'을 근거로 투기를 부추기는 투전세력들이 '과학의 영역'인 부동산 시장을 흐려놓고 있다는 것이다. 때문에 부동산 시장에 대한 '과학적 판단'이 개입될 여지를 줄여놨다고 했다.
그는 이제 과학의 영역으로서 부동산, 그 가운데 대형빌딩 영역에 주목할 필요가 있다고 강조한다. 이강산 팀장도 "외국계 자본이 국내 대형빌딩을 사들이면서 국부유출 논란이 일고 있다"며 시급히 인식을 바꿀 것을 조언했다. 투기라는 인식 때문에 도외시돼 왔던 빌딩 시장에 국내자본도 진출할 필요가 있다는 지적에 다름아니다.
대형빌딩 시장 진출의 당위성을 강조하는 이유는 그만큼 수익성이 유망하기 때문이라고 했다. 외국계 자본이 주목하고 있는 점도 바로 이 부분이다. 김무성 대리는 "지난 2004년에 국내 빌딩의 투자수익률을 보면 약 9% 정도된다"며 "미국은 7%이고 독일은 1%대로 수익률이 낮기 때문에 그쪽 연기금 펀드가 한국에 지속적으로 영향을 미칠 수밖에 없다"고 전했다.
하지만 문제는 일반 부동산 거래와는 '180°' 다른 거래 방식에 있다. 일단 거래과정이 철저히 비밀에 부쳐진다는 점, 투자자와 매각자가 의뢰한 에이전트의 치밀한 신경전이 물밑에서 전개된다는 점, 수익률 중심으로 거래가 이뤄진다는 점은 일반 부동산 시장과의 뚜렷한 차별점이다.
이러한 한계로 인해 대형빌딩의 매입은 외국계 자본이, 중개는 외국계 컨설팅사가 독주하고 있다. 예를 들면, BHP코리아, CB리처드엘리스, 컬리어스자딘, 쿠시먼앤웨이크필드, 바이거스코리아 등이다. 하지만 기업간 인수합병(M&A)으로까지 인식되고 있는 대형빌딩 거래를 중개할 마땅한 컨설팅회사가 한국자산관리공사를 제외하면 국내에 존재하지 않는다.
힌편, 이들 부동산사업부 멤버들은 최근 IT 업체들이 벤처기업 투자활성화 붐을 타고 사옥 건설·매입에 나서는 행태에 대해 강한 우려를 표시했다. 김무성 대리는 "지난 90년대 후반 본사 빌딩을 소유한 벤처기업은 대부분 망했다"는 말로 답변을 대신한다. 김은태 부장도 "빌딩 가격이 높아서 매각 차익을 남길 수는 있을 것"이라면서도 "그러나 차익을 기다리는 동안 기술개발은 떨어져 퇴출될 것"이라고 경고했다.
다음은 한국자산관리공사 부동산사업본부 빌딩거래 멤버들과 각 주제별로 나눈 대화록이다.
#. 주제 1 : 빌딩시장에 관심을 가져야 하는 이유
|  | | | ▲ 이강산 부동산사업부 팀장 | | | ⓒ 오마이뉴스 이성규 | 김정렬 본부장 "대통령이 투기와의 전쟁이라는 말을 썼다. 전쟁은 상징적인 표현이지만 그만큼 절박하다는 것의 다른 뜻이다. 바로 생사의 문제가 달려있기 때문 아닌가. 부동산 시장에서 전쟁을 치를 때 필요한 무기는 바로 부동산 정책이다. 심각한 것은 무기의 종류와 총알이 거의 다 나왔다는 것이다. 이제 그 종류와 내용을 다 알고 있다는 얘기다.
빌딩 시장은 외국의 자금이나 투자가 서울 한 복판에 들어오는 것을 의미한다. 현재 140개의 빌딩 가운데 16%가 외국계 소유이다. 그리고 140개의 절반만은 대기업의 사옥이나 재단 소유이다. 이를 빼면 60∼70개 빌딩이 거래 대상이다. 그런데 또 그 절반의 대형빌딩을 외국계 투자자가 소유하고 있다. 새로운 인식이 필요한 시점이다."
이강산 팀장 "지난해 우리나라 빌딩 거래 규모는 38∼39건 정도다. 연면적 1000평 이상의 빌딩만을 대상으로 할 때다. 1만평 이상의 빌딩을 대상으로 한 거래는 8건이었다. 이 중 외국계 자본이 소유한 빌딩은 4곳(국내자본과의 공동출자 포함)이다. 일각에서는 국부유출이라는 지적도 있었다.
여기서 외국계 자본의 성격을 구분할 필요가 있다고 생각한다. 현재 국내에 들어온 펀드를 분류하면 론스타와 같은 단기 펀드, 싱가포르투자청(GIC)이나 홍콩계, 독일계 등의 중장기 펀드가 있다. 장기적으로 진입·진출을 검토하는 연기금과 같은 장기펀드(코어펀드)도 있다. 연기금은 아니자만 공제회 성격 띠는 펀드도 있는데 이들은 20∼30년 정도 투자한다.
거래 패턴을 분석해 봤더니 단기적인 펀드들은 국내에서 이미 상당 부분 빠져나갔다. 또 국내빌딩을 대상으로 한 외국계와 외국계 펀드 사이의 거래가 상당 부분을 차지한다. 요즘은 단기펀드에서 중장기 펀드로 소유권이 이전하고 있다. 예를 들면 S증권 빌딩에 독일계 펀드가 들어온 것이다.
#. 주제 2 : 외국계 펀드가 왜 한국 빌딩을 주목하나.
이강산 팀장 "독일의 경우 조달 금리가 2% 정도였다. 수익률 6% 이상이면 절대 손해가 나지 않는다. 국내 빌딩의 수익률이 5∼6% 정도 된다. 그러니 뛰어드는 것이다. 론스타에 강남 스타타워가 넘어가는 과정이 최근 회자됐다. 거래 가격이 9000억∼9300억원이다. 향후 1∼2년 동안 7%도 수익이 나지 않지만 임대료 등을 올리는 방법을 동원하면 가능하다.
기본적으로 한국 시장을 좋게 본 부분도 있다. 현재 국내에 들어오는 자본의 성격은 일드 펀드(yield fund)이다. 안정적인 펀드라는 말이다. 5∼15년 정도 안정적으로 6% 이상의 수익이 나오면 매입을 한다. 외국계들이 들어와서 빌딩 가격만 높여놓고 임대료 높이는 것 아닌가하는 우려가 있을 수 있다. 여기에는 긍정적 측면과 부정적 측면이 동시에 존재한다.
|  | | | ▲ 김무성 한국자산관리공사 부동산사업부 대리 | | | ⓒ 오마이뉴스 이성규 | 김무성 대리 "국내 빌딩에 외국계 자금이 많이 들어왔다. 2004년에 국내 빌딩의 투자수익률을 보면, 약 9% 정도된다. 미국은 7%이고 독일은 1%대이다. 선진국은 수익률이 낮기 때문에 그쪽 연기금 펀드가 한국에 지속적으로 영향을 미칠 수밖에 없다. 향후에도 지속적으로 연기금 펀드가 들어올 가능성이 있다. 그런 것을 염두에 두고 대처를 해 나가야 하지 않나 생각된다."
김정렬 본부장 "외국계 펀드가 빌딩을 산다는 것에 있어서 공통점과 차이를 각각 이해할 필요가 있다. 우리나라의 경우 일반적으로 떠올리게 되는 빌딩매입 절차는 중개업소를 찾는 것이다. 그리고 거래가 성사됐을 때 성공보수를 받는 정도이다. 막연하게 주먹구구식으로 거래를 해왔다. 하지만 외국의 경우에 있어서는 정확한 근거와 자료를 근거로 매입을 시도한다. 쓸데없다고 생각할만큼 준비하고 활용하고 있다는 점에서 차이가 있다."
이강산 팀장 "외국계 펀드의 국내빌딩 매입을 시발로 해서 순수 국내 펀드들이 나타나고 있다. 개인차원의 큰손들과 기업들도 뛰어들고 있다. 자금 운용이 마땅하지 않기 때문에 사는 경우도 있다.
김무성 대리 "우리나라의 경우 원가분석법으로 대형빌딩을 많이 평가한다. 하지만 외국계 펀드들은 수익가치법에 의해 평가하는 경향이 있다. 외환위기 이후에 수익가치법에 의한 평가가 진행되면서 대형 빌딩의 실질적인 가치가 향상됐다는 것을 볼 수 있다. 가치가 상승되면서 대형빌딩 소유주들은 '가치가 이 정도는 되는구나'라고 느끼기 시작한 것이다.
수익가치법에는 NOI(Net Operation Income)라는 개념이 있다. 일종의 월세 개념이라고 보면 된다. 97년 이전에 비하면 많이 정착됐다. 하지만 여전히 체계화된 가치분석이 필요하다. 감정평가협회에서 수익가치법에 많이 접근해서 평가했으면 좋겠다. 수익가치법을 포함해 세가지 평가방법이 있는데 이를 종합해 정확한 가치를 분석할 필요가 있다."
#. 주제 3 : 외국계 자본의 국내빌딩 매입의 긍정적인 면과 부정적인 면
김무성 대리 "일단 외국계 펀드가 국내빌딩을 많이 매입하게 되면 국내기관이 대형 빌딩을 매입할 수 있는 기회가 줄어든다. 이는 부정적 측면이라고 할 수 있다. 반면 대형빌딩에 대한 실질적인 투자수익률 개념이 도입되고 있다. 이점은 긍정적인 측면이다. 삼성생명과 같은 대기업은 실질적으로 국내빌딩에 투자를 하고 있다. 수익을 위해서라기보다는 포트폴리오 구성 차원이다."
김정렬 본부장 "부동산만을 가지고도 포트폴리오 구성측면에서 위험을 조절할 수 있게 됐다. 그 한 예로 국가차원에서 빌딩투자에 나서고 있는 싱가포르투자청(GIC)을 들 수 있다. 싱가포르투자청은 투자측면도 있지만 위험을 생각하는 부분도 있다. 우리나라가 따라가야 할 부분이며 그렇게 발전을 하고 있는 분야이기도 하다. 이제 개인의 사고와 감각적 영역이 아니라 과학적 판단이 필요한 때이다."
#. 주제 4 : IT 기업의 갑작스런 사옥 매입 어떻게 볼것인가
김무성 대리 "레인콤이라는 세계적인 MP3제조 업체가 현재 한국자산관리공사 소유 빌딩에 임차를 하고 있다. 레인콤이라는 회사는 몇백억을 들여서 자신의 빌딩을 매입할 수 있다. 그런데 왜 우리 소유의 빌딩을 임차하겠나. 벤처기업이기 때문이다. 벤처기업은 알다시피 기술개발을 통해서 새 상품 만들고 파는 것 업체 아닌가. 본사 사옥도 중요하지만 그 돈을 상품 개발에 투자하고, 임차해서 절약하자는 의미다. 지금까지는 많은 벤처들이 테헤란로에 있는 빌딩을 산 것이 사실이다. 하지만 본사 빌딩을 소유한 기업은 대부분 망했다고 보면 된다."
김정렬 본부장 "90년대 후반에 그런 현상이 나타났었다. 땅이나 건물을 사놓으면 무조건 올랐기 때문이다. 그러나 IMF 뒤 건물을 가지고도 망하거나 가치가 폭락하는 경험을 해야 했다. 그런 부분에 대한 위험을 우리는 처음으로 교훈으로 얻었다. 잘나가는 업체일수록 경영과 부동산 투자는 분리한다. 부동산 투자는 전문영역에 맡긴다.
성공할 거냐 아니냐. 답은 나와있다. 될 건 되고 안 될 건 안 된다. 양극화 때문이다. 양극화는 벤처가 원하는 부동산에 있어서도 예외가 아니다. 중요한 것은 어떤 건물을 사야 수익을 거둘 수 있다 없다가 아니라 어떻게 매입을 하느냐이다. 즉 입지의 차별화와 더불어 관리 운영에 있어서의 아이디어와 차별화가 매우 중요한 요소로 들어왔다. 정보의 관리, 네트워크와 더불어 '어떻게'라는 부분이 빌딩시장에 도입된 것이다. 지금 우리나라에서 그 전문적인 영역을 담당하는 곳이 어디냐. 지금 우리 한국자산관리공사에서 하고 있다."
 | | | | ▲ 김은태 한국자산관리공사 부동산사업부 부장 | | | ⓒ 오마이뉴스 이성규 | 김은태 부장 "IT기업의 생존은 R&D에 의해 좌우된다. 부동산에 투자해서는 투자가치가 나오지 않는다. 연구개발비로 투입해서 경쟁력이 있는 지식을 개발해야 살 수 있는 것 아닌가. 그러나 IT기업은 대체로 부동산에 투자할 현금이 없다. 그리고 이를 통해 부가가치의 창출을 꾀할 수도 없다. 돈을 땅에 묻는 것이다. 빌딩 가격이 높아서 매각 차익을 남길 수는 있을 것이다. 그러나 차익을 기다리는 동안 기술개발은 떨어져 퇴출하게 되는 것이다."
#. 주제 5 : 부동산 시장과 빌딩 시장 간의 상관관계
김정렬 본부장 "거의 분리돼 있다. 그렇게 관련성이 높지 않다. 따로 노는 경우가 많다. 주택과 빌딩의 거래패턴과 투자자가 다르다. 성향과 성격이 다르다. 판단하는 방법도 다르다. 같은 측면이라고 한다면 일반 실물 경기 흐름에 정의 관계로 움직이는 것이다. 지난 몇 년간 아파트 시장은 부침을 거듭하지 않았나. 10·29 등 규제대책 등은 가격이 가장 올랐을 때 나온다. 하지만 그 당시 빌딩 시장은 냉탕이었다. 물론 얼마정도의 영향을 미친다. 10·29대책 이후 대형 빌딩의 수익률은 평균 1% 이상 내려갔다. 알다시피 수익률이 내려가면 가격은 오른다."
김은태 부장 "아파트 시장은 정부의 부동산 정책, 조세정책, 금융정책에 의해 좌우된다. 빌딩은 현금흐름에 따른 운용수익에 따라 가격이 결정된다. 사실 빌딩 지역은 정부 정책이나 조세정책, 금융정책의 사각지대에 놓여있다. 정부의 모든 규제정책은 아파트에 집중된다. 빌딩에는 영향을 미치지 않는다.
#. 주제 6 : 공기업인 한국자산관리공사가 대형빌딩 시장에 진출하려는 이유는
김정렬 본부장 "현재 한국자산관리공사는 대형건물을 관리하거나 강남에 각 주요 빌딩을 소유하고 있다. 그리고 대형건물을 관리하면서 나머지 대형건물에 대한 가치판단에도 참여하고 있다. IMF 이후에 구조조정이 진행되면서 기업이 소유하고 있던 관련 빌딩이 시장에서 유통되거나 채권으로 회수되는 과정에서 타 자본에 넘어간 경우가 많다. 한국자산관리공사는 그런 것을 지원해 주기 위해서 발빠르게 움직이고 있다. 재무구조가 나쁜 기업의 재무구조를 개선토록 하기 위해 부동산을 사준다는 의미다.
또한 직접 대형빌딩을 매입하지는 않아도 해당 물건의 부동산 가치가 어느 정도라는 것에 대한 가치판단, 수익가치에 등에 대해 종합적으로 분석하고 있다. 현재 160개 대형빌딩을 검토했는데 이것만해도 작은 일이 아니다. 아파트가 아닌 다른 대형자산에 대해서, 거래 정보나 물건을 이해하거나 가치판단하는 전문적인 영역을 정착시켰다고 해도 과언이 아니다.
그리고 지방자치단체도 땅이나 부동산 자산을 어떻게 활용할 것인지 예전과 다른 시각을 보이고 있다. 지자체나 정부의 땅이라고 해서 주먹구구식으로 운용·방치해서는 안된다. 달리 보면 지자체나 정부도 큰 기업이다. 그리고 지자체 장이면 기업에선 CEO다. 이 자산을 어떻게 효율적으로 관리하느냐는 또한 지자체의 중요한 과제이기도 하다. 공기업인 한국자산관리공사가 이러한 역할을 지원·보조하겠다는 의미다. 최근 공공부문의 한 기관에게 의뢰를 받아 대형자산 활용방안을 컨설팅한 적도 있다."
 | | | ▲ <오마이뉴스>는 9일 오후 서울 강남구 아셈센터 한국자산관리공사 사무실에서 빌딩시장과 관련해 간담회를 가졌다. | | | ⓒ 오마이뉴스 이성규 | |
| | '조사하고 분석하고 뜯어보고' M&A 방불 | | | 대형빌딩의 가치감정과 거래 과정 | | | |
대형빌딩의 가치를 추산하는 방식은 대체로 3가지로 나뉘어진다. 원가분석에 의한 평가(cost approach), 비교사례에 의한 평가(comparison approach), 수익환원에 의한 평가(income approach) 등이다.
원가분석방식은 건축원가에 근거해 부동산의 가격을 산정하는 방식으로 국내기관들이 주로 사용하는 방식이다. 반면 시장분석에 의한 평가는 판매된 매물을 비교 분석해 산정한다. 즉 해당 매물과 유사한 부동산의 판매 가격에 의해 결정되는 방식이다.
수익분석에 의한 평가는 부동산의 투자수익을 분석해 평가하는 방식으로 외국계 부동산컨설팅사가 주로 활용하는 방식이다. 빌딩의 투자수익률은 소득수익률과 자본수익률로 일반적으로 구분되는데 소득수익률은 운영 순수익(NOI)을 빌딩가격으로 나누어 산정하고, 자본수익률은 살 때와 팔 때 발생하는 양도차익비율로 대체한다. 이 둘을 합해 투자수익률이라고 한다.
여기서 운영 순이익(Net Operation Income)이란 임대료와 관리비, 주차료 등의 잡다한 수익에 공실에 따른 임대료 손실분, 실제 관리비용을 뺀 순수 운영수익을 뜻한다. 국내 대형빌딩의 경우 이 투자수익률이 9% 정도인 것으로 파악되고 있어 외국계 자본이 눈독을 들이고 있는 것이다.
이러한 방식을 통해 수익률이 파악되면 투자자와 매각자는 상호 에인전트(부동산컨설팅회사)를 통해 가계약 체결하게 되면 이후 임대료나 시설 등을 면밀히 조사해 가치를 재분석하게 된다. 노후화에 따른 감가상각 등도 이 과정에서 이뤄지며, 매각자쪽은 감가상각에 따른 가치하락을 우려해 리모델링 계획을 제안하는 경우도 있다. 이러한 과정이 마무리되면 양쪽은 본계약에 서명하게 되고 대금을 치르게 된다. | | | | |
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